目前世界上關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)比較成型的市場(chǎng)模式有日本模式和美國(guó)模式，而這也是中國(guó)借鑒的典范。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 張媛娜 持續(xù)的調(diào)控為中國(guó)的房地產(chǎn)催生出了各式各樣的概念，比如旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。萬科養(yǎng)老地產(chǎn)試水之作余音未絕，就有保利、首創(chuàng)置業(yè)、富力等企業(yè)也紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)已然成為當(dāng)今最新鮮的話題及討論熱點(diǎn)。

　　10月23日，在世聯(lián)聯(lián)合廣州市房協(xié)舉辦的活動(dòng)上，探討適合中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)及開發(fā)模式自然也成為現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　美日模式之思

　　根據(jù)世聯(lián)資料顯示，2011年底中國(guó)老年人人口數(shù)量達(dá)到1.85億，占全國(guó)人口總數(shù)的14%，中國(guó)也成為了世界上唯一一個(gè)老齡化人口達(dá)到1億以上的國(guó)家。

　　“這是一個(gè)非常巨大及驚人的數(shù)字”，世聯(lián)顧問戰(zhàn)略研究中心總監(jiān)李亞南指出，在此背景和市場(chǎng)需求下，催生了現(xiàn)在龐大而多樣化的養(yǎng)老市場(chǎng)。

　　李亞南表示，目前世界上關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)比較成型的市場(chǎng)模式有日本模式和美國(guó)模式，而這也是中國(guó)借鑒的典范。

　　據(jù)了解，美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)分為四大類型八種社區(qū)，可以針對(duì)性滿足多樣化市場(chǎng)需求。其中有居家生活型、獨(dú)立生活型、輔助生活型和輔助醫(yī)療型。

　　李亞南認(rèn)為，美國(guó)模式是成熟的市場(chǎng)化運(yùn)作模式，會(huì)有投資商專門進(jìn)行投資并進(jìn)行上市，提供長(zhǎng)期低成本的資金支持，同時(shí)會(huì)有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商來進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。

　　不過，他也指出，因?yàn)橹袊?guó)和美國(guó)的國(guó)情和市場(chǎng)情況不同，美國(guó)模式恐怕中國(guó)很難直接仿效。

　　作為同為亞洲國(guó)家的日本，它的養(yǎng)老地產(chǎn)模式或更具參考價(jià)值。據(jù)悉，日本的養(yǎng)老有兩種方式，一種是政企合作的模式，另外一種是企業(yè)獨(dú)立開發(fā)的模式。

　　日本在2000年4月時(shí)頒布了“介護(hù)保險(xiǎn)制度”，李亞南表示，這個(gè)制度有點(diǎn)類似中國(guó)的醫(yī)保。打個(gè)比方，25歲起開始繳納介護(hù)保險(xiǎn)金，到65歲以后可以使用保險(xiǎn)費(fèi)，但是這個(gè)費(fèi)用90%由保險(xiǎn)公司和政府來出，個(gè)人只要承擔(dān)10%。

　　其稱，“介護(hù)保險(xiǎn)制度”很大程度的促進(jìn)了日本養(yǎng)老的發(fā)展。簡(jiǎn)言之，日本模式就是高福利養(yǎng)老政策和低融資成本推動(dòng)市場(chǎng)迅速做大，是小型化、持有化、精品化開發(fā)模式。

　　然而，無論是美國(guó)模式還是日本模式，都不完全適合中國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)此，李亞南分析指出，目前有三種符合國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)環(huán)境的開發(fā)模式。

　　中國(guó)式養(yǎng)老地產(chǎn)

　　第一種方案叫做適老化混合社區(qū)開發(fā)模式，即持有物業(yè)加銷售物業(yè)，年輕人與老人居住在一起。

　　“實(shí)際上，它就是在城市的外圍且受城市公共交通輻射的區(qū)域，選擇符合條件的地塊，做一個(gè)既能滿足普通人群，也可以保證老人健康生活的社區(qū)。”

　　李亞南認(rèn)為，像這種社區(qū)的整體盈利思路是銷售加持有加品牌輸出。它會(huì)有相當(dāng)大的比例作為銷售，持有率約在30%以內(nèi)。

　　第二種解決方案叫做持有物業(yè)的會(huì)員制商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。這種模式的盈利也分為兩類，一是押金制加租金的方式；二是會(huì)員制方式。

　　“這種模式，市場(chǎng)上應(yīng)運(yùn)較多”，他指出要實(shí)現(xiàn)會(huì)員制商業(yè)運(yùn)作的模式開發(fā)，對(duì)地塊有一定要求。一般是規(guī)模比較小，專門針對(duì)老人的物業(yè)，項(xiàng)目整體功能就是滿足生活和基礎(chǔ)醫(yī)療需求無憂的養(yǎng)老社區(qū)。

　　然而，最受關(guān)注的還是第三種養(yǎng)生主題社區(qū)的這種模式。

　　事實(shí)上，養(yǎng)生與養(yǎng)老的關(guān)系也一直是業(yè)界持續(xù)探討的重點(diǎn)。世聯(lián)認(rèn)為，養(yǎng)老與養(yǎng)生地產(chǎn)內(nèi)涵并不相同，但在環(huán)境、設(shè)施、配套、客戶資源方面有共同的交集，同時(shí)養(yǎng)生的概念擴(kuò)大了養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)者市場(chǎng)范圍。

　　養(yǎng)生主題社區(qū)地塊條件一般是距離城市核心區(qū)兩個(gè)小時(shí)車程內(nèi)，自然環(huán)境較好且受公共交通輻射較弱，但地塊規(guī)模較大。

　　“這種項(xiàng)目一般可以做旅游加養(yǎng)生、度假加養(yǎng)老等，屬于強(qiáng)養(yǎng)生弱養(yǎng)老。”

　　同時(shí)，其強(qiáng)調(diào)養(yǎng)生項(xiàng)目盈利并非立竿見影，而且上述三種開發(fā)的中國(guó)式地產(chǎn)養(yǎng)老解決方案中每一種都有不同的技術(shù)難點(diǎn)，究竟什么樣的養(yǎng)老地產(chǎn)模式是最適合中國(guó)的還有待于探索和觀察。