城鎮(zhèn)化并不是只帶來希望，也有可能帶來各種各樣問題，城鎮(zhèn)化既是機(jī)遇，同時也挑戰(zhàn)。

　　進(jìn)入21世紀(jì)以來，城鎮(zhèn)化在我們國家的經(jīng)濟(jì)生活中經(jīng)常提到，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議以后提出新型城鎮(zhèn)化，也是城鎮(zhèn)化發(fā)展當(dāng)中的轉(zhuǎn)型期。

　　什么叫新型城鎮(zhèn)化？在國家層面上好像還沒有一個定義，但是學(xué)習(xí)了中央經(jīng)濟(jì)工作會議和十八大報告后，我感覺到新型城鎮(zhèn)化可能有窄義、廣義兩種。

　　窄義的提法，中央經(jīng)濟(jì)工作會議有一句話：“把生態(tài)理念全面融入城鎮(zhèn)化全過程，集約、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路”。

　　廣義的理解，十八大報告提出這么一句話：“把生態(tài)文明理念和原則全面融入到城鎮(zhèn)化全過程”，即融入到經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會建設(shè)各方面和全過程。城鎮(zhèn)化并不是只帶來希望，也有可能帶來各種各樣問題，城鎮(zhèn)化既是機(jī)遇，同時也挑戰(zhàn)。

　　文/中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一廣義的新型的城鎮(zhèn)化應(yīng)該包括城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會建設(shè)和生態(tài)文明建設(shè)，內(nèi)容更全面了。

　　城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入了重要時期，也是關(guān)鍵的發(fā)展時期。進(jìn)入21世紀(jì)以來，諾貝爾獎得主瓦爾斯的名言經(jīng)常被引用，他曾經(jīng)說過影響21世紀(jì)人類進(jìn)程有兩件大事，一個是以美國為首的新技術(shù)革命、另一個是中國的城市化。還有一個專家，聯(lián)合國助理秘書長恩格爾說過這么一句話，他說“城市化有可能是無可比擬的光明前景所在，但是也可能是前所未有的災(zāi)難之兇兆，所以，未來會怎么樣就取決于今天所作所為”。

　　也就是說，城鎮(zhèn)化并不是只帶來希望，也有可能帶來各種各樣問題，城鎮(zhèn)化既是機(jī)遇，同時也是挑戰(zhàn)。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會議論述，關(guān)于房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展問題談幾個觀點(diǎn)。城鎮(zhèn)化基本觀點(diǎn)就是按照中央經(jīng)濟(jì)工作會議提的：第一，堅持新四化逐步發(fā)展理念，構(gòu)建科學(xué)合理的城市布局，使城鎮(zhèn)化發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局緊密銜接，房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

　　這個大家都比較清楚，城市作為人類文明重要載體，明顯地主導(dǎo)著一個國家、一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)，當(dāng)前城市占全球2%表面的面積，容納了全球50%的人口，創(chuàng)造了全球80%以上的GDP，但同時城市也占有了全球85%的資源、能源的消耗。我們國家城鎮(zhèn)化按照戶籍人口只有35%、36%左右，離發(fā)達(dá)國家70%、80%還有很大距離。正因為這樣，城鎮(zhèn)化既能夠創(chuàng)造投資需求，也能夠帶來消費(fèi)需求，所以中央經(jīng)濟(jì)工作會議上說城鎮(zhèn)化是我們國家現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力。

　　回顧一下前十年的城鎮(zhèn)化，我覺得有三個問題，第一個是土地的城鎮(zhèn)化明顯快于農(nóng)民的城鎮(zhèn)化；第二是一些地方城鎮(zhèn)化推進(jìn)當(dāng)中，比較注重城市的建設(shè)或者過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，對實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠；第三，城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中確實忽視城市的特色。不僅會遇到資源、能源、環(huán)境、城市問題；同時還遇到了新進(jìn)城包括農(nóng)民工的就業(yè)問題、生活成本問題；還會遇到農(nóng)民工進(jìn)入城市以后，整個社會管理、公共服務(wù)平均分?jǐn)偟膯栴}。

　　這毫無疑問，大量的農(nóng)民工進(jìn)城后，社會管理、公共服務(wù)的任務(wù)更重，特別是流動人口過多的一些地區(qū)，包括北京、上海外來人口占40%以上，有的還超過40%，與原居民的社會管理和公共服務(wù)怎么均等化，這些問題都是一種挑戰(zhàn)。所以在講城市化也好、城鎮(zhèn)化也好，對我們既是一個相當(dāng)可觀的機(jī)遇，同時也是一個挑戰(zhàn)。正因為這樣，十八大報告提出來了要堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化發(fā)展道路，城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)化現(xiàn)代發(fā)展。新四化逐步發(fā)展問題既是我們國家未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局當(dāng)中提出來的發(fā)展道路，也是我們堅持城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的一個理念。只有這樣，才能促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，也只有這樣，才能促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展問題。

　　房地產(chǎn)業(yè)同樣也是，城鎮(zhèn)化發(fā)展當(dāng)中，由于新型四化，房地產(chǎn)其中扮演的角色就是一個先導(dǎo)型基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)發(fā)展要和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng)，和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，這就是我們將來房地產(chǎn)業(yè)定位問題，其中住宅問題更是民生問題。

　　第二個觀點(diǎn)，堅持以人為本的理念，把有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)。這也是城鎮(zhèn)化的原話，我們必須要看到有中央支持強(qiáng)調(diào)的城鎮(zhèn)化是把有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民作為城鎮(zhèn)化重要任務(wù)。對我們房地產(chǎn)行業(yè)來說，要考慮這個問題，我們農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移市民作為一項主要任務(wù)。當(dāng)然城鎮(zhèn)化我們更希望的是能夠吸引更多有各方面能力的人士，但是不能完全做到。

　　提出農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移，對房地產(chǎn)帶來的是什么？十八大報告也好、中央經(jīng)濟(jì)工作會議講的也好，一個很重要的任務(wù)就是資源市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加上保障性住房建設(shè)管理，滿足困難家庭基本需求。因為農(nóng)民工進(jìn)城要考慮生活成本，要把他們安排在住房保障能力的一個范圍。

　　對這個問題，建設(shè)部在年底召開的建設(shè)工作會議上也提出來了這么一個思想，一個是要繼續(xù)貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，另外要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)管理，加快棚戶區(qū)改造，城市人民政府要把符合條件的外來人口(農(nóng)民工)納入保障房。

　　這就是今后在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程當(dāng)中，市場配置和住房保障的格局，住房保障這塊還會有加強(qiáng)的一個趨勢，當(dāng)然市場的調(diào)節(jié)會逐步完善，但是需要一個過程。

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)來講，必須要看到這么一個大的格局，一定要有一個非常平常的心態(tài)理解中央的政策，尤其在今年兩會以前。

　　目前的市場確確實實有回暖現(xiàn)象，如果企業(yè)不理性的話，是很有可能出臺新的調(diào)控政策。不管怎么說，兩會以前我們國家最大的大事是開好兩會，實現(xiàn)新老班子平穩(wěn)過渡，沒有哪一個事情比這個事情再大。

　　我們務(wù)必要吸取2010年的教訓(xùn)，為什么2010年4月份出臺“關(guān)于堅決遏制房價過快上漲的通知”？就是因為2010年兩會上有50%提案是針對房地產(chǎn)的。我們一定要吸取這個教訓(xùn)，一定要理性，這才是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展一個很重要的表現(xiàn)。

　　第三個觀點(diǎn)，堅持把生態(tài)文明理念全面融入城鎮(zhèn)化全過程，走集約、智能、低碳、新型的房地產(chǎn)發(fā)展道路。政府怎么樣通過規(guī)劃對城鎮(zhèn)化進(jìn)行引導(dǎo)？怎么樣堅持以人為本、生態(tài)環(huán)保、安全實用、突出特色、保護(hù)文化遺產(chǎn)自然景觀的原則，做到該保護(hù)的保護(hù)、該開發(fā)的開發(fā)？有些城市該更新的更新，舊城改造、棚戶區(qū)改造也要積極穩(wěn)妥推進(jìn)。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)肯定要加強(qiáng)，另外像城市綠化問題、市政工程建設(shè)肯定要加強(qiáng)。還有怎么樣注重地下管線普查問題，怎么樣抓好排水這些問題。

　　這兩年大家都感覺到這個問題很突出了，應(yīng)該說這幾年出現(xiàn)的一場大雨造成大患，就是因為地下管線、排水管道的問題，因為地上地下不協(xié)調(diào)的問題，這些問題都牽扯到建設(shè)生態(tài)城市的問題。

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)來說，一定要把建設(shè)生態(tài)城市、宜居住區(qū)、綠色建筑、智能建筑、生態(tài)建筑抓好。一個是大力推行環(huán)保、大力推行住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化；第二，積極推進(jìn)住宅性能認(rèn)定，跟綠色住宅靠攏；第三，盡量減少毛坯房，擴(kuò)大全裝修房比例，推進(jìn)主體結(jié)構(gòu)與填充劑基本分離，管線便于維修并延長壽命的建筑；第四，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)與上下游企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，減少采購成本，提高工程質(zhì)量。

　　第四個觀點(diǎn)，積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)和老年住區(qū)的發(fā)展。新型的城鎮(zhèn)化的推進(jìn)必須要發(fā)展商業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，還必須要大力應(yīng)對和發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。這個請大家注意，十八大報告里關(guān)于老齡化這塊只有兩句話，但是比過去說得重，提的是大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，講的是大力發(fā)展，所以這方面可能要關(guān)注。至于商業(yè)地產(chǎn)這塊，目前成績不少，但是問題也不少。我給大家提醒一下，在2012年9月份國務(wù)院發(fā)布了國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展十二五規(guī)劃，其中有一段話積極推進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃制定和實施，在城區(qū)鼓勵改造提升傳統(tǒng)的商業(yè)中心，引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理布局，形成具有綜合服務(wù)功能和較強(qiáng)輻射能力的消費(fèi)中心，支持具有地方特色的商業(yè)街規(guī)范發(fā)展，在郊區(qū)引導(dǎo)專業(yè)市場及物流中心集聚發(fā)展，社區(qū)加強(qiáng)商業(yè)設(shè)施建設(shè)和業(yè)態(tài)配套，嚴(yán)格商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的用途管理，發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，提升社區(qū)綜合服務(wù)功能。實際上是兩點(diǎn)：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局問題、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商業(yè)設(shè)施總量和結(jié)構(gòu)問題。

　　旅游地產(chǎn)問題現(xiàn)在也很熱，旅游地產(chǎn)絕對不是等于旅游地的地產(chǎn)，而我們現(xiàn)在不少開發(fā)商認(rèn)為旅游地產(chǎn)是到旅游地區(qū)搞房地產(chǎn)買賣，這跟旅游地產(chǎn)本意有很大差異。旅游地產(chǎn)涉及到管理問題、怎樣盤活現(xiàn)有存量房問題，都是一些地方政府需要研究的問題。

　　老年住區(qū)問題是國家在“十二五”期間非常強(qiáng)調(diào)的一項工作，對于開發(fā)商來說，主要改善老人居家養(yǎng)老條件、社區(qū)養(yǎng)老環(huán)境，特別是大的新建小區(qū)里一定要將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入居住小區(qū)空間配套規(guī)劃。