“園區(qū)+地產(chǎn)”模式除了能確保低成本獲取土地外，還可以依靠其對政府的影響力不斷在園區(qū)周邊獲取土地。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 楊曉敏 1月15日，中南建設(shè)宣布，以總價計4.06億元競得山東泰安一幅二類居住用地兼容商業(yè)服務業(yè)設(shè)施用地。

　　中南建設(shè)表示，該地塊的成功競得有利于進一步增加公司土地儲備，進一步增強了公司在山東地區(qū)房地產(chǎn)市場競爭力，項目預計今年實現(xiàn)預售。

　　然而，作為在江蘇起家企業(yè)，中南建設(shè)固然更鐘情于大本營的投資開發(fā)。

　　中南建設(shè)近日宣布，擬出資3億元與南通沿海開發(fā)集團有限公司、南通濱海園區(qū)控股發(fā)展有限公司，共同投資設(shè)立“江蘇通州灣城市建設(shè)投資有限公司”（暫定名）。

　　南通代建濱海園區(qū)

　　公告顯示，“江蘇通州灣城市建設(shè)投資有限公司”由中南建設(shè)占公司注冊資本的60%。主要負責代建南通濱海園區(qū)內(nèi)的道路及道路景觀、綜合管網(wǎng)、城市景觀工程等基礎(chǔ)設(shè)施和其他公建項目及以后南通濱海園區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目工作。

　　協(xié)議約定，南通沿海開發(fā)集團有限公司、南通濱海園區(qū)控股發(fā)展有限公司各以貨幣出資1億元，各占公司注冊資本20%。各股東首次出資額為各方認繳的注冊資本金額的20%，各方于2013年1月10日前完成首次出資，其余部分視項目進展情況按認繳比例由股東自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足，但如因項目投資進度需要提前繳付的，則各方繳付出資的時間須滿足項目進度需要。

　　按照協(xié)議分工，由“通州灣城市公司”代建園區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目及其他公建項目，南通管委會以土地出讓金作為支付保障。同時由中南建設(shè)投資開發(fā)園區(qū)內(nèi)的五星級酒店、中南工業(yè)園等項目，中南工業(yè)園首期占地面積 2 平方公里，由公司自行負責建設(shè)、招商與運營，擬引入高端建材、機電等產(chǎn)業(yè)，計劃2015年底前開發(fā)完畢。

　　對于這次投資，中南建設(shè)方面表示，一方面為下屬工程施工企業(yè)尋找新的業(yè)務增長點，另一方面為公司進一步開發(fā)南通濱海園區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項目奠定基礎(chǔ)。

　　 首試“園區(qū)+地產(chǎn)”模式

　　中投證券分析師認為，若此次公建項目代建合作協(xié)議順利簽訂，將是“打包拿地”模式的又一次復制。而中南工業(yè)園的園區(qū)項目則是中南建設(shè)“園區(qū)+地產(chǎn)”模式的首次嘗試。

　　第一創(chuàng)業(yè)研究報告指出，“園區(qū)+地產(chǎn)”模式除了能確保低成本獲取土地外，還可以依靠其對政府的影響力不斷在園區(qū)周邊獲取土地，并參與到城市綜合體、酒店和舊改等種多業(yè)態(tài)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營中。

　　其實中南建設(shè)早已擁有成熟的公建換土地開發(fā)模式，目前公司在建及擬建的20個項目中，依靠公建工程置換土地資源拿地的項目有7個，建筑面積占比達到40%以上。

　　據(jù)中投證券研究報告稱，在調(diào)控常態(tài)化的環(huán)境下土地財政難以持續(xù)，地方政府更青睞“園區(qū)+地產(chǎn)”的發(fā)展模式。因為這種模式契合三四線地方政府訴求，能夠增加就業(yè)促進城鎮(zhèn)化，并帶來持久的稅收收入。

　　按照協(xié)議相關(guān)規(guī)定和園區(qū)建設(shè)計劃，中南建設(shè)預計近期將完成合資公司的設(shè)立，今年有望開始獲取具體的代建項目。

　　查閱公告，南通濱海園區(qū)規(guī)劃總控制面積820平方公里，核心區(qū)規(guī)劃面積585平方公里（其中陸域面積292平方公里），園區(qū)擁有建設(shè)用地面積可達400平方公里（含灘涂圍墾區(qū)），全部可用于開發(fā)建設(shè)。

　　那么，中南建設(shè)則將2-3年以后便可以獲取南通濱海園區(qū)約200平方公里的房地產(chǎn)開發(fā)項目。