秦虹：大家上午好，會議主辦方給我出了一個題目，讓我講房地產(chǎn)市場趨勢和總結(jié)，我考慮了一下，應(yīng)該反過來，先總結(jié)后說趨勢，所以我就把這個題調(diào)了一下，房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢分析，20分鐘我和大家簡單交流一下。

　　首先我們先看一下過去十年，房地產(chǎn)市場的一個總結(jié)，應(yīng)該說過去十年中國房地產(chǎn)市場得到了一個飛速的發(fā)展，十年，我們房地產(chǎn)市場的份額、銷售額增長了十倍，到2010年，還不到2011年，我們說到2010年的時候，全國商品房銷售額超過了5萬億，而十年前2000年的時候我們才5000億，商品房銷售額增長了10倍，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長了八倍，這就是過去十年房地產(chǎn)市場得到了快速的膨脹。

　　為什么房地產(chǎn)市場如此快速的發(fā)展呢？從市場的角度來講，我個人的總結(jié)來說是房地產(chǎn)市場的發(fā)展得益于資金流和人員流的雙流推動，一是錢，一是人，這兩個事情推動了中國房地產(chǎn)市場在過去的十年快速發(fā)展。

　　我們先看資金問題，這個圖顯示了近些年來，我們廣義貨幣M2的增速和商品房銷售面積的增速走勢圖，不是一個月，也不是一年，這么多年來，商品房的銷售面積物理量，商品房的銷售面積的增長速度，和廣義貨幣M2增長速度的走勢高度一致，說明了什么問題呢？從一個方面說明了房地產(chǎn)市場的需求量的增長，和它的降低，和我們貨幣量的發(fā)行量的多少有直接的關(guān)系，而我們過去的十年，我們的貨幣發(fā)行是一個什么情況呢？這就是兩個曲線，上面這個曲線是中國從1997年到2011年，我們的貨幣和準(zhǔn)貨幣的增長速度，世界銀行提供的數(shù)據(jù)，下面這個是世界第一大經(jīng)濟(jì)體美國它的貨幣和準(zhǔn)貨幣的增速，可以看到實(shí)際上雖然我們的經(jīng)濟(jì)總量比美國相比，我們還差了很多，我們只是它的四分之一左右，但是我們的貨幣的增長速度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國的。

　　如果說僅僅用貨幣的發(fā)行速度還不足以說我們過去的貨幣比較寬松的話，我們用另一個指標(biāo)來衡量中國貨幣的寬松程度，就是每年貨幣增發(fā)的速度，扣除GDP增速，就是你的貨幣發(fā)行量一部分被經(jīng)濟(jì)增長所體現(xiàn)出來了，另一部分被通貨膨脹消耗掉了，如果把這兩個部分抵消掉的話，如果扣除的話，還有多少增發(fā)的貨幣，我們把它作為寬松的貨幣的話，我們看到過去的十年，這是2001年到2011年的貨幣的寬松程度，藍(lán)色的柱子（PPT），我們過去十年里面絕大多數(shù)的年份，我們的貨幣整體是寬松的，整體是富裕的，所以我們說其實(shí)由于我們處于一個比較寬松的貨幣的環(huán)境下，資產(chǎn)價格作為房地產(chǎn)來說它是一個資產(chǎn)，作為一個資產(chǎn)的需求量的一個膨脹和價格的上漲，和這個有直接的關(guān)系。

　　那么和貨幣因素另一個有關(guān)系就是我們實(shí)際利率的變化，對房地產(chǎn)市場的走勢也產(chǎn)生了直接的影響，這個圖是1999年到2012年我們國家的實(shí)際利率的變化曲線和商品房的房屋銷售價格的指數(shù)放在一起的走勢圖，放在一起我們可以看到，實(shí)際利率下降，我們的房地產(chǎn)的價格往上走，實(shí)際利率往上走我們的房地產(chǎn)價格就往下降，也就是說整個房地產(chǎn)由于它不是一個消費(fèi)品，它是一個既有實(shí)物屬性，又有投資屬性的這樣一個產(chǎn)業(yè)，所以它在市場上和消費(fèi)品市場不同的就是它的市場運(yùn)行規(guī)律，作為資產(chǎn)屬性的房地產(chǎn)，它在市場的定價力量往往超過它的實(shí)用屬性，這種商品的房地產(chǎn)，所以它對貨幣是非常的敏感，貨幣的寬松、利率的高低都和房地產(chǎn)市場的變化起落降低的變化有直接的關(guān)系，所以我們說過去的十年房地產(chǎn)市場的一個快速發(fā)展，貨幣流和資金流和人員流，對房地產(chǎn)共同推動資金流是對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不可忽視的影響。

　　那么我們看，再看人員的增長情況，顯然房地產(chǎn)市場的發(fā)展得益于需求的增長，這樣的需求的增長首先是來自于城鎮(zhèn)化，我們在這里也做了兩個圖，我們從1987年到2011年，商品房銷售面積和商品房銷售額與城市化之間的關(guān)聯(lián)程度，我們看到的情況是他們這兩個指標(biāo)，無論是物理量，銷售面積，還是它的價值，貨幣量，銷售額都和城鎮(zhèn)化率的變化相關(guān)系數(shù)高達(dá)90%以上，首先房地產(chǎn)產(chǎn)生在城市，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生在城市里，那么城鎮(zhèn)化提高，城市化率的提高，代表城市人口的增長，城市人口增長代表房地產(chǎn)市場的需求，所以這兩者的關(guān)聯(lián)度是高度一致的。

　　如果說僅僅說城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場有影響，還不足以說明問題，因?yàn)槲覀冋f城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是農(nóng)民變市民。農(nóng)民變市民，他對房地產(chǎn)市場有多大需求呢？顯然對我們的大城市房地產(chǎn)影響不大，因?yàn)樗麄兊馁徺I力是有限的，真正影響中國房地產(chǎn)市場的更主要的因素是來自于我們中小城市，人口之間的流動，也就是說中國是一個大國，我們的一個大國在區(qū)域發(fā)展不平衡，區(qū)域之間，不同地區(qū)之間，不同城市之間還存在著大量的人口流動，不僅僅是農(nóng)民到城市里來，還有其他城市到另外的城市中去，應(yīng)該看到由于中國非常大，人口基數(shù)非常多，過去十年里面中國人口流動的規(guī)模和速度是巨大的。

　　我經(jīng)常在最近問大家一個問題，我說你們知道中國的人口第一大省是哪一個省嗎？很多人告訴我河南省，這個回答對不對呢？應(yīng)該說這個回答是十年前的情況，2000年第五次人口普查的時候河南省是人口最多的省，在中國。但是現(xiàn)在僅僅是過了十年，河南省的總?cè)丝谝呀?jīng)從過去的第一位排到了現(xiàn)在的第三位?，F(xiàn)在的人口第一大省是我國的廣東省，人口總量超過了一個億，這說明什么？廣東省的人口的自然增長是不可能、不足以支撐它成為目前中國的第一人口大省，主要是中西部地區(qū)的人口向東部流動，在過去十年這樣一個趨勢，導(dǎo)致了東部地區(qū)人口的急速增長。

　　所以第六次人口普查顯示，中西部地區(qū)的人口在過去和第五次人口普查相比占比的總量是下降的，而東部地區(qū)是上升的，人口的增長畢竟帶來了對住房的一個需求。如果說我們看全省的數(shù)字，也不足以反映我們房地產(chǎn)市場變化的話，我們再看一下城市的數(shù)據(jù)，因?yàn)槌鞘腥丝诘脑鲩L，才實(shí)實(shí)在在對我們房地產(chǎn)市場有最大的影響，那么我們過去看到的是全國房價最高的，需求量最大的兩個城市，北京、上海過去的十年，平均每年新增常住人口，每年在60萬人左右，超過60萬人，連續(xù)十年，什么叫常住人口?。烤幼≡诔鞘欣锇肽暌陨系娜丝诮谐Ｗ∪丝?，北京、上海過去十年平均每年新增常住人口超過60萬，意味著什么？我們看到的是過去十年里，北京由于家庭戶的減少，北京過去十年平均每年新增家庭25萬戶，每年新增家庭護(hù)25萬戶，意味著不考慮拆遷，不考慮城市原有居民的城市住房的更新、改善，僅僅是吸納每年新增25萬戶的城鎮(zhèn)家庭，這一項(xiàng)需求北京應(yīng)該每年新增至少25萬套住房才能滿足他們的需求，事實(shí)是怎樣的？顯然我覺得是沒有達(dá)到的，所以北京、上海房子的房地產(chǎn)市場壓力是最大的，價格漲得是最快的，居住條件滿足程度是不好的，因?yàn)楹芏嗳擞腥壕?，住的不好的情況，是在大城市壓力是非常大的。

　　我們也看到了，我們今天來到成都，我們看到過去十年，成都不僅僅在西部，是在中西部一枝獨(dú)秀的城市，也就是說它每年新增的常住人口是超過三十萬的，城鎮(zhèn)人口是超過30萬，它是唯一一個東西部城市里面和東部大城市的人口增長是相等的，所以我們研究房地產(chǎn)市場最重要的是要研究需求，因?yàn)殛P(guān)注人的流動，關(guān)注人的流動就是真正的關(guān)注需求，我時常認(rèn)為脫離了人員需求的房地產(chǎn)市場即使發(fā)展了、即使繁榮了、即使房價上漲了，它也是有問題的，有泡沫的，有風(fēng)險的市場。

　　脫離了人的需求的房地產(chǎn)市場一定是有風(fēng)險的市場，我們看這個圖，這個圖是今年國家統(tǒng)計局公布的，70個大中城市房價的走勢圖，這是5月份的數(shù)字，6月，7月都是一樣的。我們看到的情況是70個城市里面絕大多數(shù)的城市，如果說房價增幅下降的話，都在6%以內(nèi)，國家統(tǒng)計局的數(shù)字，但是有一個城市，它的房價下跌的幅度是其他最多的三倍，下降幅度接近20%，哪一個城市呢？溫州市，溫州市的房價下跌的幅度接近20%，是下降幅度最大城市的三倍。我們也到溫州去看了，實(shí)際上溫州房地產(chǎn)市場的價格下跌幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)。我們?nèi)フ{(diào)查的情況，二手房的價格有些項(xiàng)目下跌了40%，甚至有的下跌了50%。

　　為什么在同樣的政策下，我們有的城市房價的變化遠(yuǎn)遠(yuǎn)的脫離了全國面的一個基本情況。我覺得，如果按照我們前面所說的這個邏輯，我們要考慮人員的需求來衡量一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個狀況的話，這就足以說明一個問題。因?yàn)槲覀兛吹绞堑饺ツ隇橹梗热缯f去年，到溫州去看的時候，我們發(fā)現(xiàn)溫州市的房地產(chǎn)的價格是超過北京接近上海，它隨便一個房子，沒有環(huán)境、沒有配套很差的一個房子，都在四五萬一平米，溫州縣級市的房價破4接近5萬每平米，它是超過北京，是接近上海，但如果我們看到人員的增長情況可以看到，北京一年新增常住人口60萬，而溫州每年新增常住人口不過10萬人，溫州市憑什么你的房地產(chǎn)市場的價格就能超過北京、逼近上海呢，這是過去十年，連續(xù)十年的數(shù)字，如果僅僅靠投資、資金支撐起來的房地產(chǎn)，即使上去了在同樣的政策下也會下來。

　　還有一個城市也可以說明這個問題，就是鄂爾多斯，鄂爾多斯總?cè)丝?2萬人，每年新增常住人口5、6萬人，但是它的房地產(chǎn)市場的價格和成交規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)?shù)氐男枨?。所以房地產(chǎn)調(diào)控在同樣的政策下，沒有對他們這些城市有特別的調(diào)控政策，別的城市的房價的變化和穩(wěn)定程度相對是比較好的，但這些城市，房地產(chǎn)市場的變化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了全國其他城市。所以我覺得，我們在研究房地產(chǎn)市場的時候，一定要關(guān)注到人口的增長情況。因?yàn)殛P(guān)注人口增長才是真正的關(guān)注實(shí)際的需求，房地產(chǎn)市場才有條件健康發(fā)展。

　　這是我的簡單一個總結(jié)，過去10年房地產(chǎn)市場，資金流和人員流共同推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　第二個關(guān)于趨勢的分析，我覺得關(guān)于趨勢的分析是非常重要的，我有一種觀點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)就是一個投資性的企業(yè)，投資性企業(yè)跟制造性企業(yè)是不一樣的，你就是要抓住機(jī)會進(jìn)行投資。其實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)賺錢的秘密我個人覺得有兩個很關(guān)鍵的一方面，一個是前期趨勢判斷，一個是后期的風(fēng)險控制。你只要把前期的趨勢判斷正確了，哪怕你企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)、營銷技巧差一點(diǎn)，只要趨勢判斷正確你也能賺到錢，你也能得到發(fā)展；如果你趨勢都判斷錯了，你再高明的管理經(jīng)驗(yàn)，再高超的經(jīng)營技巧，再精明的團(tuán)隊，你也無法對抗的趨勢，你也會受到損失，在房地產(chǎn)的發(fā)展中也會嘗到失敗的苦果，所以趨勢判斷很重要。

　　舉個例子，在北京2010年底的時候有兩個商業(yè)并購案幾乎是同時進(jìn)行的，我們這次很多來自北京的基金公司或是開發(fā)商大家一定是知道的。第一個是在北三環(huán)金澳國際，原來是誰的項(xiàng)目呢？是中冶集團(tuán)的項(xiàng)目，它是一個普通寫字樓，被我們一個基金公司收購了，收購之后把它改造成一個高端的寫字樓，2010年11月底收購，2011年8月全部售光。收購的時候每平方米的租金四塊五，現(xiàn)在的租金每平方米八塊。當(dāng)時收購的時候每平方米的價格兩萬九，它賣出去全部售光的時候價格是每平方米五萬二，一個非常成功的商業(yè)并購案。

　　但是在同時，在比它位置還要好的另外一個地方，北京的東三環(huán)CBD地區(qū)同樣有一個寫字樓項(xiàng)目被并購了，誰的？原來中信集團(tuán)的贏嘉中心，被我們一個著名企業(yè)收購了，這個收購的項(xiàng)目到現(xiàn)在，據(jù)說到現(xiàn)在租售還沒有完畢，已經(jīng)將近兩年過去了，為什么會出現(xiàn)這樣一種情況？我覺得最重要的是趨勢判斷的不同，這兩個企業(yè)對未來這幾年北京市寫字樓市場的一個判斷不同，第一個企業(yè)穩(wěn)穩(wěn)的抓住了北京市高端寫字樓的需求，他把一個普通寫字樓改造成高端寫字樓，得到了極高的溢價項(xiàng)目取得了極大的成功，而另一個企業(yè)延續(xù)過去的思路和判斷，把一個普通的寫字樓變成一個高端的公寓，因?yàn)樵谶^去北京高端公寓賣得好，寫字樓賣得差，叫做商住倒掛。所以我覺得對他們這種判斷呢，是對未來寫字樓市場的一個完全不同的趨勢判斷，所以得出了一個不同的投資策略，也導(dǎo)致了不同的投資結(jié)果。

　　所以我們覺得北京過去十年來說，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對商業(yè)地產(chǎn)來說影響是巨大的，可能很多企業(yè)沒有得到這樣細(xì)致的分析。如果從全國來看，過去十年里面從事第三產(chǎn)的人口只增長了7%，但是北京在過去十年里面，從事第三產(chǎn)業(yè)的人口增長了18%；上海增長了14%，那么巨大的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，和大量從事第三產(chǎn)業(yè)人員的增長，再加上我們2009年四萬億，大量上市公司產(chǎn)生之后，對高端寫字樓的需求，畢竟催生房地產(chǎn)，北京這兩年寫字樓市場的需求變化，過去商住倒掛，現(xiàn)在高端的寫字樓市場在北京是巨大的。所以我們說這個趨勢判斷是很重要，所以我覺得作為企業(yè)來講，對未來的發(fā)展一定要首先做好趨勢判斷。

　　那么，對住宅市場的趨勢判斷是如何呢？我自己有三個觀點(diǎn)供大家參考，不一定正確，這是我自己研究的體會和心得。希望和大家交流。

　　第一句話空間仍然很大，中國未來的房地產(chǎn)住宅市場還是有很大得空間，主要是因?yàn)橹袊某鞘腥丝谶€在增長，過去十年我們每年平均新增常住人口是2100萬，未來我們城市化進(jìn)程還在提高，大中小城市之間的人口流動還在持續(xù)，所以我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)所依托的人口的需求在未來的十年里面仍然是大的。

　　如果比較起來中國和美國、歐洲、日本這些發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)市場有什么不同呢？最大的不同我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場仍然還是一個以新增住房為主的市場，而發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場基本是以存量房交易為主的市場。

　　比如說，中國去年新建商品房銷售面積是9.7億平方米，二手房只交易了2億平方米，在全國，還主要集中在一些特大城市。而美國去年也賣了490萬套房子，91%是二手房交易，新房交易不到10%。發(fā)展階段不同，美國、歐洲的一些發(fā)達(dá)國家，城鎮(zhèn)住房總量是超過家庭總戶數(shù)的，所以有條件以二手房交易為主。所以我們說第一是空間大，我們?nèi)丝谠谠黾?，家庭還在持續(xù)，城市之間的人口流動還在進(jìn)行，所以我們城市房地產(chǎn)市場的住宅空間還很大，我們的企業(yè)要有信心。

　　第二句話增速減緩，我們今后十年和過去十年房地產(chǎn)市場的增速是不可同日而語的。過去十年房地產(chǎn)增長很快，年均銷售面積的增長速度達(dá)到18%，價格的增長速度也是非常高的。那么我們未來的十年，不可能有這樣的高速增長，主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的外部環(huán)境發(fā)生了變化，一個是過去十年我們有住房制度改革的紅利，大量的釋放了市場的需求，而未來十年我們要大力的建保障性住房，要分流一些市場需求。第二個房地產(chǎn)的政策，我們在過去沒有對投機(jī)投資性需求進(jìn)行嚴(yán)格的控制，我認(rèn)為我們今后將持續(xù)控制投機(jī)投資性需求。第三個未來我們城鎮(zhèn)化還在持續(xù)，但速度和質(zhì)量跟前十年不可能相比。第四個中國的貨幣發(fā)行規(guī)模必將受到控制，不可像前十年那樣以年均17%的速度在增長。所以我們說，房地產(chǎn)市場還會有空間，但是空間大每年的增長量就很小了。所以第二個增速減緩對我們企業(yè)意味著什么？謹(jǐn)慎。

　　第三句話分化加劇，我認(rèn)為未來十年的房地產(chǎn)市場不可能像過去十年那樣出現(xiàn)單邊上漲的情況，無論價格、成交面積都是一路上漲；無論是大中小城市，東中西部地區(qū)，一二三四線城市連縣級市過去十年都是漲的。

　　但是未來十年，我覺得一定是分化，兩個分化。第一城市是分化的，有的城市可能仍然面臨著市場空間、價格上漲的壓力，而另一些城市由于人口的減少，由于產(chǎn)業(yè)增長，產(chǎn)業(yè)吸引人口的減弱，所以它不可能持續(xù)的增長。沒有人口的增長失去了房地產(chǎn)的需求，而開發(fā)量是很大的，需要很多年來消化。所以我們說城市首先是分化的。

　　第二個方面企業(yè)是分化的，因?yàn)檫^去的企業(yè)，無論什么樣的企業(yè)，無論做什么的企業(yè)，無論是不是傳統(tǒng)做房地產(chǎn)的企業(yè)，只要有錢就投房地產(chǎn)，只要投了就賺錢，但是未來的十年對開發(fā)企業(yè)來講，由于我們的市場需求應(yīng)該是在未來十年，我們政府會持續(xù)的抑制投機(jī)、炒房，這樣一些投機(jī)性需求，那么市場的需求主體是自住性需求，無論是第一次買房還是改善性需求都是以自住性需求為主。那么這種自住性需求為主的居民，他們購房對產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)都產(chǎn)生很高的要求，所以專業(yè)化能力過硬的企業(yè)才有發(fā)展機(jī)會，而在這里面沒有專業(yè)化能力的，這些企業(yè)國家勢必需要思考他們是否要退出這個市場，因?yàn)樗馨l(fā)展的空間越來越小。那么分化加劇對我們企業(yè)來講意味著什么？提高。

　　所以我說未來在住宅市場企業(yè)第一要有信心，第二要謹(jǐn)慎，選擇是最重要的，第三個就是要提高，提高你的專業(yè)化能力和服務(wù)的水準(zhǔn)，才更有發(fā)展的機(jī)會，提高你的市場的品牌美譽(yù)度，你的市場占有率，你才有可能提高。我的發(fā)言就到這里，謝謝大家。