　　根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)同日公布的2012年度業(yè)績報告數(shù)據(jù)，報告期內(nèi)，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入91.34億元，較上年增長21%，營業(yè)利潤為18.92億元，同比增長13%。歸屬于母公司股東的凈利潤為11.11億元，按年增長11%。

　　首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光于業(yè)績會上進一步表示，扣除投資物業(yè)增值的影響，首創(chuàng)置業(yè)的凈利潤是8.2億元，同比下降了14%。

　　另外，在毛利潤方面，截止至2012年底，首創(chuàng)置業(yè)的毛利率由2011年的33%，下跌至27%，其項目平均售價按年下跌17.9%至7682元人民幣/平方米。

　　對此，劉曉光解釋稱，毛利率的下降主要由于在2011年的結(jié)算收入中包括兩個北京高端項目，即禧瑞都以及緣溪堂。盡管該兩項目所占的收入比重比較高，但是均在2011年基本完成結(jié)轉(zhuǎn)收入，所以導(dǎo)致2012年的毛利率有所下降。

　　“我們希望未來的毛利率在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上取得穩(wěn)步的增長，公司的目標(biāo)是在30%左右。”劉曉光如是說。

　　此外，在財務(wù)狀況方面，截止至去年年底，首創(chuàng)置業(yè)手持現(xiàn)金為人民幣86.2億，與上一年基本持平，凈負(fù)債率則高達99%，較上年同期有較大幅度的增長。

　　但在唐軍看來，盡管凈負(fù)債率按年有較大幅度增長，不過公司負(fù)債結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，流動比率為1.73，高于去年同期的1.55。

　　“我們希望把負(fù)債率維持在100%以下，隨著公司銷售規(guī)模的擴大，相信這個狀況會進一步改善。”唐軍續(xù)稱，截止到2012年底，該公司一年內(nèi)到期的負(fù)債（包括到期借款），約為人民幣34.8億，占公司整個有息負(fù)債總額185億的19%，財務(wù)狀況良好。

　　對于今年國內(nèi)的住宅市場，唐軍預(yù)測必然優(yōu)于去年，并稱首創(chuàng)置業(yè)今年的總體銷售平均價格會比去年提升10%左右。

　　在業(yè)績會上，首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光、總裁唐軍、財務(wù)總監(jiān)羅俊以及投資者關(guān)系主管馮瑜堅就該公司全年業(yè)績以及發(fā)展計劃，做出了進一步闡釋。以下為現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：目前公司的凈負(fù)債率是99%，未來負(fù)債率會否有所下降？

　　唐軍：我們希望維持在100%以下，隨著公司銷售規(guī)模的擴大，相信這個狀況會進一步改善。

　　現(xiàn)場提問：公司毛利率下降的主要原因是什么？今年，首創(chuàng)置業(yè)計劃進入一、二線城市，這就意味著地價上升，那么毛利率會不會有所改善？公司今年這方面的目標(biāo)是多少？

　　劉曉光：2012年的毛利率相對有所下降，主要由于2011年公司結(jié)算的收入中，兩個北京高端項目——禧瑞都以及緣溪堂所占的收入比重比較高。但該兩個項目在2011年基本上已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)了收入，所以導(dǎo)致2012年的毛利率有所下降。我們希望未來的毛利率在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上取得穩(wěn)步的增長。我們的目標(biāo)毛利率是在30%左右。

　　現(xiàn)場提問：另外，盡管去年公司盈利有增長，但派息卻少了，而今年又是首創(chuàng)置業(yè)上市十周年，公司會不會另有打算？

　　劉曉光：2012年，我們更看重公司未來發(fā)展的速度，同時希望將更多的資金投入到公司新的項目中，從而為股東帶來長期的價值提升。

　　唐軍：關(guān)于分紅政策，我們上市基本確定在10%左右，這么多年也一直按照這個政策執(zhí)行，今年分紅相對少一點。與此同時，現(xiàn)在正好是一個發(fā)展的機會，市場剛剛抬頭，我們用更多的力量去拿一些資源，對于公司的長遠發(fā)展是有利的。

　　現(xiàn)場提問：公司去年扣除投資物業(yè)收益的核心盈利狀況如何？

　　劉曉光：2012年，我們改變了對于投資性物業(yè)的會計政策，從原來的成本計量模式轉(zhuǎn)化為公允價值的計量模式。因此，去年全年，我們投資物業(yè)增值在利潤表上是2.9億，扣除投資物業(yè)增值的影響，公司的凈利潤是8.2億元，同比下降了14%。

　　現(xiàn)場提問：去年，首創(chuàng)置業(yè)在一、二線城市加快了推盤的速度，不過對于這些重點城市，中央可能會加大調(diào)控力度，對此你有怎樣的預(yù)期和判斷？

　　唐軍：去年剛性需求以及剛性的改善型需求都在釋放，所以價格和量增長的幅度比較快。因而，前不久國務(wù)院發(fā)布了國五條宏觀調(diào)控措施，不過基本上都是在重申原來的政策。

　　但是如果價格和量持續(xù)過快增長，肯定會有新的調(diào)控政策出臺，這得看3、4月份的情況。如果出臺了新的調(diào)控措施，我感覺也是正常的，過快了肯定要調(diào)控。此外，大起大落也會引發(fā)新的調(diào)控政策，決策層總的目標(biāo)還是維持穩(wěn)定。

　　現(xiàn)場提問：首創(chuàng)置業(yè)在湖州、海南做了一些調(diào)整，是否意味著你們在奧特萊斯方面已經(jīng)徹底和中國基建分手了？北京芭蕾雨將在今年5月份開業(yè)，屆時會有哪些國際品牌進駐？除此之外，公司對于其他的芭蕾雨項目有怎樣的開業(yè)計劃？

　　劉曉光：不能說徹底分手，因為我們原來是伙伴，只是在運作的過程中出現(xiàn)了一些問題。主要問題并非運作股東打架，而是因為運作團隊的連貫性和一致性導(dǎo)致的問題，如果我們繼續(xù)做開發(fā)，但脫離了商業(yè)的運作，將來勢必會影響效率。

　　在這種情況下，經(jīng)過合作雙方協(xié)商，最終形成這樣一個態(tài)勢：首創(chuàng)置業(yè)退出南方的芭蕾雨，交由股東負(fù)責(zé)，而北邊的（芭蕾雨項目）基本給了我們。

　　另外，我們還遇到一個問題：每個新的項目對于資金量的需求非常大，這就需要股東雙方的資金，當(dāng)我們資金量過大的時候，肯定要稀釋別人的股權(quán)。而經(jīng)過明確劃分之后，這些問題得到解決，對于芭蕾雨項目的運作是有好處的。

　　所以現(xiàn)在，位于北京房山的芭蕾雨項目已經(jīng)籌備的差不多，接下來是湖州和海南，再下一步是昆山。

　　芭蕾雨準(zhǔn)備不好是不能開業(yè)的，因為奧特萊斯需求量比較大，會涉及到將來的貨源、價格、折扣以及企業(yè)的實力等諸多問題，現(xiàn)在全世界的奧特萊斯同樣出現(xiàn)了品牌和貨源不足，折扣價格上升的問題。在中國這還是一個新的業(yè)態(tài)，肯定會有一個實踐的過程。所以我們必須把品牌、折扣的水平、長遠的循環(huán)系統(tǒng)都做好，今年我們準(zhǔn)備得更加充分。

　　現(xiàn)場提問：今年1月份以來，首創(chuàng)已在土地市場豪擲65億，今年公司在拿地方面有怎樣的資金預(yù)算安排？

　　唐軍：今年我們拿地的預(yù)算是80億，目前已經(jīng)拿到了重慶西永商務(wù)中心區(qū)的地塊，位于一條新的地鐵邊上，位置非常好，重慶的市場需求量非常龐大。另外還有我們在天津中新生態(tài)城獲得的17萬平方米的住宅項目，這兩個項目今年都會進入銷售階段。

　　此外，1月18號我們拿到了北京麗澤商務(wù)區(qū)49萬平方米的綜合體項目，其位于北京二、三環(huán)之間，位于地鐵14號、16號線上方，屬于黃金位置，并且是北京最后可供開發(fā)的商務(wù)金融區(qū)，我們特別看好這個項目的前景。

　　劉曉光：拿地是動態(tài)的，如果出現(xiàn)新的資本來源、新的伙伴，那就又會有所變化。所以既要算動態(tài)賬，又要算靜態(tài)賬。

　　而對于首創(chuàng)置業(yè)來說，北京麗澤商務(wù)區(qū)這個項目意味著我們在規(guī)?；蛯I(yè)化上提升了一個臺階，同時又體現(xiàn)了首創(chuàng)置業(yè)和母公司的融合。因為14號地鐵線是首創(chuàng)在投資，這條地鐵線我們和港鐵合作，大概投資了540億元。在這個過程中，地上、地下就有很大的空間可供利用。未來，這或許是首創(chuàng)置業(yè)持續(xù)發(fā)展的一個方向：母公司在做水利、高速路、地鐵、開發(fā)區(qū)的過程中（包括一級土地開發(fā)的過程中），首創(chuàng)置業(yè)應(yīng)該運用好這些資源運用好。

　　現(xiàn)場提問：在今年500萬平方米的貨量中，你們的中小戶型比例是多少？另外，剛才劉總提到了一級開發(fā)，目前一級開發(fā)是否已經(jīng)能為公司貢獻收入？

　　唐軍：目前，土地一級開發(fā)已經(jīng)逐步進入了收獲期。不過，我們重點還是希望放在土地一二級聯(lián)動上，這樣更有效果。

　　另外，在今年的銷售規(guī)模中，約70%-80%屬于90平方米以下的產(chǎn)品，剛需占了絕大部分。

　　在獲取新項目方面，我們的拿地方向還是剛需，除了核心地段類似于商務(wù)區(qū)這樣的項目，住宅項目一定是剛需。

　　現(xiàn)場提問：會關(guān)注什么樣的城市？

　　唐軍：我們重點在一線城市和二線城市，具體是京津地區(qū)和首創(chuàng)已經(jīng)進入的一線城市。

　　現(xiàn)場提問：去年公司在北京的平均售價下降了23.9%，反而京外項目的均價只下降了7.7%。這與“二、三線城市壓力比較大”的觀點有些出入，原因為何？既然今年公司想進一步提高毛利率，是不是也會從提高售價方面考慮？

　　唐軍：去年，北京銷售價格比2011年下降是因為結(jié)構(gòu)性的問題，不僅僅是首創(chuàng)置業(yè)，其他的公司也一樣。因為北京核心地段的土地越來越少，新的區(qū)域，量在增加，而這些區(qū)域的售價必然低于核心地段的銷售價格，這很正常。

　　現(xiàn)場提問：今年首創(chuàng)置業(yè)的銷售目標(biāo)是200億元，公司將如何實現(xiàn)這一目標(biāo)？京內(nèi)、京外項目將維持一個怎樣的貢獻比例？

　　唐軍：我們?nèi)ツ赇N售了132億元，北京地區(qū)約占17%-18%左右，天津占16%-17%，這兩個地區(qū)加起來約占35%左右。

　　今年200億元的銷售目標(biāo)中，按照價格來算，預(yù)計京津地區(qū)的銷售比重會超過40%。也就意味著，京津地區(qū)特別是北京的銷售比重會比2012年大，所以2013年的毛利率一定會高于2012年。

　　現(xiàn)場提問：2012年，公司其它業(yè)務(wù)收益今年是30億元，比上年新增長了四倍，這是什么原因？

　　羅俊：2012年底的其它應(yīng)收賬款是30億元，2011年底是7.7億元，增加了大概22億元。主要原因有兩方面：首先，我們在北京順義板橋下面的土地一級開發(fā)中投入了約16億元的資金，預(yù)計在今年通過土地掛牌交易能夠收回，所以這部分投資是放在了其它應(yīng)收款中，金額大概是16億元。

　　第二，對于佛山項目的轉(zhuǎn)讓，我們在2012年底已與中國基建達成協(xié)議，佛山項目其它應(yīng)收款大概有8億，較2011年底有所增長。

　　而今年，隨著土地掛牌交易、佛山項目轉(zhuǎn)讓，我們預(yù)計其它應(yīng)收款會降下來。

　　現(xiàn)場提問：去年公司進行了調(diào)價，今年會不會繼續(xù)調(diào)價？平均售價會不會提高？

　　唐軍：今年市場肯定會比去年好，因而我們的總體銷售平均價格會比去年有所提升，預(yù)計幅度約10%左右，也不太好說，要根據(jù)市場狀況確定。

（審校：梁嘉欣）