華僑城的運營能力毋庸置疑，其擴張的核心問題還是要解決杠桿率過高的問題。

　　觀點網 彭飛 與一般房企在公開土地市場上的熱鬧不同，華僑城更專注與各地政府的合作。

　　華僑城日前宣布，已與福州市政府簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議書》，雙方擬合作建設涵及娛樂體驗、生態(tài)觀光、商務休閑、運動養(yǎng)生、高尚社區(qū)等于一體的文化旅游綜合項目，項目投資總額不低于100億元。

　　新一輪擴張

　　根據(jù)華僑城和福州市政府的協(xié)議，雙方將以海峽西岸經濟區(qū)為基本市場，投資建設一個多元業(yè)態(tài)混合發(fā)展的大型文化旅游綜合性項目。其中旅游項目須建設成為不低于國家4A級標準的大型旅游項目。

　　此次華僑城大規(guī)模投資，在多數(shù)機構研究者看來，可能是其新一輪擴張布局的開始。

　　華泰證券就表示，從福州項目開始，華僑城將逐步推進城市型歡樂谷模式，而這種模式的擴張空間會逐步轉向更廣大的二三線城市。

　　在這種模式下，華僑城的優(yōu)勢體現(xiàn)在其較高的投資規(guī)模、較好的社會效應以及央企自身管控風險較小，能大受地方政府歡迎。對華僑城而言，相比周轉類公司以“地王“為代價拿地血拼，其拿地優(yōu)勢更為明顯。

　　其實，這種隱性的拿地優(yōu)勢，華僑城近期已多次運用。

　　稍早之前，華僑城曾宣布，其全資子公司東部華僑城將出資3000萬元，與深圳大鵬新區(qū)合資成立深圳大鵬華僑城旅游開發(fā)有限公司，持股60%。大鵬華僑城項目將建成融合濱海度假、高尚運動、主題酒店、以及人文居住于一體的大型文化旅游綜合性項目。

　　當時就有分析指出，大鵬華僑城項目僅是其外延擴張的開端，預計后續(xù)會有更多的具體項目進展。

　　此外，在今年8月份，市場上曾有消息傳出華僑城將在重慶投資建設“歡樂谷”模式的綜合性地產項目，投資總規(guī)模也接近100億元。

　　對于華僑城近期在大型旅游項目方面的動作，相關分析師認為，可能是其管理層覺得公司在銷售提升、財務狀況和資金壓力得到好轉的情況下，之前一直洽談的項目可以進入實質性操作階段。

　　據(jù)華僑城日前公布的第三季度報告顯示，今年前三季度，華僑城共實現(xiàn)營業(yè)總收入103.38億元，同比增長15.49%；實現(xiàn)凈利潤16.12億元，同比增長6.48%；公司經營性現(xiàn)金流為37.96億元，同比亦增長181.48%。

　　存貨、負債雙升

　　雖然從上述數(shù)據(jù)可以看出，華僑城的財務狀況確實有一定改善，但是否能同時支撐幾個大型項目的支出，仍值得商榷。

　　其三季報顯示，華僑城目前的資產負債率為72.41%，較年中繼續(xù)上升；凈資產負債率同樣高企，達到103%。同時其存貨也依然增加，由年初的317.37億元增加至359.79億元，增長幅度達到13.36%。

　　對此，有分析指出，華僑城的凈負債率橫向對比，在同行業(yè)中絕對處于高水平，即使是縱向對比其自身，這幾年也是一直處于高風險水平，而這樣的結果就是導致其資金壓力巨大，擴張能力受限。

　　申銀萬國在近期的一份研報中也提及，其實華僑城的運營能力毋庸置疑，其擴張的核心問題還是要解決杠桿率過高的問題。

　　另有分析認為，華僑城短期內相繼簽約大鵬新區(qū)項目和福州項目，在開始具體投入時，其資金壓力將進一步加劇，因為新項目在前期的投入與營銷宣傳費會大增。

　　其實，在資本金方面，華僑城確實存在不足的情況。因為福州項目總投資將不低于100億，即使是分期開發(fā)，前期投入也需一二十億元，再加上大鵬項目前期的投入，以華僑城如今不到40億的現(xiàn)金流，能否順利完成，也存在一些疑問。

　　或許正是在這種情況下，華僑城集團日前才分別對武漢華僑城和上海華僑城增資2.08億元和6600萬元。華僑城集團此舉，也就是為了改善武漢華僑城和上海華僑的城財務狀況，進一步夯實這兩家公司的資本實力。

　　在此之前，為了增強華僑城的運營資金，華僑城集團更是發(fā)行了期限為120天、金額30億元的超短期融資券。

　　由于是僅為120天的超短期債券，對華僑城而言，也只能解燃眉之急，不可能從根本上扭轉其財務狀況，華僑城自身銷售回款能力的改善才是最終解決之道。

　　然而在該方面，華僑城視乎并無多大改善。之前外界曾給予厚望為華僑城在下半年提供更多銷售回款的上海蘇河灣項目，在9月底入市后，認購率僅約4成，銷售情況也并不理想。

　　此外，由于華僑城的項目多以中高端為主，在政府一再重申限購政策，以及對投資需求的持續(xù)抑制下，其合同銷售以及盈利前景均不容樂觀。