無論何種形式以何種方式讓土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”現(xiàn)象，在房地產市場仍然以“降價跑量”為主的環(huán)境下，土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”不是一件好事情。

　　觀點網 10月10日，總價達45億元的徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01 “地王”滬上誕生，盡管其為市中心核心地段，但是，其誕生似乎和當前樓市調控的風聲有點不合時宜。當前來講，如果市場成交量剛剛反彈就導致開發(fā)商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么也就從另外一個角度證明盡管“去投資化”的調控措施使“降價跑量”成為常態(tài)，但是，房地產市場調控并沒有改變開發(fā)商對于未來市場利好的預期，讓開發(fā)商“謹慎”擴張，樓市調控至今仍然是失敗的。

　　無論何種形式以何種方式讓土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”現(xiàn)象，在房地產市場仍然以“降價跑量”為主的環(huán)境下，土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”不是一件好事情。

　　土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復蘇的行情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，這或將導致樓市調控政策由當前的定向“微調”為主的時期轉為再度收緊。

　　今年以來，在樓市“微調”政策的刺激下，開發(fā)商采取“以價換量”策略市場成交量被激活，成交量持續(xù)回暖之后開發(fā)企業(yè)資金緊張的局面得到緩解，降價的動力就會逐步消失，最終會選擇房價降幅收窄或漲價。而樓盤一旦降價活動停止市場就處于僵持狀態(tài)，陷入的觀望氣氛，市場成交量出現(xiàn)萎縮。當前市場處于階段性的觀望狀態(tài)。

　　十一前后的上海商品住宅市場成交狀況亦是如此。具體而言，當前市場處于階段性的觀望狀態(tài)主要有兩方面原因：

　　第一、市場成交量回暖之后，開發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，部分開發(fā)商或主動或被動地繼續(xù)博弈市場，開發(fā)商推盤節(jié)奏的放緩供應量的減少，從而影響市場成交量及地方政府財政收入，倒逼地方政府出臺“刺激”房地產市場的政策措施。

　　第二、部分開發(fā)商利用活動營銷、房展會等時機，發(fā)出樓盤價格降幅收窄甚至炒作買漲不買跌的市場漲價預期，及部分城市銀行首套房貸利率恢復基準導致購房者購房成本增加，導致部分購房者進一步觀望。

　　從10月商品住宅市場成交量趨勢來看，10月難說有突破性的成交量，一方面開盤量不如之前多，另外，在漲價預期博弈的市場背景下，成交量勢必會短期內出現(xiàn)萎縮的跡象，難以出現(xiàn)火爆行情，但是，基本需求仍然會繼續(xù)釋放。2012年剩余11-12月兩個月上市房企應該會集中跑量，因為大多數(shù)大型或上市房企有年度銷售業(yè)績指標及年報的要求。

　　從房價促銷力度角度來講，大幅促銷的可能性不大，開發(fā)商資金沒有之前那么緊張了，估計小幅 微幅降價促銷成為市場主流。從價格走勢角度來看，無論目前短期還是中長期，防止房價報復性反彈將成為政府政策及市場極為關心的話題和重點。

　　另外，從土地市場來看，由保利競得的總價達45億元的徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01 “地王”也不意味著土地市場的回暖。

　　因為在整個市場“基本面”尚未完全回暖的市場背景下，總價、單價“地王”只能是少數(shù)大型房企的“游戲”，而對于大多數(shù)中小房企而言只能望而卻步。

　　其次，當前土地市場溢價率并不高，并且也和“低起拍價”價格有關系，并且大多數(shù)地王拿地企業(yè)相對謹慎，也說明土地市場并非回暖。且今年以來高溢價和地王地塊大多數(shù)和地塊位置區(qū)位確實比較好，比如在市中心核心區(qū)域、濱江豪宅板塊、城市副中心、新區(qū)、新城中心核心地段，地段位置較好地塊當然會受到市場的追捧，但這些地塊不代表整個市場的趨勢。

　　此外，從土地市場來看，拿地主體企業(yè)來看已經呈現(xiàn)出分化態(tài)勢。拿地主體基本上為高周轉類型企業(yè)及央企地產企業(yè)，這些企業(yè)在前期通過降價跑量回籠資金，在下半年政府集中推地的這個階段開始補倉拿地，而中小企業(yè)及高端產品定位的房企拿地動作及力度由于現(xiàn)金流不暢、對未來市場預期不明朗等均不及高周轉類型企業(yè)及央企地產企業(yè)。

　　從這些企業(yè)拿地的時機及原因原來來看，一方面是市場成交量持續(xù)回升之后開發(fā)企業(yè)資金面不是太緊張了，市場基本面在成交量回升幾個月之后開始慢慢向好的方向轉，開發(fā)企業(yè)才會開始謹慎拿地；另一方面，土地市場價格尚是相對較低的時候，此時正值政府大規(guī)模推地的時機，應該來說，是比較好的拿地“換倉”時機。

　　張宏偉 觀點新媒體作者