該交易原定于廣州IFC項(xiàng)目開業(yè)這天完成，但時(shí)間來不及，可能改在10月中旬落實(shí)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 張媛娜 9月26日上午，越秀地產(chǎn)和越秀房托雙雙停牌，事因廣州IFC項(xiàng)目交易，已在資本市場(chǎng)“悄悄”地進(jìn)入配售環(huán)節(jié)。

　　配售30億

　　9月26日消息，越秀房產(chǎn)信托基金正在市場(chǎng)配發(fā)新信托單位集資，最低價(jià)格每單位3.3港元，對(duì)比其停牌前價(jià)格3.61港元，折讓最多約8.6%；公司初步擬配售9.045億個(gè)單位，集資目標(biāo)約29.85億港元。

　　此外，越秀房托也會(huì)配發(fā)3000萬美元基金單位與內(nèi)地投資者或遞延基金單位與越秀地產(chǎn)。此外，公司將來或有條件下配售5000萬美元的基金單位，換言之，有可能加碼集資約8000萬美元或6.24億港元；令總集資額約36.09億港元。但尚待監(jiān)管部門批準(zhǔn)。

　　據(jù)悉，越秀房托將向獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)或其他專業(yè)投資者進(jìn)行配售，并由中銀國(guó)際、星展、高盛、摩根大通、摩根士丹利、渣打六大投行作為基金單位配售硬包銷商。

　　關(guān)于配售最終結(jié)果，越秀方面透露，正在等待證監(jiān)批復(fù)，是否完成目前不能有最終定論，關(guān)于細(xì)節(jié)暫時(shí)還不太方便透露，一旦有結(jié)果將發(fā)布公告。

　　值得注意的是，關(guān)于配售情況，啟動(dòng)時(shí)的融資結(jié)構(gòu)與通函中的約定，有較大差異。根據(jù)之前通函中的約定，交易時(shí)基金新的銀行貸款不低于15億港元、發(fā)行對(duì)價(jià)基金單位和配售基金單位不多于54億港元。

　　但在最終的融資方案中，卻增加了銀行貸款金額，減少了基金單位數(shù)量。有分析人士認(rèn)為，這反映出基金或許并不如越秀地產(chǎn)預(yù)期那樣受到市場(chǎng)的歡迎。

　　對(duì)此，越秀地產(chǎn)方面表示，這與通函披露的融資方案并不沖突，是綜合考慮市場(chǎng)環(huán)境、對(duì)原股東的影響等因素后的結(jié)果。

　　事實(shí)上，早在9月20日時(shí)就有香港媒體報(bào)道，越秀房托原定以最低配售價(jià)3.56港元配股，集資約40億港元，但由于市況好轉(zhuǎn)，公司期望可以較高配售價(jià)格，預(yù)期該交易最快于一周內(nèi)落實(shí)。

　　不過，據(jù)接近越秀地產(chǎn)人士透露，該交易原定于廣州IFC項(xiàng)目開業(yè)這天完成，但時(shí)間來不及，可能改在10月中旬落實(shí)。

　　廣州IFC

　　銷售文件指，公司集資所得，部分將用于向越秀地產(chǎn)收購(gòu)廣州IFC的權(quán)益。

　　越秀地產(chǎn)方面表示，交易一旦完成后，隨著廣州IFC的注入，越秀房托物業(yè)估值將增加至約220億元，約為之前的3倍多。屆時(shí)，基金的資產(chǎn)配置將轉(zhuǎn)變?yōu)榧准?jí)寫字樓、高端商場(chǎng)、高檔酒店及公寓的多元化構(gòu)成模式，將有望進(jìn)一步獲得資本市場(chǎng)及投資者青睞。

　　就在越秀地產(chǎn)和越秀房托進(jìn)行配售集資的同天，廣州第一高樓——廣州IFC全面開業(yè)。據(jù)了解，廣州IFC于2005年底動(dòng)工建設(shè)，2010年開始試運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目總投資約81億元。

　　資料顯示，廣州IFC共103層，集超五星級(jí)酒店、超甲級(jí)寫字樓、高檔商場(chǎng)、國(guó)際會(huì)議中心、服務(wù)式公寓等功能于一體，是廣州珠江新城首座超高層商業(yè)綜合體，包括四季酒店、廣州友誼等眾多國(guó)內(nèi)外一流企業(yè)品牌已相繼進(jìn)駐。

　　其中，寫字樓位于主樓的4-65層，已于2011年7月投入使用。越秀方面透露，目前整體運(yùn)營(yíng)情況較理想，進(jìn)駐機(jī)構(gòu)中金融和服務(wù)業(yè)占比已接近63%，目前月租金最高達(dá)到320元/平方米。

　　商場(chǎng)已于2010年5月投入使用，主要出租給友誼商店，有近5萬平方米。而四季酒店位于主樓的68-100層，有344套云端客房。雅詩(shī)閣服務(wù)公寓設(shè)有314間套間式服務(wù)公寓，預(yù)計(jì)今年下半年將提前完成經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。

　　越秀方面稱，目前IFC招商面積已超過85%，截至8月底出租率為65%，預(yù)計(jì)到年底可實(shí)現(xiàn)70%。

　　越秀系管理層透露，IFC的主要收入增長(zhǎng)點(diǎn)將會(huì)是辦公室租務(wù)，因根據(jù)仲量聯(lián)行的預(yù)測(cè)，廣州珠江新城區(qū)辦公室租金未來五年將會(huì)有每年10%的按年增幅，而廣州IFC內(nèi)的酒店及住宅式公 寓業(yè)務(wù)受性質(zhì)所限，起步需時(shí)。

　　也正因如此，越秀地產(chǎn)與四季酒店等簽訂協(xié)定，首五年，若酒店及公寓經(jīng)營(yíng)毛利每年未能達(dá)2.86億元，越秀地產(chǎn)將在五年內(nèi)最多補(bǔ)貼6億元。

　　不過，管理層亦透露，現(xiàn)時(shí)四季酒店已開幕六至七星期，只是早前坊間尚未傳開，但入住率已達(dá) 50%以上，而餐廳生意情況亦十分理想，預(yù)計(jì)酒店及公寓扭虧為盈五年內(nèi)即可實(shí)現(xiàn)。