在來到協(xié)信之前，劉愛明先后于中海、萬科工作近二十年。

　　本刊編輯部 從中海到萬科，再走入?yún)f(xié)信，從國企進入民企，劉愛明的職業(yè)人生不停地在轉(zhuǎn)換，劉愛明現(xiàn)在的身份是，渝派房企協(xié)信地產(chǎn)的CEO。

　　劉愛明對現(xiàn)在的工作顯得相當滿意。他喜歡把這段工作經(jīng)歷喻為野山，與過往在中海、萬科爬有臺階的山不一樣，野山的探索，能讓他看到更不一樣的野景和更廣闊的視野。

　　當然，對于野山的選擇，劉愛明也有自己的標準。他曾于加盟協(xié)信初期公開表示，協(xié)信對品質(zhì)近乎理想主義的堅守，及工作團隊中充滿激情、將企業(yè)做大做強的理想與狀態(tài)是其最為看重的兩點，這亦與中海、萬科的氣質(zhì)一脈相承。

　　職業(yè)生涯

　　在來到協(xié)信之前，劉愛明先后于中海、萬科工作近二十年，“畢業(yè)于清華，起步于中海，成熟于萬科”，這是外界對劉愛明的評價。

　　到萬科之前，劉愛明曾任中國海外建筑(深圳)有限公司董事總經(jīng)理、中海地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理。并于任職深圳中?？偨?jīng)理期間，曾先后發(fā)起過誠信2000、毛坯樣板房展示、網(wǎng)絡營銷等一系列的創(chuàng)新行動，令當時的萬科相當有壓力。而這段時間也是中海最為鼎盛時期。

　　與這次不一樣，2002年離開中海以后，劉愛明并沒有選擇民營企業(yè)。“如果考慮離開中海，萬科是第一選擇，我并不會為私營企業(yè)的高薪所動。”劉愛明曾如此向王石表示。

　　同年，劉愛明加盟萬科，也因此成為萬科“海盜計劃”的最大成果之一。而在萬科的9年時間中，他曾負責企劃、工程、資金管理中心和財務。2003年，萬科啟動提高工程質(zhì)量、提高業(yè)主滿意度的“磐石行動”，管理、執(zhí)行、推廣該行動的核心人物正是劉愛明。

　　2005年11月，萬科京滬高管換防，劉愛明取代丁長峰出任上海萬科董事長。之后，劉愛明在較短的時間里就率領(lǐng)部下一口氣拿下長三角地區(qū)約20個項目，其中上海就有11個。

　　在上海，劉愛明的個人管理風格體現(xiàn)得淋漓盡致。曾有分析稱，如果說2005年之前的萬科，以銷售為王的粗放式發(fā)展，那么2005年后，萬科在產(chǎn)品品質(zhì)上開始精雕細琢。

　　而萬科引以為豪的物業(yè)管理模式，也和劉愛明不無關(guān)系，2006年末，劉愛明在上海萬科組織成立了專門服務于高端客戶的物業(yè)公司。同時，劉愛明也是萬科“千億戰(zhàn)略”的主要推動者之一。

　　離開萬科以后，劉愛明選擇了民企協(xié)信。“協(xié)信是一個典型的民營企業(yè)，我來了之后發(fā)現(xiàn)協(xié)信的工作氛圍非常好，內(nèi)部高管沒有一個是親戚，包括承建方、代理商、廣告公司等也都是通過正常競標獲得的。我覺得一個優(yōu)秀的民營企業(yè)就應該具備這樣的模式。”劉愛明如此描述。

　　協(xié)信重任

　　在進入?yún)f(xié)信工作這一年期間，劉愛明一展身手的空間更大，但帶給他的考驗也不在話下。

　　“以往我在中海萬科也經(jīng)常接觸民企，但對民企的深入理解是在進入?yún)f(xié)信以后才有更深入的體會。畢竟企業(yè)特色、機制不一樣，對我來說這是個全新的領(lǐng)域，但也有不適應。”

　　經(jīng)過這一段時間的任職，劉愛明也更感覺民企發(fā)展的不容易。“尤其是協(xié)信在重慶這樣一個內(nèi)陸城市，資源很少，幾乎沒有，大多數(shù)政策也不是非常支持，所以我覺得所有這一切都需要靠努力去爭取。”

　　劉愛明稱，民企要發(fā)展，離不開三樣——智慧、勇氣及勤奮，這也是民企成功的前提條件，否則企業(yè)難以做大。

　　不過，劉愛明依然對重慶市場相當有信心，其稱，重慶市場非常大，對于任何一家開發(fā)商來說，3000萬人口都是一個巨大的潛力市場。“但機遇永遠都與挑戰(zhàn)共存，我不喜歡說空話，只有踏踏實實做企業(yè)，做產(chǎn)品才能在機遇中存活。說出來沒用，要做了才知道。”

　　過往在萬科，劉愛明的專注點更多側(cè)重在產(chǎn)品上，而在協(xié)信，劉愛明需要專注的方面更多，當然產(chǎn)品品質(zhì)依然是其工作重心之一。

　　劉愛明透露，協(xié)信已把品質(zhì)當成立業(yè)之本，尤其是他到任以后，公司在這方面已形成高度統(tǒng)一。

　　“現(xiàn)在我們內(nèi)部正準備出一本品質(zhì)白皮書，這里面有一套規(guī)范，確保我們規(guī)模大了以后品質(zhì)能夠一如既往的保持。我覺得品質(zhì)對我來說，是很大的一項工作。”

　　自從劉愛明加盟協(xié)信，業(yè)內(nèi)便已紛紛認為，劉愛明于協(xié)信更重要的意義在于幫助協(xié)信上市擴張。

　　劉愛明對此并不否認。“我覺得走出去的機會很重要，抓住這個機會就必須要發(fā)展。我想一兩年內(nèi)我們就會擴張到十幾二十個城市，這個擴張時間很短，所以要提前應對。”在劉愛明的帶領(lǐng)下，協(xié)信逐步由開發(fā)住宅向商業(yè)地產(chǎn)運營服務商轉(zhuǎn)變，并已經(jīng)開始在全國攻城略地，“一天兩項目落地，渝滬渝來回。”

　　據(jù)透露，除無錫、蘇州外，協(xié)信8月落地上海虹橋，今年還將在北京、杭州、西安、昆明、長沙等7到8個重點城市開疆拓土。

　　以下為觀點新媒體對協(xié)信地產(chǎn)CEO劉愛明先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：來協(xié)信之前，您曾先后于中海、萬科工作，經(jīng)過這段時間在協(xié)信的工作體驗，您最大的感觸是什么？

　　劉愛明：坦白說，我之前在中海萬科，也接觸很多民營企業(yè)，但對他們的理解還是在到了協(xié)信以后才有比較深的體會。對我來說，來到協(xié)信所接觸到的也是一個全新的領(lǐng)域，也有一些不適應，畢竟企業(yè)特點不一樣，機制不一樣。

　　如果拿登山來比喻，在中海、萬科這些企業(yè)，是一個個臺階地上，現(xiàn)在出去就想登一些遠點的項目，體驗一下爬野山的感覺，這本身也是我的一個目的。

　　觀點新媒體：這座野山跟以前爬樓梯的山在哪些層面上區(qū)別最大？

　　劉愛明：中國民營企業(yè)發(fā)展不容易，尤其協(xié)信在重慶這樣一個內(nèi)陸城市，資源很少，幾乎就是沒有，而且大多數(shù)政策也不是非常支持，所有的一切都是要靠努力去爭取。

　　所以，我覺得民營企業(yè)要發(fā)展，首先靠智慧，畢竟中國沒有資源的企業(yè)也很多，只有靠智慧才能做起來。

　　其次，要有勇氣，特別是決策?，F(xiàn)在很多決策都還是很模糊，包括今天談到的政策，也是一個模糊的東西。從這一點來說，我覺得，很多企業(yè)的成功有偶然的成功。另外則要靠勤奮。這三點是民營企業(yè)成功的原因。

　　我到了協(xié)信以后，接觸了很多民營企業(yè)，對他們也有更深刻的理解，我覺得每一個民營企業(yè)家都應該有這樣的氣質(zhì)，不然做不大，中國的企業(yè)家必須這樣才能做成功。

　　觀點新媒體：您離開萬科以后，也有不少職業(yè)經(jīng)理人相繼離開萬科，從一名職業(yè)經(jīng)理人的角度來講，您對這個現(xiàn)象是怎么看的？

　　劉愛明：我個人覺得這個現(xiàn)象很正常，一個企業(yè)在不同的發(fā)展階段需要的人才不一樣，甚至文化上也需要調(diào)整。

　　早在2000年前后，萬科也經(jīng)歷了一次很大的人事變革，而后迎來的是萬科前所未有的迅猛發(fā)展。如果這次也是一次較大規(guī)模的人事變革，那么未來迎接萬科的，也將是更大的發(fā)展、更新的平臺，而不是走下坡路，只是為了以后更好的發(fā)展調(diào)整好自己。

　　觀點新媒體：近期萬科也有好多負面新聞，包括質(zhì)量門等，業(yè)內(nèi)認為這跟這批大量職業(yè)經(jīng)理人離職、新老接替不濟有關(guān)系，您對此又是怎么看的？

　　劉愛明：說句公道話，雖不能說萬科的質(zhì)量沒有問題，但也不如媒體渲染的那樣，萬科的質(zhì)量水平在中國房地產(chǎn)企業(yè)里面還是屬于上游水平。

　　例如精裝修，坦白而言，現(xiàn)在很多開發(fā)商不敢做精裝修，畢竟目前不是所有政策都支持精裝修，如稅收等等，而且到目前為止，沒有統(tǒng)一的裝修標準規(guī)范，所以要想裝修質(zhì)量沒問題，這是不可能的。

　　舉個例子，像地板、瓷磚等材料都有色彩問題，但是因為沒有標準，可以客戶可以說有問題?？蛻羰前凑账睦斫馊ヲ炇?，但由于目前裝修在中國大量由手工制作，如果按照比工業(yè)產(chǎn)品還苛刻的要求裝修，這是很難的。

　　現(xiàn)在最大的問題是，客戶與企業(yè)之間沒有一個共同遵守的裝修標準。比如大眾對新材料的理解不一，所以才會有紙質(zhì)版的問題出現(xiàn)，但業(yè)主畢竟還是屬于弱勢群體，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，企業(yè)盡管覺得也委屈，但都會盡可能去解釋，盡可能維修，盡可能把質(zhì)量做得更好，包括萬科提倡的工業(yè)化。

　　觀點新媒體：據(jù)了解以前您在萬科也是更多注重產(chǎn)品，現(xiàn)在到了協(xié)信以后，您的精力還放在哪些方面？

　　劉愛明：有幾個方面對我來說比較重要，第一就是品質(zhì)。中國都在談品質(zhì)，我們把品質(zhì)看成立業(yè)之本。如果沒有品質(zhì)，我們就變成一個賺錢的企業(yè)，這樣企業(yè)發(fā)展再好也沒太大意義。

　　我到了協(xié)信以后，大家對品質(zhì)這方面形成了高度統(tǒng)一，其實從協(xié)信1994年成立的那天起，就確立了以品質(zhì)為立業(yè)之本，要做到品質(zhì)地產(chǎn)、品味生活。因此，我們無論是做住宅還是商業(yè)，都要做好品質(zhì)。

　　目前，我們內(nèi)部正籌備出一本品質(zhì)白皮書，里面涉及到一套品質(zhì)把控流程，確保日后公司規(guī)模大了以后，仍能一如既往地堅持品質(zhì)，這對我來說是一項很重要的工作。

　　其次，企業(yè)未來可能要進行擴張，我們是重慶本土企業(yè)，自2009年提出走出重慶，至今也才三年時間，而我們一般決定走出去到落地，也需要一年時間，因此，我們在2010年、2011年才在成都、無錫、蘇州等地落子，但我相信，未來公司的版圖將擴張到十幾個城市。

　　走出去的機會很重要，我們抓住這個機會就必須要發(fā)展，這一兩年里，我們就會擴張到十幾二十個城市，這個擴張時間很短，所以要提前應對。

　　企業(yè)未來要有長遠發(fā)展計劃，除了做好品質(zhì)，從文化到組織能力，甚至人才儲備，都需要有所規(guī)劃，從而積極應對企業(yè)的快速擴張。

　　第三則要考慮如何應對調(diào)控政策及市場的變化，從而調(diào)整產(chǎn)品及運營思路。企業(yè)不能一成不變，即使沒有調(diào)控，市場也在變，因此企業(yè)必須要有應對市場變化的能力。

　　觀點新媒體：在2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，有些嘉賓提到，企業(yè)發(fā)展要聽政府的話，也有說要聽市場的話，您覺得要聽誰的話？

　　劉愛明：大家的眼光要放長遠些，不管有沒調(diào)控，市場總是處于變化之中。其它國家盡管政府調(diào)控少，但市場變化依然劇烈，就像金融市場從1997年亞洲金融危機到2008年這十年之間，也出現(xiàn)了天翻地覆的變化。這就像一個自然規(guī)律，總會有刮臺風發(fā)地震的時候，誰也埋怨不了誰。

　　現(xiàn)在大家聚集在這里談市場，我覺得沒有什么特別的意義，政策就更不好研究了。但對企業(yè)而言，考慮如何應對市場有著非常大的意義，如果企業(yè)沒有應對市場的能力，早晚都得死，這本質(zhì)上和宏觀調(diào)控沒有關(guān)系。

　　其實，企業(yè)身在中國已經(jīng)很幸福了，你走出去可能發(fā)現(xiàn)風浪比在國內(nèi)更大，很少有企業(yè)是國際化成功的。

　　現(xiàn)在很多中國企業(yè)都會認為，宏觀調(diào)控政策如何不好，政府如何不對，就認為另外一個就是對的，我認為這恰恰是他們不成熟的地方，缺乏認真思考的精神。

　　大家在國際化這個問題上根本沒有認真思考，而且到目前為止，也沒有用中國的開發(fā)商模式進行國際化的成功案例，大家還是憑著一股勇氣去做，這很危險，這恰恰說明你的國際化視野不夠。不是說你走出去了就具有國際化視野，而是國際化視野不夠才會決策要走出去。

　　觀點新媒體：從長遠來看，國際化應該也是一種發(fā)展趨勢吧？

　　劉愛明：這要從兩方面來看，第一，我覺得房地產(chǎn)本身是一種很本土化的行業(yè)，即使是在中國，在廣東做跟在北方做不一樣，那么中國市場跟國外市場的差別就更大。而且你未必很熟悉國外的法律體系，你去做有點嘩眾取寵的味道。

　　現(xiàn)在我沒看見多少中國企業(yè)成功國際化的案例，而在世界500強里面，也極少看到全心全意搞房地產(chǎn)的公司。當然，你可以到國外做房地產(chǎn)金融、做基金、做投資，但如果是做開發(fā)業(yè)務就有問題。

　　觀點新媒體：您認為現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場大家都還是很浮躁？

　　劉愛明：對。其實關(guān)于房地產(chǎn)國際化，我覺得，中國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在沒有走出去的必要，中國的市場容量相當大，也許未來在中國千億級以上的地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)十家二十家都不為過，這么大的市場，你走出去干嘛？這都做不好，走出去就能夠做好嗎？

　　而且國外房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)過幾十年充分的競爭，市場已經(jīng)成熟，你此時出去還有競爭力嗎？除非你認為國外的競爭度比中國還低，這還可以。抄底是戰(zhàn)術(shù)，不是一個戰(zhàn)略，是投機行為，便宜的時候進去買一買，不用開發(fā)，買房子就可以了。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在很多公司認為，房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展受到挑戰(zhàn)，進而選擇其他行業(yè)的投資，如能源、風電、礦業(yè)等，從而借此解決房地產(chǎn)資金來源及利潤來源的問題，您對此是怎么看的？

　　劉愛明：這樣的企業(yè)永遠做不大。短期內(nèi)，這作為戰(zhàn)術(shù)上的一個應對策略，可能會賺錢，但這本身其實是個機會主義的做法，如果長期下去，企業(yè)不可能做得很大。畢竟你不是其它領(lǐng)域的專家，這就像早年大家提著麻袋去炒股票，股票馬上就完蛋了。中國崇尚尋找不同的機會，浮躁就浮躁在這里。

　　其實中國的市場也很大，即使是現(xiàn)在這個階段，也總有不同的機會出現(xiàn)，可以讓企業(yè)獲得增長，中國的市場容量相當巨大，廣度和深度幾乎都是深不可測的。

　　其實我們更缺乏一種把東西做深的精神，所以我們企業(yè)競爭到最后，就是價格競爭、成本競爭，把成本壓得越來越低，把競爭對手搞死了以后，自己也死了，卻沒有耐心把行業(yè)做精做深。我覺得只要做精做深，機會會有的。就像恒隆陳啟宗先生所言，他還要擁抱熊市，其實只要做深了，把商業(yè)項目運營成恒隆那樣，機會就來了。協(xié)信也是朝這個方向走，雖然我們規(guī)模不大，但每個商場的盈利能力非常好。

　　不做深，哪里有機會？現(xiàn)在所有人都來做商業(yè)地產(chǎn)，到時世道一變，死的肯定是這一批后來者。其實不光是房地產(chǎn)，各行各業(yè)都一樣，不往深做當然沒有機會。中國企業(yè)都在追逐表面上不同的機會，這樣就會顯得很亂，很浮躁。

　　觀點新媒體：除了恒隆以外，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)哪些企業(yè)在做深方面做得比較好？

　　劉愛明：比如做深方面，很少有房地產(chǎn)企業(yè)像萬科一樣。住宅是不好做，但萬科現(xiàn)在也活得很好，這就要求做深。大家對萬科的很多舉動都不理解，認為做工業(yè)化是扯談的事情，但要是未來做到幾千億的時候，沒有這樣一個手段，如何保證質(zhì)量？保證不了質(zhì)量企業(yè)怎么生存？

　　包括精裝修，難道未來的房子都應該全是毛坯房么？中國人只能做毛坯房，不要進步了嗎？我覺得毛坯房簡直是個恥辱，社會要進步就得做精裝修，做了當然會碰到問題，往深做怎么可能會沒有問題？但如果不往深做，企業(yè)如何做大做長遠？

　　只有做深做精的企業(yè)越來越多，行業(yè)才算健康，但是現(xiàn)在各大房地產(chǎn)論壇都幾乎沒有人談質(zhì)量等相關(guān)問題，只管憂國憂民的事情，而那些需要行業(yè)自身解決的問題沒有解決，很多事情都是停留在概念上的意義，并沒有真正去落實，這就是浮躁的表現(xiàn)。

　　觀點新媒體：博鰲房地產(chǎn)論壇上大部分人覺得房價還會往上走，您怎么看？

　　劉愛明：這個有可能，我覺得不是政策的原因，是因為現(xiàn)在供應量不夠。價格主要受供求關(guān)系的影響，沒有供應量將來價格當然會起來，只要供應量充足價格當然起不來，跟調(diào)控沒有關(guān)系。

　　中國很多城市價格不高主要是因為供應量大，像重慶大概就是這種狀態(tài)，無錫、沈陽、長沙也是。這些地方供應量很大，價格怎么會漲？

　　觀點新媒體：您怎么看整個房地產(chǎn)市場的形勢，比如說預售制會不會取消？

　　劉愛明：現(xiàn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)最重要的是沒有定位，大家都不知道這個行業(yè)是干什么的。不能認為房地產(chǎn)行業(yè)就是蓋房子的，這個行業(yè)到底是干什么的？對國家經(jīng)濟到底有什么作用？做豪宅的就做豪宅，做普通住宅的就做普通住宅，不能簡單定位是房子，這肯定會出問題。

　　我們現(xiàn)在沒有定位，政策制定的時候就沒有出發(fā)點，大家沒有形成共識。

　　我們以前跟一個機構(gòu)研究了二戰(zhàn)以后美國60年房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，得出了一個結(jié)論：美國住宅開發(fā)建設以及影響的相關(guān)行業(yè)對GDP的貢獻是20%，結(jié)論房地產(chǎn)就是支柱產(chǎn)業(yè)。

　　舉個例子，想把房子砸掉就能砸了嗎？如果把柱子砸了，別說砸爛，它晃一下你都受不了。比如說預售制取消，當然這不會使樓倒下，但是這個柱子會劇烈晃動，樓就穩(wěn)不了。

　　我覺得大家沒有定位，很多時候是受良好意愿或者民愿和輿論的東西左右，這很可悲。中國那么多行業(yè)都有五年規(guī)劃、十年規(guī)劃，惟獨房地產(chǎn)沒有，甚至有很多言論認為中國根本不需要房地產(chǎn)。

　　我很奇怪為什么會有這個言論出來，這就根本沒有定位。要定位換句話說就是大家要統(tǒng)一認識，認識這個行業(yè)到底是干什么的。

　　從美國可以看到，這個國家發(fā)展這么多年，高科技、服務業(yè)這么發(fā)達，但60年來支柱行業(yè)還是房地產(chǎn)，占GDP25%怎么能夠不叫支柱呢？雖然不是第一重要，但肯定是很重要的一個行業(yè)。

　　支柱的作用就是穩(wěn)定，不是讓價格穩(wěn)定，而是讓行業(yè)穩(wěn)定，這是最重要的。我們現(xiàn)在把價格作為一個目標，這有點莫名其妙，行業(yè)不穩(wěn)定有什么用。

　　另外，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于需求量非常大的狀態(tài)，讓它穩(wěn)定發(fā)展是容易做到的，沒需求了想讓它發(fā)揮支柱作用也發(fā)揮不了。這個行業(yè)需求量很旺盛，穩(wěn)定相對來說比較好做，這是個很幸運的事情。

　　按理說，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的貢獻非常大，所有人都應該從這個局面上得益，無論是國家還是民眾，但是現(xiàn)在似乎沒有人得益。

　　至于房地產(chǎn)是否還是國家的支柱行業(yè)，我覺得這不需要討論，如果這還要進行討論，這個行業(yè)就真的完蛋了。

　　如果把房地產(chǎn)是支柱行業(yè)明確下來，然后做一些規(guī)劃，使之有一個長期穩(wěn)定的發(fā)展，這并不難，因為它還有足夠的需求。但如果沒有需求，還要讓一個行業(yè)健康發(fā)展，這就比較難。

　　觀點新媒體：協(xié)信已經(jīng)涉足到住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三大開發(fā)領(lǐng)域，這三塊在協(xié)信整體業(yè)務當中的占比是怎樣的？

　　劉愛明：住宅肯定還是協(xié)信的第一大業(yè)務，未來在所有的開發(fā)項目當中，住宅肯定是占較大比例。我們現(xiàn)在才剛剛開始嘗試發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但我們不純做產(chǎn)業(yè)，而是做產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)，產(chǎn)城融合，包含產(chǎn)業(yè)、住宅、商業(yè)、辦公等綜合業(yè)態(tài)。

　　至于商業(yè)地產(chǎn)方面，我們也有一個相應的發(fā)展規(guī)劃，其實協(xié)信一開始就是做商業(yè)起家，具備很強的商業(yè)運營能力。

　　協(xié)信第一代商業(yè)產(chǎn)品主要以批發(fā)市場為主。實際上，早在我們董事長1994年創(chuàng)業(yè)之初，就是做批發(fā)市場，當時運作的批發(fā)市場共有三個，且規(guī)模都很大，包括朝天門項目?，F(xiàn)在有兩個項目已經(jīng)拆遷不做了，還剩下一個西部汽車城，主要做商用車、二手車、汽車配件用品等交易，去年的交易額已達到100億，是全國十大汽車交易市場。

　　協(xié)信第二代商業(yè)產(chǎn)品非常值得一提。2002年左右，我們在重慶長壽縣、巴南縣分別投資兩個購物中心項目，規(guī)模都各自達到十萬平米的規(guī)模。雖然這些都是幾年前的項目，但整體的規(guī)劃設計、客流組織乃至業(yè)態(tài)組合，即使放在今天也還是經(jīng)典項目，現(xiàn)在很多商場還不如我們當年的水平。

　　當然，也許是因為規(guī)模大，所以后期經(jīng)營難度很大，這兩個項目要是走錯一步，也許協(xié)信就倒了，恰恰是因為這兩個項目鍛煉了我們在商業(yè)方面的招商運營能力。

　　第三代商業(yè)產(chǎn)品則是星光系列。其中星光68是定位城市高端奢侈型的商場，一般在5萬平方米。星光時代則以年輕時尚消費為主，主要在城市副中心，規(guī)模一般在10到15萬平。星光天地也叫社區(qū)生活品質(zhì)中心，以社區(qū)型商業(yè)為主，規(guī)模也在5萬平方米左右。

　　第三代產(chǎn)品對我們來說是順理成章的事情，但外界因為沒有看到前兩個項目，看到星光系列就以為在商業(yè)地產(chǎn)界又冒出新兵來。其實我們是老兵，學費也交了不少。

　　觀點新媒體：協(xié)信也有與漢威資本進行合作，能否談談您對商業(yè)地產(chǎn)與基金合作的一些看法？

　　劉愛明：其實我們跟基金合作的范圍很廣，不單單漢威資本一家。我們一直都秉持著合作的理念，不拒絕任何形式的投資。投資無非是想賺錢，我替你賺錢就完了，所以，核心在于你賺錢的能力。商業(yè)的核心就是招商運營，但是中國人總有一個聰明的做法，把它變個味。

　　現(xiàn)在中國做商業(yè)地產(chǎn)的分兩類，一類核心在商業(yè)，一類核心在地產(chǎn)，但都叫商業(yè)地產(chǎn)。有的可以把商業(yè)地產(chǎn)做得很大，它的招商運營能力不是很強，談到商業(yè)終歸離不開招商運營。

　　核心在地產(chǎn)的，商業(yè)對他來說只是一顆棋子，本質(zhì)上跟做住宅沒什么區(qū)別。至于重心在商業(yè)的，因為商業(yè)招商運營做得好就能夠賺錢，進而就會有大把的基金來投資。比如一個商場投資10億，由于是持有經(jīng)營當然會占用資金，但如果運營得好，就會有大把人借錢給你。

　　觀點新媒體：您對現(xiàn)在私募基金進入商業(yè)地產(chǎn)看法是怎么樣的？現(xiàn)在有很多開發(fā)商想要借私募基金擴大商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模，你們是怎么看這種舉動？

　　劉愛明：不管是住宅還是商業(yè)，為了融資，都有很多項目跟私募基金合作，不同的基金看重不同的盈利模式，有的專門做商業(yè)基金，他看重你的商業(yè)模式，就會愿意投資，長期持有。

　　但中國商業(yè)地產(chǎn)基金目前遇到一個很大的問題，就是沒有退出機制。住宅都可以賣掉，但大的購物中心分塊賣不掉。一個10萬平方米商場里面有200家商家，你不能把它變成200個鋪位賣掉。所以，這就意味著你必須要永遠持有。因為沒有退出機制，要不然就整單賣，但是五萬、十萬平方米的一個購物中心整單賣的案例很少。幾十億的交易，一年本身就沒幾個類似的案例，而且我們還有這么多的綜合體，未來怎么做？當然，如果是REITs的話就比較簡單，把一個購物中心變成一份份股票賣掉。

　　投資人對這個問題會比較關(guān)注，但基金不管，也許投幾年然后就走了。商業(yè)跟住宅不一樣，住宅賣完就完了，剩下一些物業(yè)管理的責任，你接下就完了，但是商業(yè)永遠沒完。其實，這也是政策問題，我們沒有這樣的金融政策確保商業(yè)退出。這就變成了一個人只吃不拉，最終會完蛋的。

　　從這一點上來說，對這個行業(yè)也是個比較大的損失，沉淀了太多大資產(chǎn)但卻無法吸納更多的儲備資金，持有人要永遠地做下去。

　　觀點新媒體：協(xié)信一直都希望可以在香港資本市場實現(xiàn)上市，能否透露一下最新的進展情況？

　　劉愛明：其實赴港上市能否成功，還是取決于國際資本市場的好壞，就像住宅一樣，世道不好，再好的產(chǎn)品也賣不出去?，F(xiàn)在歐美市場哀嚎一片。

　　你到香港賣股票主要還是看國際資本市場，而不是看國內(nèi)市場，國內(nèi)市場只是決定企業(yè)的盈利，對未來的期望，以及對企業(yè)的評估等等，就算國內(nèi)房地產(chǎn)市場再好，也不意味著國際資本市場好。國際資本市場是一個獨立的市場，中國房地產(chǎn)還影響不了它。