有一些房地產(chǎn)商在限價房項目中出現(xiàn)虧損。所以，國內(nèi)地產(chǎn)商在保障房建設(shè)這塊并不成熟。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 十二五期間，國家將完成3600萬套保障房的開工建設(shè)。而中建國際計劃，在這期間，公司承建的保障房規(guī)模會達到這個數(shù)字的百分之一。

　　“我們上半年保障房的毛利是8.5%，與去年同期7.1%相比，有一個明顯的上升。我們相信這個毛利還會進一步上升，”在8月22日召開的中期業(yè)績會上，中建國際副主席兼行政總裁周勇對保障房的未來充滿信心。

　　這一切得益于中建國際獨特的保障房建設(shè)模式。據(jù)周勇介紹，中建國際承建的保障房主要采取的是投融資加代建的模式。

　　具體而言就是，在完成與地方政府的合作談判后，中建國際為地方政府先融資，融資完以后項目再由中建國際建造，項目完工后一年到兩年之間就會把回購款全部回收完成。

　　因此，中建國際的保障房回報中，這個過程我們就有兩部分的回報。第一部分是融投資部分的回報。第二部分，就是我們的施工利潤。

　　其實，保障房的施工利潤的毛利并不高，周勇稱，但在這方面，中建國際擁有較強的優(yōu)勢。擁有香港上市公司這一平臺及母公司的支持，使其獲得了一些資源。

　　與此同時，在香港澳門，中建國際的保障房建設(shè)已經(jīng)有33年歷史，在成本控制、管理經(jīng)驗等方面都有著豐富的經(jīng)驗，而這也是目前國內(nèi)參與保障房建設(shè)的房企所欠缺的，且短期內(nèi)改善很難。

　　此外，房企參與保障房建設(shè)的激情不高，一方面與保障房利潤不高相關(guān)，另外一些企業(yè)在限價房方面的虧損也阻礙了其進一步參與保障房的步驟。

　　保障房的建設(shè)對整個房地產(chǎn)行業(yè)有著不可輕視的影響，對于它的發(fā)展模式及未來，中建國際高層有著更多的解讀，以下為現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：截至7月底，公司的合約額已經(jīng)占今年330億港元合約目標近九成，公司有沒有考慮上調(diào)全年新簽約工程的目標？

　　周勇：我們原定的全年目標是合約額330億港元，截至7月底，我們的合約額已經(jīng)達到294億港元。我們決定將年全年的目標上調(diào)到350億港元，我們有信心完成這個目標。

　　現(xiàn)場提問：既然目前業(yè)績這么好，怎么目標才提了20億？是不是有點保守？

　　周勇：一般來講，我們拿單的高峰期在上半年。完成營業(yè)額的高峰期是在下半年，因為一般上半年有春節(jié)、雨期等問題。但是，等到十月、十一月投標的項目，要到第二年明年才開工，所以，即使是12月拿的項目也只能算明年的項目，不能算成今年的項目。

　　所以，現(xiàn)在看起來今年還有五個月，為什么目標調(diào)整這么少，原因就是因為因為后面這幾個月拿的項目基本上都算是明年的。

　　這個目標調(diào)整其實也不保守，因為拿項目本身就不平均。有時候，我們一單可以拿88億，但有某些月份一單都沒有，這不像工廠生產(chǎn)的訂單一樣，一個月有一個。所以，350億港元這個數(shù)字對我們來說還是有挑戰(zhàn)的，只不過我們已經(jīng)完成了294億港元，所以有信心完成這個350億港元的目標。

　　現(xiàn)場提問：中建國際今年的目標是建400萬平米的保障房，目前完成了多少？

　　周勇：關(guān)于我們的保障房，我們年初目標是保障房投資150億港元，截止現(xiàn)在我們已經(jīng)完成了67億港元的投資。至于面積的數(shù)字還沒有完全的統(tǒng)計，因為之前我們針對國內(nèi)保障房的總投資是用整體的合約額來算，因為一些地區(qū)保障房的造價，譬如東西部地區(qū)的保障房造價相差比較大，單純用數(shù)字說可能會引起眾多投資者和媒體的誤解。

　　現(xiàn)場提問：公司上半年保障房150億港元的投資已經(jīng)完成將近一半，上半年這部分的毛利率水平怎樣，預(yù)計全年毛利率會維持在什么水平？

　　周勇：我們上半年保障房的毛利是8.5%，與去年同期7.1%相比，有一個明顯的上升。我們相信這個毛利還會進一步上升，因為上半年我們有兩個項目因為營業(yè)額沒有達到我們總體項目營業(yè)額的30%，所以營業(yè)額入賬了，但利潤并沒有入賬。

　　而且，這8.5%的毛利水平，最主要是我們施工的部分利潤，投資部分的利潤還沒有入賬。所以，我們相信未來保障房的毛利還會持續(xù)增加。

　　實際上，建筑承包的毛利沒有這么高。因為我們是以BT模式做保障房，用融投資和建造一起來做，所以毛利還有上升的空間。

　　現(xiàn)場提問：公司應(yīng)收賬款90多億，這部分增長了很多的原因是什么，還有會不會因為這個原因而增加壞賬？

　　梁又穩(wěn)：應(yīng)收款超過90億，是因為大部分是BT項目。一般來說，我們的BT項目是做了一年之后才收錢的，實際上在我們應(yīng)收款這方面是有好處的，特別是土地出售的收益權(quán)和其他的方面，我們都做了風險控制，所以我們不覺得壞賬方面有大幅度的上升。

　　現(xiàn)場提問：之前中建國際說在跟一些二線城市政府洽談，現(xiàn)在具體進展怎樣，上半年公司主要新增了哪些保障房項目？

　　周勇：洽談的項目比較多，我們主要集中在二三線城市。上半年我們已經(jīng)拿到在漳州的廉租房、回遷房及限價房項目。還有在天津的團泊新城的回遷房項目。我們有別的項目在洽談之中，目前為止我們還沒有簽約，所以不便對市場透露，一旦簽約，會按照上市公司的要求定期向市場發(fā)布。

　　現(xiàn)場提問：剛才周總提到中建在國內(nèi)是投資和基建互相促進、互相帶動的模式。國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商真正介入保障房投資的模式并不特別成熟，你們這塊的投資和基建互相帶動到底是一種什么樣的模式？

　　周勇：我們在國內(nèi)主要做基建和保障房投資項目，這里面的類型主要有三種。第一種是BT，第二種是BOT，第三種是TOT。

　　做保障房我們主要采取的盈利模式是，由我們?yōu)榈胤秸热谫Y，融資完以后由我們建造，建造工期一般是一年半到兩年，因為保障房的工期還是比較容易控制的。完工以后的一年到兩年之間就會把回購款全部回收完成，這個過程我們就有兩部分的回報。第一部分是融投資部分的回報。第二部分，就是我們的施工利潤。

　　我們做施工的時候有一個施工率利潤的問題。施工利潤是我們的看家本領(lǐng)，這方面有一些地產(chǎn)商不熟悉，也不感興趣。不熟悉是因為他們不是一個承建商，也不是一個承包商，對建筑管理方面往往經(jīng)驗不夠。

　　第二，地產(chǎn)商對這種薄利潤不屑。我們上半年做到8.5%的毛利率，對地產(chǎn)商而言，他們覺得8.5%的毛利率都很低。再加上有一些房地產(chǎn)商在限價房項目中出現(xiàn)虧損。所以，國內(nèi)地產(chǎn)商在保障房建設(shè)這塊并不成熟。

　　因此，我們做保障房采用BT的模式是結(jié)合了自身在港澳做保障房建設(shè)的經(jīng)驗，既是富有經(jīng)驗的承包商，也有管理經(jīng)驗。另外，還結(jié)合我們的母公司在各地各方面的一些關(guān)系，加上我們在內(nèi)地在融資能力，才最終形成的這種優(yōu)勢。

　　現(xiàn)場提問：近期深圳、廣州有大量保障房入市，體量也都比較大。你們覺得保障房大量的入市，對政府目前比較頭疼的房價問題能不能在一定程度上有所緩解？

　　周勇：深圳、廣州有很多保障房入市，似乎對房地產(chǎn)市場有所影響。深圳和廣州的這些保障房中有大量限價房，而且限價房在限房價的同時也限了面積，所以對中高端的住宅沖擊不是特別大。

　　現(xiàn)場提問：北京7·21暴雨后，房屋質(zhì)量問題凸顯，保障房質(zhì)量問題尤為明顯。因為保障房的利潤比較低，所以開發(fā)商都在盡量壓低成本，中建作為保障房建設(shè)大戶，怎么平衡利潤和質(zhì)量的問題？

　　周勇：中央政府都在關(guān)注保障房的質(zhì)量問題。我們公司有一個重要的特點，就是在香港做保障房建設(shè)已經(jīng)有超過25年的歷史，我們在座的好幾位高層都在香港參與過保障房的具體施工建設(shè)。

　　保障房建設(shè)方面，我們在香港的質(zhì)量管理、環(huán)保問題等很多方面的走在全國前列。因此，各地方政府也非常希望我們帶上香港質(zhì)量監(jiān)管和環(huán)保監(jiān)管的理念，結(jié)合國內(nèi)的法律法規(guī)到國內(nèi)實施保障房的融投資建造項目。

　　現(xiàn)場提問：您覺得國內(nèi)開發(fā)商之所以保障房做得不好是因為在建筑承包方面利潤控制得不夠好？

　　周勇：他們對做保障房沒有太高的積極性，因為畢竟保障房的利潤比較低。一般開發(fā)商的毛利水平也有30%左右。

　　現(xiàn)場提問：某國企董事長曾指出，地產(chǎn)商做保障房的利潤一般只有5%，而且一不小心就會虧本，中建國際是怎么防范這個風險的？

　　周勇：我們是用融資的方式拿的項目，所以價格也比較合理，不會像其他開發(fā)商一樣去市場競拍、惡意殺價。我們是去和地方政府談判，或者招商引資。因為我們在香港，去內(nèi)地也算是外資，這個身份對我們來說比較有利。中建國際既是國企，香港的資金又是外資，所以對國內(nèi)很多地方政府的招商引資也是有幫助的。

　　現(xiàn)場提問：您覺得，在保障房建設(shè)領(lǐng)域，像中建國際這樣有經(jīng)驗，且可以達到這樣的水平的企業(yè)有幾家？

　　周勇：如果說只有我們一家你可能還不相信，但我還沒有看到這么多優(yōu)勢集中在一家公司身上的：又是國企背景，又有港澳33年做保障房的經(jīng)驗。另外，我們的融資能力非常強，而且又是一個上市公司，這些錢進到國內(nèi)屬于外資。我們的母公司在國內(nèi)有強大的背景，母公司又支持我們做這個事情。

　　同樣香港上市的又是國企的房企有中鐵、中交建等，但他們在香港沒有那么多年做保障房的經(jīng)驗。保障房建設(shè)不能說是為我們量身訂做，但起碼是我們的一個優(yōu)勢。

　　我們在做這些項目的同時也為國內(nèi)的保障房建設(shè)的質(zhì)量管理、安全管理、環(huán)保管理提供借鑒，這是胡主席特別關(guān)心的一件事情。

　　現(xiàn)場提問：政府方面有沒有讓你們參與制訂保障房方面的行業(yè)標準？

　　周勇：這是住建部的事情，住建部已經(jīng)到我們項目調(diào)研很多次了。

　　現(xiàn)場提問：綠城在今年有個很大的舉動，他們也說過會做保障房項目，您覺得綠城能做好嗎？

　　周勇：很難。不是說他項目品質(zhì)問題不行，做保障房是在他特別困難的時候想到的沒有辦法的辦法。當他把股份賣給九龍倉以后，他日子能過的時候，會馬上把這些股權(quán)回購過去。因為，做代建的利潤更薄，相當于做項目管理，我們都未必會去做。

　　現(xiàn)場提問：公司在內(nèi)地承建的保障房份額占所有保障房的比例是多少？

　　周勇：去年我們算過是千分之一，今年我估計是千分之二三，我們的目標是，2015年之前，承建的保障房工程在國家3600萬套保障房規(guī)模中占比百分之一。

　　現(xiàn)場提問：在保障房建設(shè)中，中建國際有沒有考慮過跟當?shù)氐拈_發(fā)商一起合作？

　　周勇：應(yīng)該不會，但是不排除我們會跟當?shù)氐囊恍┤谫Y平臺合作。比如說代表地方政府的地方國企，政府說他參了小股份就能發(fā)揮當?shù)氐囊恍┵Y源，這個可以，相當于政府主導(dǎo)。

　　但是，其他房地產(chǎn)商我們不會合作，因為我們跟他們沒有優(yōu)勢互補，而且大家的理念不一樣。因為我們是精雕細琢，他們可能更看重快速周轉(zhuǎn)、趕工期，把錢拿到。我們還是希望自己做。

　　現(xiàn)場提問：你們在內(nèi)地做保障房的時候，感覺跟地方政府合作最大的問題是什么？

　　周勇：問題倒沒有什么問題，主要是過程中有哪些需要花時間解決的東西。比如說對設(shè)計的外形、設(shè)計的配套等，以他們?yōu)橹?，我們提供一些建議。第二，在建的過程中，我感覺香港的公司都比較合理，國內(nèi)的不太合理。政府希望項目提前幾個月完工。但我們認為要有一個好的質(zhì)量產(chǎn)品，一定是合理的東西，而不是刻意的縮短工期。我們可以在保證我們的質(zhì)量和安全環(huán)保管理的前提下適當趕工期，但是不能違背質(zhì)量的底線。

（審校：劉滿桃）