中海一擲千金在杭州獲得三宗土地，看起來(lái)也是要補(bǔ)位高端住宅產(chǎn)品，以便與綠城濱江抗?fàn)幒勒瑯鞘小?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 杭州市國(guó)土局日前下發(fā)通知明確，當(dāng)商品住宅地塊溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，“從零開(kāi)始”競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積，最終配建保障房量多者得地。

　　然而，這樣的“土地新政”并未減低房企在杭州的拿地?zé)崆椤Ｔ谧蛱?17日)舉行的土地拍賣會(huì)上，9月多次出現(xiàn)在招拍掛卻屢屢淪為配角的中海更為發(fā)力奪地，以56億元將錢(qián)江新城的三宗地塊全部收入囊中。

　　56億杭州奪地

　　17日從早上開(kāi)始，杭州主城區(qū)進(jìn)行了一次大規(guī)模的土地出讓，本次準(zhǔn)備出售的土地包括三宗住宅用地加上兩宗商業(yè)用地，最終形成了單日推地面積約15萬(wàn)方、合232畝的土地供應(yīng)量。

　　其中，三堡單元推出了2宗純住宅用地和1宗商住用地，單日宅地出讓面積達(dá)8.43萬(wàn)方，地上建面30.8萬(wàn)方。此外，兩宗商業(yè)用地是蔣村單元商業(yè)商務(wù)用地和轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元商業(yè)金融業(yè)用地。

　　最終，5宗地塊全部成功出讓，主城區(qū)單日吸納土地出讓金高達(dá)64.43億元。

　　其中最為惹人關(guān)注的是，在17日下午推出的三宗土地，全部由中海所得。

　　據(jù)悉，這3宗三堡單元沿江宅地吸引了眾多大牌開(kāi)發(fā)商加入奪地大軍，包括中海、世茂、綠城、濱江、萬(wàn)科、保利、方興、城建、越秀、浙江中大等。

　　三堡單元40號(hào)宅地成為爭(zhēng)奪最激烈地塊。經(jīng)過(guò)近兩個(gè)小時(shí)的激烈角逐，23輪競(jìng)價(jià)和49輪保障房面積競(jìng)投，中海以19.32億的總價(jià)，率先將其收入囊中，折合樓面價(jià)19217元/平米。刨除2.76萬(wàn)方的保障房配建面積，樓面價(jià)相當(dāng)于26463元/平米。

　　隨后出讓的三堡單元41號(hào)宅地，經(jīng)過(guò)8輪競(jìng)價(jià)和25輪保障房面積競(jìng)投，耗時(shí)近一個(gè)小時(shí)，仍被中海奪得，總價(jià)19.88億，折合樓面價(jià)19378元/平米。刨除3.85萬(wàn)方的保障房配建面積，樓面價(jià)相當(dāng)于31014元/平米。

　　最后，中海經(jīng)過(guò)2輪競(jìng)價(jià)和15輪保障房面積競(jìng)投，順利拿下第3塊宅地，即三堡單元42號(hào)宅地。總價(jià)16.7億，折合樓面價(jià)15901元/平米。刨除3.2萬(wàn)方的保障房配建面積，樓面價(jià)相當(dāng)于22886元/平米。

　　至此，中海56億獨(dú)攬3宗三堡沿江宅地，共計(jì)配建保障房9.8萬(wàn)方，占總建筑面積的32%。

　　此外，鑒于三幅宅地的地上建面均為10萬(wàn)方左右，也就是說(shuō)，中海需要騰出整整一塊地來(lái)建造保障房。

　　而這三宗土地因地理位置優(yōu)越，除了吸引中海以“勢(shì)在必得”的態(tài)勢(shì)將其全部拿下之外，其他參與競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)也是高層親自出馬壓陣。

　　據(jù)現(xiàn)場(chǎng)媒體報(bào)道，出現(xiàn)的高層包括濱江房產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理朱慧明、副總經(jīng)理朱立東，世茂集團(tuán)董事局副主席兼執(zhí)行董事許世壇等。

　　中海補(bǔ)位豪宅

　　與9月中海頻頻出現(xiàn)在廣州、佛山、上海等地的招拍掛市場(chǎng)卻皆以失敗告終相比，進(jìn)入10月之后，中海在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也益發(fā)激進(jìn)了起來(lái)。

　　就在杭州拍地的前兩日，中海剛在15日以底價(jià)6.5億元獲得大連甘井子區(qū)一宗宅地。

　　然而，與大連地塊的底價(jià)獲取不同的是，在杭州的三宗地上，中海豪擲了近60億元。

　　對(duì)于中海的大手筆，杭州業(yè)內(nèi)也紛紛表示驚訝。

　　杭州協(xié)安置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)胡軍輝在接受媒體采訪時(shí)連呼“有些猛”。他表示自己很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有見(jiàn)到這種必拿的氣勢(shì)，感嘆“這次拍地的氣氛和勢(shì)在必得的決心非常難見(jiàn)”。

　　他認(rèn)為，此三塊“寶地”能否體現(xiàn)其價(jià)值，有兩個(gè)問(wèn)題尚待明確：一是三塊地的保障房能否打通，從公平的原則出發(fā)應(yīng)該征求當(dāng)天一起競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)；二是保障房的位置、樓層、物管的相關(guān)細(xì)節(jié)還不明確，這些細(xì)節(jié)影響了這三宗地塊的價(jià)值，升降彈性很大。

　　杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳則直言，地價(jià)高于預(yù)期。

　　中海對(duì)這三宗地塊如此勢(shì)在必得，章惠芳認(rèn)為和地塊區(qū)位、景觀、規(guī)模三要素密不可分?！叭ぱ亟倪@三宗地塊，位置相對(duì)較為市中心，而且又是一線江景房，優(yōu)勢(shì)很大。眾所周知，錢(qián)江新城目前一線江景房，新盤(pán)已經(jīng)沒(méi)有了，三堡沿江被規(guī)劃為錢(qián)江新城二期，因此，區(qū)位內(nèi)的一線江景房非常稀缺，今后的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手非常少。再加上地塊規(guī)模較大，很適合做成豪宅高檔規(guī)模產(chǎn)品?！?/p>

　　杭州凡奇地產(chǎn)總經(jīng)理顧曉立對(duì)觀點(diǎn)新媒體介紹，這三宗地位于華潤(rùn)萬(wàn)象城的旁邊，加上目前錢(qián)江新城已經(jīng)沒(méi)有住宅項(xiàng)目出售，因此做成高端豪宅入市的話應(yīng)是很自然的事情，加在上這幾宗土地的地理位置特別好，可以直觀錢(qián)塘江看海。

　　但顧曉立也同時(shí)表示，按照目前錢(qián)江新城區(qū)域的豪宅價(jià)位預(yù)計(jì)，中海項(xiàng)目入市之后的價(jià)格至少要在4萬(wàn)或5萬(wàn)元/平米以上，但即便如此，因有大量的保障房，中海的成本會(huì)比較高，因此項(xiàng)目的真正利潤(rùn)空間可能比較有限，預(yù)計(jì)不會(huì)超過(guò)20%。

　　據(jù)悉，中海在杭州此前已有不少項(xiàng)目，包括年初因大幅促銷而聞名全國(guó)的紫藤苑，以及與世茂合作的錢(qián)塘帝景、寰宇天下等。

　　顧曉立認(rèn)為，即使如此中海在杭州的高端住宅市場(chǎng)還是比較缺乏，至少無(wú)法與在杭州豪宅市場(chǎng)份額較大的綠城、濱江等相比。其稱，這次中海一擲千金在杭州獲得三宗土地，看起來(lái)也是要補(bǔ)位高端住宅產(chǎn)品，以便與綠城濱江抗?fàn)幒勒瑯鞘小?/p>

　　但另一方面，顧曉立也坦言，目前杭州的高端住宅銷售并不算特別好。其稱，如果價(jià)格在3、4萬(wàn)元/平米的，還有不少購(gòu)房者搶，如果價(jià)格高過(guò)5萬(wàn)元/平米，則銷售狀況一般。

　　看低土地新政

　　除了中海的勇猛奪地之外，昨日也是杭州發(fā)布“土地新政”之后的首次大規(guī)模拍地，因此該政策對(duì)杭州土地市場(chǎng)究竟是否有任何作用，房企反應(yīng)如何也是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　以中海昨日獲取的三宗土地為例，全部都是在地價(jià)的溢價(jià)達(dá)到49%之后，轉(zhuǎn)入了競(jìng)配建環(huán)節(jié)。事實(shí)上，在這三宗地塊上，競(jìng)配建所用的時(shí)間大部分已經(jīng)超過(guò)了競(jìng)地價(jià)的耗時(shí)。

　　對(duì)于杭州的土地新政，章惠芳認(rèn)為這種做法表面上平衡了地價(jià)，變相地降低了地王誕生的概率，但是實(shí)際抑制地價(jià)作用并不大。

　　而胡軍輝用“聊勝于無(wú)”四個(gè)字評(píng)價(jià)了這次杭州“49%溢價(jià)率配建保障房”的土地新規(guī)。他認(rèn)為，配建保障房的政策對(duì)平抑市場(chǎng)有一定幫助，但是實(shí)際意義不大。

　　從積極的方面來(lái)看，配建保障房政策出發(fā)點(diǎn)很好，具有傳遞政策信號(hào)、穩(wěn)定預(yù)期和分擔(dān)政府保障房壓力的三大意義。另一方面，從行業(yè)內(nèi)部來(lái)看，配建保障房政策的實(shí)際意義不大。

　　他表示，此政策形式大于內(nèi)容：首先，拍地成本將體現(xiàn)在商品房上，最終買單的還是購(gòu)房者；其次，溢價(jià)率也可以人為控制，比如降低或升高起拍價(jià)等，并無(wú)太大實(shí)際意義。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也對(duì)杭州的土地新政表示了質(zhì)疑，其稱，杭州的土地新政應(yīng)該不是所有地塊都按照這樣的方式進(jìn)行成交的，政府也沒(méi)有公開(kāi)發(fā)文要全部按照這個(gè)執(zhí)行，只是在招拍掛前給參與的開(kāi)發(fā)企業(yè)的限定，應(yīng)該來(lái)說(shuō)是一個(gè)嘗試，還只是個(gè)別地塊的成交方式。

　　張宏偉認(rèn)為，杭州土地新政盡管可以控制總的溢價(jià)率，甚至還可以配建一部分保障房，盡管可以起到防止土地價(jià)格過(guò)快上漲的作用，甚至也可以控制溢價(jià)過(guò)高的“地王”的誕生，但是，這不是最根本有效的辦法。

　　事實(shí)上，張宏偉甚至認(rèn)為這個(gè)政策恐怕最終卻會(huì)推高土地價(jià)格。

　　“當(dāng)前市場(chǎng)基本面尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，溢價(jià)率49%的最高限制有可能會(huì)暗示一部分開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是高周轉(zhuǎn)及央企品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)，在不超過(guò)溢價(jià)率49%底線的情況下進(jìn)一步瘋狂搶地，一方面使市中心的優(yōu)質(zhì)地塊及比較好的地塊資源向這些大型房企手中集中，另外，一定程度上這樣的行為也會(huì)助推土地市場(chǎng)價(jià)格走高?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

（審校：劉滿桃）