至于為何萬科愿意出讓股權(quán)，劉寧只表示“或許萬科是出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 在上半年以價(jià)換量取得成功之后，招商地產(chǎn)積極尋找更多的土地以謀后續(xù)發(fā)展也是很自然的事情。

　　略為特別的是，招商最新的擴(kuò)張并不是通過招拍掛，而是以收購其他公司股權(quán)的方式，更為有趣的是，這兩家公司，天南地北相隔甚遠(yuǎn)，一家在哈爾濱一家在深圳。

　　股權(quán)收購萬科項(xiàng)目

　　8月21日晚，招商發(fā)布公告稱，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購招商嘉天與萬科濱海兩家房企，獲得兩房企所屬的13宗地塊，土地總面積325,530平方米，總建筑面積953,833平方米，地價(jià)總額約36億。

　　公告顯示，招商地產(chǎn)收購的兩家房企分別是哈爾濱招商嘉天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與深圳市萬科濱海房地產(chǎn)有限公司，招商地產(chǎn)分別收購了兩家房企各50%的股權(quán)，在兩公司董事會(huì)中占多數(shù)表決權(quán)，兩房企成為招商地產(chǎn)控股子公司。

　　據(jù)了解，招商嘉天現(xiàn)擁有哈爾濱市香坊區(qū)編號(hào)為3-12-4-2618至3-12-4-2624的7宗地塊的土地使用權(quán)。上述地塊用地總面積為188,280平方米，計(jì)容積率建筑面積為608,563平方米，土地用途為住宅、商服用地，普通住房用地使用年限70年，其他商服用地使用年限40年。地價(jià)總額約為63,822萬元。

　　萬科濱海現(xiàn)擁有深圳市鹽田區(qū)沙頭角中心區(qū)J211及J237等6宗地塊的土地使用權(quán)。上述地塊用地總面積為137,250平方米，計(jì)容積率建筑面積為345,270平方米，土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，使用年限為40-50年，地價(jià)總額為296,300萬元。

　　很顯然，在招商剛剛獲得股權(quán)的這兩個(gè)項(xiàng)目中，萬科濱海項(xiàng)目因是和萬科合作而尤為引人關(guān)注。

　　而深圳萬科方面人士透露稱，其實(shí)和招商進(jìn)行合作此前已經(jīng)有聯(lián)系，而且早已明確，這次只不過是將一半股權(quán)交給招商，以坐實(shí)合作之名。

　　合作出于風(fēng)險(xiǎn)考慮

　　對(duì)于這次股權(quán)收購?fù)恋?，招商董秘劉寧向觀點(diǎn)新媒體表示這是正常的公司行為。

　　至于為何萬科愿意出讓股權(quán)，劉寧只表示“或許萬科是出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮”。

　　東莞證券地產(chǎn)分析師何敏儀則認(rèn)為，對(duì)于招商這種資金狀況比較好的龍頭企業(yè)來說，現(xiàn)在尋找合適的機(jī)會(huì)擴(kuò)展是很容易理解的，而且招商今年在拿地方面并沒有超過預(yù)期。

　　事實(shí)上，從最近來看，土地市場明顯回暖，在拿地方面動(dòng)作積極的房企也越來越多，就連萬科董秘譚華杰也在一次活動(dòng)上表示：“下半年拿地的機(jī)會(huì)會(huì)多一些，可選范圍也會(huì)更多一些。”

　　除了萬科有這樣的判斷之外，僅兩個(gè)月來，中海、龍湖等多家房企也重回戰(zhàn)場，開始大規(guī)模拿地。

　　對(duì)此，何敏儀認(rèn)為，相比通過招拍掛拿地，能夠找到合適機(jī)會(huì)以股權(quán)收購的方式獲得土地是此時(shí)更好的方式。

　　其稱，雖然目前土地溢價(jià)還不算太高，但因基礎(chǔ)地價(jià)并沒有出現(xiàn)明顯下降，所以拿地成本還是比較高的，而上市公司如果能通過合作方式拿地，可以選擇的項(xiàng)目也會(huì)比較多。

　　上述人士認(rèn)為，下半年房企在拿地方面應(yīng)該會(huì)維持目前的情況，不過一些具體項(xiàng)目也可能出現(xiàn)不同的情況。

　　何敏儀進(jìn)一步稱，此前萬科和招商有過合作，因此雙方再次合作也不足為奇。

　　而深圳今鷹地產(chǎn)營銷總經(jīng)理林曉華則稱，萬科選擇招商并不出人意料，因?yàn)樵谏钲谕燃?jí)的幾家上市公司中，華僑城的項(xiàng)目和萬科項(xiàng)目為競爭關(guān)系，而金地在項(xiàng)目操作上的能力目前看起來略遜于招商。

　　“萬科和招商進(jìn)行合作是最好的選擇，也是唯一的選擇。”林曉華如此表示。

　　壹海城運(yùn)作待考

　　或者正如上述業(yè)內(nèi)所說，萬科招商此次合作“不足為奇”，但對(duì)于此項(xiàng)目的前景，林曉華的態(tài)度頗為保留。

　　資料顯示，此次招商收購萬科股權(quán)的這幾塊地目前已經(jīng)是即將面世的一個(gè)大型綜合體項(xiàng)目，命名為“壹海城”。

　　壹海城共分六期開發(fā)，2012年底內(nèi)有望入市的是首期公寓和寫字樓，其中，230多套公寓主打150-160的平層和80平方米左右的復(fù)式，另有80-200平方米的寫字樓。壹海城建筑面積共約35萬平方米，后期還將陸續(xù)開發(fā)購物中心、海岸商業(yè)街、藝術(shù)中心、超高層酒店、寫字樓等。

　　而值得關(guān)注的是，在該項(xiàng)目的分工上，由向來甚少涉足商業(yè)地產(chǎn)的萬科卻在此項(xiàng)目中主要負(fù)責(zé)商業(yè)部分的開發(fā)。萬科將負(fù)責(zé)10萬㎡的寫字樓+3.2萬㎡的商業(yè)，合計(jì)建筑面積達(dá)13.2萬㎡；而10萬㎡的商務(wù)公寓+5.5萬㎡的五星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)酒店由招商地產(chǎn)負(fù)責(zé)，合計(jì)15.5萬㎡。

　　不過最新消息顯示，壹海城項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月15號(hào)開放營銷中心，月底開盤，首期主推150平米大復(fù)式單位。

　　林曉華由此判斷，讓商業(yè)經(jīng)驗(yàn)較少的萬科來負(fù)責(zé)商業(yè)，或許是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃先做住宅部分以聚集人氣，同時(shí)以快速銷售拿回成本，然后可以慢慢發(fā)展商業(yè)。

　　但林曉華續(xù)稱，雖然鹽田區(qū)未來的發(fā)展前景看好，從住宅來看，因價(jià)格還處于比較合理的位置，應(yīng)該可以支持銷售。但目前該區(qū)域的人群消費(fèi)力相對(duì)較低，對(duì)商業(yè)不能形成有力支撐，也難以滿足寫字樓的供應(yīng)。

　　在這樣的判斷之下，林曉華認(rèn)為，萬科選擇和招商合作，的確是出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，更為主要的是兩家公司在住宅項(xiàng)目都有很多客戶的累積，對(duì)銷售幫助較大。