　　“十八大”后的趨勢判斷，第一，由所謂暴利時代到微利時代；第二，二元化發(fā)展特別明顯（品牌企業(yè)搶占市場份額，另一部分企業(yè)以企業(yè)生存為目的）；第三，究竟是黃金十年還是白銀十年、青銅十年？黃金十年就不用說了，其實我贊同青銅時代的觀念，黃金時代那個黃金不需要加工，青銅時代，青銅的價值需要加工。所以進入了一個產(chǎn)品的時代。

　　房地產(chǎn)的新趨勢，一定是政策作用之下，也一直在出現(xiàn)一個怪圈：一抓就死、一死就叫、一叫就放、一放就活、一活就亂、一亂就抓、一抓就死，現(xiàn)在處于由叫到放的過渡階段。

　　過去兩年調(diào)整的結(jié)構(gòu)是一個“球”， 2011年上半年虎頭蛇尾，2012年上半年差，下半年好。未來兩年可能還是一個“球”，2013年可能會低開高走，2014年又是一個高開低走，上半年好，下半年比較微妙。

　　過去兩年和未來兩年的規(guī)律一定要把握好，最后走出一個“太極”，這個規(guī)律特別重要，牽扯到我們怎么做開發(fā)。

　　在大年、小年，高峰和低谷的時候做法不一樣，低谷的時候，開發(fā)商對策是一定要先活下去。先活下去，用一個字形容：“量”為先。行話說就是高周轉(zhuǎn)，輕資產(chǎn)。在高峰的時候要，對策以現(xiàn)金流為導向改成以利潤率為導向，這個時候注重資產(chǎn)質(zhì)量。特別在未來，資產(chǎn)質(zhì)量顯得尤為重要。

　　一定要以量價法則應對周期調(diào)整，結(jié)構(gòu)性調(diào)整，你就要轉(zhuǎn)型。在低谷的時候一定要做好，比如剛剛進入低谷的時候我們一定要去庫存，余貨最小化；第二階段，以現(xiàn)金流為導向；第三階段，順勢而為，該降價的要降價，價跌量增，先活下去；第四階段，要開始拿地，為下階段做準備了，我們在2012年低谷的時候拿了20塊地。

　　在這種“球”的走勢里面，開發(fā)規(guī)模、開發(fā)節(jié)奏、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要適應高峰低谷。高峰的時候庫存最小化來做新一輪周期開發(fā)量的準備。到高峰的時候就把它賣掉，開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)規(guī)模跟地產(chǎn)周期性規(guī)律特別重要。

　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在低谷的時候做剛需，小年的時候做剛需，大年的時候做改善型，周期性調(diào)整的時候?qū)Σ呤堑却?，結(jié)構(gòu)性調(diào)整的時候是轉(zhuǎn)型。

　　周期性調(diào)整和結(jié)構(gòu)性調(diào)整都是企業(yè)兩種能力，一個是等待、一個是轉(zhuǎn)型。一味地忽略周期性，全部把精力投到轉(zhuǎn)型，會給企業(yè)帶來很大傷害。周期性面對結(jié)構(gòu)性調(diào)整，這個對企業(yè)最有利。

　　企業(yè)在轉(zhuǎn)型的時候一定要同時培養(yǎng)兩種能力，我歸納為房地產(chǎn)業(yè)界的轉(zhuǎn)型演唱會：原生態(tài)唱法、流行唱法、美聲唱法。

　　第一種，以三線開發(fā)商為主的原生態(tài)唱法，他們說的轉(zhuǎn)型其實不叫轉(zhuǎn)型，其實是行業(yè)退出，是經(jīng)過調(diào)控，在調(diào)控過程中行業(yè)大洗牌之后，是企業(yè)無奈地退出。特別是土地招拍掛規(guī)范之后，靠關系拿不到地了，這個情況下經(jīng)常是無米下鍋，通過招拍掛競爭不過品牌開發(fā)商。每次調(diào)整都是1/3格局，1/3企業(yè)退出，1/3企業(yè)強大，1/3企業(yè)在掙扎。

　　第二種，以二線開發(fā)商為主的流行唱法。這部分企業(yè)說的轉(zhuǎn)型也不是真正意義上轉(zhuǎn)型，他們在資金、模式、產(chǎn)品、團隊、管理在轉(zhuǎn)型上都沒有準備好，急著就轉(zhuǎn)型，所以這種做法叫流行唱法。這種情況怎么應對？還是不要忘記周期性，然后逐步進行結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。

　　第三種，以一線開發(fā)商為主的美聲唱法，其實也是最有特色額。一線開發(fā)商說轉(zhuǎn)型，歌聲太美妙，但是很難掩蓋“掛羊頭賣狗肉”的本質(zhì)：轉(zhuǎn)旅游地產(chǎn)，還是賣房子；轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，賣的還是房子。其實那不是根本意義上的轉(zhuǎn)型，但是通過美聲唱法可以從政府獲得更多資源、支持。

　　我一直反對把所有產(chǎn)業(yè)后面都加一個地產(chǎn)，比如休閑產(chǎn)業(yè)，我們一定要說休閑地產(chǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，一定要說養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游產(chǎn)業(yè)一定說旅游地產(chǎn)，他們就是掛羊頭賣著住宅的肉。這里要注意一個是產(chǎn)品提升、開發(fā)業(yè)態(tài)拓展、開發(fā)模式轉(zhuǎn)變、開發(fā)融資的創(chuàng)新。

　　未來時間里，價平量增應該還是2013年主要選擇，也符合民生、政策導向。轉(zhuǎn)型中，我們第一個是換價格，讓它的價格具有競爭優(yōu)勢；第二，換產(chǎn)品。把產(chǎn)品掛上商業(yè)、旅游、養(yǎng)老、休閑度假的頭，讓產(chǎn)品快速銷售，以美聲唱法換自己的產(chǎn)品；第三，換客戶。

　　要把握三大形成優(yōu)勢的因素：第一，轉(zhuǎn)型過程中一定要讓企業(yè)和項目具備高周轉(zhuǎn)性，大陸開發(fā)商和港澳開發(fā)商的最大區(qū)別是大陸開發(fā)商基本上靠高周轉(zhuǎn)，未來時間我們不僅僅是高周轉(zhuǎn)，還要注重市場的質(zhì)量。

　　未來的調(diào)控一定還是一個“球”，大年我們回歸一線，小年的時候通過三四線城市來過渡。最后，多業(yè)態(tài)擴張可以增強企業(yè)抗風險能力。

（審校：梁嘉欣）