“房地產(chǎn)從調(diào)控轉(zhuǎn)向保護，已經(jīng)到了非常迫切的地步。”

　　作為投行界的一名老兵，德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平在業(yè)界被尊稱為“老蔡”。

　　蔡洪平十幾年的投行經(jīng)歷正好趕上了中國經(jīng)濟高速增長時期，在這期間，他將眾多中國民營企業(yè)成功介紹到了全球投資者面前，讓世界更充分、更清楚的了解中國，了解中國的民營企業(yè)。

　　由于年少時曾被下放到江蘇海門縣務(wù)農(nóng)，多年以后，這段務(wù)農(nóng)經(jīng)歷，讓蔡洪平可以深刻理解中國當(dāng)代的民營企業(yè)家，因為他們有著相似的經(jīng)歷和感受，而這種情節(jié)也融入到了其日后的投行經(jīng)歷中。

　　也因此，在業(yè)界蔡洪平以擅長講述中國民營尤其是農(nóng)民出身企業(yè)家的資本故事而著稱，同時又因作風(fēng)強勢，被人形容為“非常富有攻擊性”，其經(jīng)手的IPO定價也因激進而備受爭議。

　　蔡洪平在投行界聲名鵲起是在2007年。當(dāng)年4月，時任瑞銀亞太區(qū)投行部主席的蔡洪平主導(dǎo)了碧桂園的IPO，講述了一出“中國最大地主”的故事，并成功打動香港投資者，最終獲得超過百億的募資。

　　碧桂園之后，蔡洪平率領(lǐng)的瑞銀團隊又接手了另一單迥異的房地產(chǎn)IPO：SOHO中國。SOHO當(dāng)時只有100萬平方米的土地儲備，遠遠低于碧桂園，但最后還是成功上市。

　　對此，蔡洪平事后曾回憶：“這是兩個故事，碧桂園是中國的城鎮(zhèn)再造者，而潘石屹的項目在市中心。”

　　一般而言，在香港上市的房企都要講“故事”，以此來打動投資者，而誰的“故事”講得好、更動聽，誰就能吸引更多的機構(gòu)投資者認購。

　　在這方面，蔡洪平也曾表示，他要求每家IPO的企業(yè)去跟國際資本市場講動人的故事、企業(yè)發(fā)展的基因和核心競爭力等，并且老板要去親自講，更要幽默地講。

　　除了碧桂園和SOHO中國外，蔡洪平成功主導(dǎo)的房企IPO案例還有復(fù)星和綠城等。

　　不過，隨著這兩年中國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，房企境外上市亦寥寥無幾，這種大環(huán)境的變化，也讓轉(zhuǎn)投德銀后的蔡洪平感到一些無奈。

　　當(dāng)然，這不僅僅是蔡洪平一個人的無奈，也是整個中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的嚴峻現(xiàn)實。

　　保護房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，一路走來都伴隨著政府的調(diào)控，外界對于調(diào)控也是眾說紛紜，但在蔡洪平看來，“其實調(diào)控兩個字就是錯誤”。

　　2012博鰲房地產(chǎn)論壇期間，蔡洪平在接受觀點新媒體采訪時如是明確自己的觀點。他還堅持認為，房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該是一個完全市場化的過程，從過去經(jīng)驗來看，調(diào)控并不能取得什么好成果。

　　對于調(diào)控政策的錯誤之處，蔡洪平指出，政府調(diào)控目的其實是正確的，但關(guān)鍵問題是應(yīng)該怎樣調(diào)控。

　　“現(xiàn)在出現(xiàn)的問題不是房地產(chǎn)影響的，其實是由地價推動的，但中國的房地產(chǎn)調(diào)控過去幾年都是控制資金供應(yīng)，這樣會適得其反，房價反而還會暴漲。所以應(yīng)該清楚基本的供應(yīng)關(guān)系。”

　　蔡洪平進一步解釋，他所講的供應(yīng)關(guān)系其實是土地資產(chǎn)而不是房地產(chǎn)資產(chǎn)，因為企業(yè)需要的土地是有限的，如果沒有土地支撐就會出現(xiàn)房地產(chǎn)價格暴漲，一旦有土地支撐則會回落。

　　此外，在歐美債務(wù)危機導(dǎo)致的全球金融市場動蕩中，中國并未獨善其身，經(jīng)濟增速亦開始下滑。

　　“我明顯看到一些企業(yè)走向至少2-3年的衰退、蕭條，有的甚至撞向冰山、走向死亡，這從資金鏈上看得很清楚。但目前唯一有增量的就是房地產(chǎn)，別的行業(yè)全部是死亡。”蔡洪平認為。

　　與此同時，受制于全球經(jīng)濟環(huán)境惡化和人工成本上升，我國制造業(yè)升級艱難，一些政府扶持的行業(yè)，如光能、光伏產(chǎn)業(yè)、環(huán)保等新興科技產(chǎn)業(yè)，在新一輪經(jīng)濟下調(diào)以后也遇到了前所未有的困難。

　　對于這些行業(yè)遇到的問題，蔡洪平認為，缺乏有效內(nèi)需是一個重要因素，而相比這些行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)卻有著極大的內(nèi)部需求。

　　蔡洪平的看法其實也不無道理，因為從調(diào)控至今，房地產(chǎn)行業(yè)依然百摧不撓，主要是因為中國房地產(chǎn)市場是有真需求的，在中國城市化的強勁推動下，房子已成為一個必需品。

　　并且，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)有28個之多，如果房地產(chǎn)行業(yè)需求下降，這些相關(guān)行業(yè)都會受到或多或少的影響，進而影響整個經(jīng)濟體系。

　　在這種背景下，蔡洪平建議，不要就房地產(chǎn)看房地產(chǎn)，應(yīng)該從整個中國經(jīng)濟的發(fā)展來看，未來不要再調(diào)控房地產(chǎn)了，而是要研究怎樣保護房地產(chǎn)市場，并學(xué)會尊重市場。“簡單地說，房地產(chǎn)行業(yè)從調(diào)控轉(zhuǎn)向保護，已經(jīng)到了非常迫切的地步。”

　　蔡洪平具體談到，中國經(jīng)濟出現(xiàn)歷史性拐點的時候，要從調(diào)控房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檠芯勘Ｗo房地產(chǎn)。而且是保護房地產(chǎn)市場，不是保護房價，因此房地產(chǎn)市場和房價要區(qū)別開，經(jīng)濟和政治要區(qū)別開，有效需求和階級對立要區(qū)別開。

　　蔡洪平還希望，經(jīng)過徹底改革后的中國，應(yīng)該是一個“小政府、大社會”，政府要盡量少用調(diào)控手段。

　　中國的拐點

　　除了談及保護房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，蔡洪平還認為，當(dāng)前中國經(jīng)濟下調(diào)是歷史性的，并且這個歷史性下調(diào)不是一年兩年，而是二十年來首次出現(xiàn)從增長期走向整合期的一個大拐點。也正因為有著這樣的觀點，蔡洪平對中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)未來極為悲觀。但即使是在這種悲觀情緒下，蔡洪平依然能在其中找到發(fā)展機會。

　　按照蔡洪平此前分析，由歐美債務(wù)危機導(dǎo)致的全球金融市場動蕩短期內(nèi)難以解決，但這個事件本身并不是“癌癥”，只不過這個過程可能會很漫長，并且引起一系列連鎖反應(yīng)。

　　就此，蔡洪平認為，由于稀缺經(jīng)濟時代已經(jīng)過去，未來傳統(tǒng)市場機會將越來越少，而IT、電子商務(wù)“這種服務(wù)短缺、又能帶來革命性變化的行業(yè)”，以及國有資產(chǎn)民營化運動和醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)展，都有不少機會。

　　蔡洪平還拿電商舉例：“現(xiàn)在電商很可怕，我的家庭成員也在電商買衣服，500元一包，里面的衣服穿10年都穿不完。”

　　事實上，蔡洪平對本次中國經(jīng)濟下滑的歷史拐點還有一個認識。

　　其稱，這是從增長性過渡到調(diào)整性的問題，當(dāng)中包括金融問題、交接班問題、中外競爭問題、以及宏觀市場萎縮問題，并且這些問題都會導(dǎo)致經(jīng)濟與行業(yè)重新洗牌，而所謂整合就是重新洗牌，這個整合過程當(dāng)中有機遇，但也有大的危機。

　　對于在經(jīng)濟拐點下的房企整合，蔡洪平表示可能會出現(xiàn)一些政府收購或者民營企業(yè)收購、一些好的企業(yè)收購差的企業(yè)，而壞的企業(yè)則變賣資產(chǎn)。

　　但是，蔡洪平卻認為這種情況將不會過多發(fā)生，因為企業(yè)如果能熬過今年，那么明年上半年過了以后現(xiàn)金流就會好一點，所以至少要熬到明年。

　　以下為德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席、亞太區(qū)執(zhí)行委員會委員蔡洪平采訪實錄：

　　觀點新媒體：今年CPI數(shù)據(jù)逐月走低，已經(jīng)是近年來的新低，您怎么解讀這個數(shù)字？

　　蔡洪平：中國的CPI數(shù)字從價格指數(shù)來說當(dāng)然是樂觀的，從居民消費角度來看也是好的，但是從經(jīng)濟發(fā)展來看，過低的CPI絕對不是好事。

　　我們今年經(jīng)濟增長最快最好的時候也是CPI指數(shù)保持一定增長量的時候，比如說2到3或者3到4的水平，這種跌到2%以下的情況，預(yù)示著國家經(jīng)濟發(fā)展、消費水平以及社會經(jīng)濟發(fā)展溫度都下來了，這不是好的信號。

　　所以，不能只看到CPI指數(shù)低，還是要看經(jīng)濟的基本情況，如果是在經(jīng)濟保持健康增長前提下，CPI低是好事，但是現(xiàn)在的代價是經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)下滑了。

　　觀點新媒體：有分析人士認為，這表示中國出現(xiàn)了停滯型通脹，您認同這個說法嗎？

　　蔡洪平：這個說法不成立，因為現(xiàn)在沒有通脹，所以我認為這個說法不對。如果是通脹下不來經(jīng)濟上不去應(yīng)該叫做滯脹，而我的感覺是現(xiàn)在處于通脹下不來滯脹上不去，通脹下來就沒有這個問題了。

　　觀點新媒體：您認為存在通縮風(fēng)險嗎？

　　蔡洪平：我認為中國經(jīng)濟存在通縮風(fēng)險。不僅是通縮，弄不好經(jīng)濟還會繼續(xù)下滑，這個可能性是存在的。

　　現(xiàn)在對經(jīng)濟的看法非?；靵y，政府官員說經(jīng)濟還可以，可是中國的企業(yè)家和市場都非常擔(dān)心。

　　我發(fā)現(xiàn)中國企業(yè)家對經(jīng)濟很擔(dān)憂，外國人卻說中國經(jīng)濟挺好，不用擔(dān)憂，這是歷史上從來沒有的事情，也是很有意思的現(xiàn)象。

　　觀點新媒體：為什么會有這樣不一致的看法？

　　蔡洪平：因為企業(yè)看的是未來，而政府看的是過去。如果不看未來，那么的確是沒有大問題。

　　觀點新媒體：您對于中國的GDP增長有什么看法？有觀點認為，GDP增長在8%以下其實也是正常的水平，您認為呢？

        蔡洪平：這十年經(jīng)濟發(fā)展出了一點問題，跟中國經(jīng)濟學(xué)家的錯誤有很大關(guān)系。

　　中國經(jīng)濟學(xué)家總是迎合政府，都是御用經(jīng)濟學(xué)家，他們的觀點我認為大部分不太準(zhǔn)確。

　　其實我們根本不是討論經(jīng)濟上“保8”，而是在說“趨勢”，中國經(jīng)濟出現(xiàn)的下降趨勢很嚴重，他們還說很正常，這就是經(jīng)濟學(xué)家在忽悠大家。

　　觀點新媒體：所以您認為GDP增長速度還會繼續(xù)下降？

        蔡洪平：完全有可能。

　　觀點新媒體：中央政府在最近兩次降息中表現(xiàn)出來對經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)度是什么？

　　蔡洪平：經(jīng)濟下調(diào)的時候貨幣政策調(diào)整是沒有用的，這個是基本常識。經(jīng)濟持續(xù)這樣下去的話，銀行的錢也貸不出去。

　　基本常識應(yīng)該是，經(jīng)濟通脹的時候用貨幣政策，通縮的時候用財政政策。不要老是犯一些常識性的錯誤，有些人連基本周期都看不清楚。

　　觀點新媒體：那么要有怎樣的財政政策調(diào)整，中國經(jīng)濟才會有所改變？

　　蔡洪平：沒用?，F(xiàn)在主要是房地產(chǎn)政策。

　　觀點新媒體：包括限購這樣的政策？

　　蔡洪平：主要是房地產(chǎn)的內(nèi)需市場，我們限購是抑制內(nèi)需市場。

　　我們看到，海南的高鐵已經(jīng)建好了，當(dāng)然這個是好事不是壞事，但我們現(xiàn)在在英國投資造地鐵以及到臺灣或者新加坡跟中國什么關(guān)系？我認為沒有什么項目可以投。其次，所謂的城鎮(zhèn)化是地方推動的，沒有房地產(chǎn)市場怎么城鎮(zhèn)化？我們現(xiàn)在是遏制市場，不是簡化市場，這是一個很大的錯誤。

　　觀點新媒體：您對這一次房地產(chǎn)調(diào)控看起來并不認同？

        蔡洪平：我認為房地產(chǎn)調(diào)控是錯誤的做法。

　　觀點新媒體：是目的錯誤還是方法錯誤呢？

　　蔡洪平：目的倒不是錯誤，問題是應(yīng)該怎么樣做?，F(xiàn)在出現(xiàn)的問題不是房地產(chǎn)影響的，而是地價推動的，但中國房地產(chǎn)調(diào)控過去幾年來都是掐資金、掐供應(yīng)，但供應(yīng)一掐房地產(chǎn)未來還會暴漲。所以，要如何調(diào)控房地產(chǎn)？現(xiàn)在連基本供應(yīng)關(guān)系、貨幣供應(yīng)關(guān)系、投資供應(yīng)關(guān)系都沒搞清楚。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在房地產(chǎn)供應(yīng)量處于很高水平，有統(tǒng)計說部分城市庫存為十年來最高，這能不能說明，并不是沒有供應(yīng)而是需求被限制了？

　　蔡洪平：我們講的供應(yīng)關(guān)系是土地資產(chǎn)不是房地產(chǎn)資產(chǎn)，因為企業(yè)需要的土地是有限的，如果沒有土地支撐就會出現(xiàn)房地產(chǎn)暴漲，一旦有土地支撐會再度回落。

　　觀點新媒體：最近兩個月樓市回暖之后，房企資金狀況有了多少改善？

　　蔡洪平：可以說有一些改善，但也僅僅是改善而已，再發(fā)展就是一個新的問題。

　　資金獲得改善也只是可以不死掉，但想要再發(fā)展也是成問題的，這樣下去企業(yè)和行業(yè)肯定是不行。

　　觀點新媒體：您之前提到，現(xiàn)在國企和民企之間有一些機會，包括國企整合以及民企第二代交接。國企整合機會指的是什么？民企第一代和第二代交替過程的機會，表現(xiàn)出來是怎樣的？

　　蔡洪平：不能肯定就是機會，也有可能是陷阱。整合經(jīng)濟確實會造成經(jīng)濟下滑，但整合是歷史必然。

　　現(xiàn)在要有一個非常的、統(tǒng)一的認識，對本次中國經(jīng)濟下降的歷史拐點有一個認識：這是從增長性過渡到調(diào)整性的問題。

　　整合時期發(fā)生的事會很多，有金融問題、交接班問題、中外競爭問題，宏觀市場萎縮問題等，都會導(dǎo)致重新洗牌。

　　所謂整合就是重新洗牌，這個整合過程當(dāng)中有機遇，但更多的是危機。有些人在周期下跌時候還硬著頭皮發(fā)展、擴張，到時候怎么死的都不知道。

　　觀點新媒體：您提到現(xiàn)在很多“富二代”不愿意接班，而創(chuàng)業(yè)的老一輩等待退休，所以會出現(xiàn)資產(chǎn)整合，房地產(chǎn)企業(yè)有沒有這個現(xiàn)象？整合方式是怎樣的？

　　蔡洪平：也有，方式是政府收購或者民營收購。地產(chǎn)算是簡單的，往往是好的企業(yè)收購差的企業(yè)，壞的企業(yè)賣資產(chǎn)。

　　但是我認為這個情況發(fā)生不多，企業(yè)如果今年熬過去，明年上半年過了以后現(xiàn)金流會好一點，所以至少要熬到明年。

　　觀點新媒體：這次中國經(jīng)濟調(diào)整對房地產(chǎn)調(diào)控的影響會有多久？

　　蔡洪平：聰明的政府應(yīng)該知道房地產(chǎn)不能調(diào)控，一切要完全市場化。“調(diào)控”兩個字就是錯誤，十年來中國經(jīng)濟根本問題就是調(diào)控。