溢價(jià)率49%的最高限制或會(huì)暗示一部分高周轉(zhuǎn)及央企品牌開發(fā)企業(yè)，在不超溢價(jià)率49%底線的情況下進(jìn)一步瘋狂搶地。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 10月17日消息，杭州市國(guó)土局日前下發(fā)通知明確，當(dāng)商品住宅地塊溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，“從零開始”競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積，最終配建保障房量多者得地(以下簡(jiǎn)稱：杭州“土地新政”)。

　　據(jù)悉，這一通知是在近日的一場(chǎng)杭州拍賣會(huì)上，杭州市國(guó)土局下發(fā)給參與當(dāng)日土地競(jìng)拍企業(yè)的。

　　杭州“土地新政”有何影響？能否起到遏制土地價(jià)格過(guò)快上漲的作用，其他城市會(huì)否效仿這樣的做法，對(duì)此，筆者提出以下五點(diǎn)思考與看法。具體而言為：

　　首先，杭州的“土地新政”應(yīng)該不是所有地塊都按照這樣的方式進(jìn)行成交的，政府也沒(méi)有公開發(fā)文要全部按照這個(gè)執(zhí)行，只是在招拍掛前給參與的開發(fā)企業(yè)的限定，應(yīng)該來(lái)說(shuō)是一個(gè)嘗試，還只是個(gè)別地塊的成交方式。

　　其次，在市場(chǎng)“基本面”尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，如果沒(méi)有人為地降低起拍價(jià)格，土地市場(chǎng)溢價(jià)率應(yīng)該還不會(huì)普遍達(dá)到49%這樣的水平，因此，這樣的條件下實(shí)際發(fā)生的地塊成交案例并不會(huì)太多。

　　因此，當(dāng)商品住宅地塊溢價(jià)率還沒(méi)有達(dá)到49%時(shí)，是不是就意味著就沒(méi)有配建保障房的指標(biāo)了？這也是一個(gè)值得我們思考的問(wèn)題。另外，當(dāng)?shù)貕K溢價(jià)率達(dá)到49%及以上時(shí)，保障房的配建本身在地塊規(guī)劃上是否合理，開發(fā)企業(yè)最終是否按此執(zhí)行，都會(huì)有些問(wèn)題在里面。

　　此外，對(duì)于市中心優(yōu)質(zhì)地塊，大型開發(fā)企業(yè)勢(shì)必會(huì)爭(zhēng)搶，如果地塊溢價(jià)率達(dá)到49%及以上時(shí)，配建的豪宅保障房歸誰(shuí)去?。窟@些問(wèn)題還真的值得我們思考。

　　第三，杭州“土地新政”盡管可以控制總的溢價(jià)率，甚至還可以配建一部分保障房，盡管可以起到防止土地價(jià)格過(guò)快上漲的作用，甚至也可以控制溢價(jià)過(guò)高的“地王”的誕生，但是，這不是最根本有效的辦法。

　　土地資源的稀缺性，尤其是市中心優(yōu)質(zhì)地塊的推出勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致高溢價(jià)率現(xiàn)象產(chǎn)生。通過(guò)多渠道持續(xù)增加土地供應(yīng)，同時(shí)，保證一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期是穩(wěn)定土地市場(chǎng)的最關(guān)鍵之處，而不是哪里疼醫(yī)哪里。

　　第四，當(dāng)前市場(chǎng)基本面尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，溢價(jià)率49%的最高限制有可能會(huì)暗示一部分開發(fā)企業(yè)，尤其是高周轉(zhuǎn)及央企品牌開發(fā)企業(yè)，在不超過(guò)溢價(jià)率49%底線的情況下進(jìn)一步瘋狂搶地，一方面使市中心的優(yōu)質(zhì)地塊及比較好的地塊資源向這些大型房企手中集中，另外，一定程度上這樣的行為也會(huì)助推土地市場(chǎng)價(jià)格走高。

　　第五，至于效仿與否，杭州“土地新政”短期內(nèi)倒是控制土地市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲的一個(gè)方法，盡管還有些負(fù)面效應(yīng)，但是，對(duì)于一些熱點(diǎn)區(qū)域及熱點(diǎn)地塊的話，采用這樣的方式應(yīng)該可以控制短期內(nèi)的土地市場(chǎng)溢價(jià)率，起到一定的作用，短期內(nèi)可以效仿進(jìn)行操作。但是，杭州“土地新政”總體來(lái)講比較難達(dá)到中長(zhǎng)期控制土地市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期效果。原因很簡(jiǎn)單，土地本身的價(jià)值就是值那么多，以人為的方式控制溢價(jià)率，而不是市場(chǎng)化的方式去解決土地資源問(wèn)題，這只能導(dǎo)致土地市場(chǎng)價(jià)格一旦沒(méi)有這樣的溢價(jià)限制，就會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者