“上市計劃我們一直是有的，我覺得企業(yè)發(fā)展好了，上市是一個自然而然的事情。”

　　觀點網 彭飛 卓越集團在上半年出售卓越世紀中心寫字樓時，曾引起了業(yè)界熱議，當時外界認為卓越可能遇到了資金壓力。

　　不過，卓越集團執(zhí)行總裁張遠在2012博鰲房地產論壇現(xiàn)場接受觀點新媒體采訪時表示，外界的擔憂并不存在。

　　張遠介紹稱，卓越集團上半年實現(xiàn)銷售額48億元，已超過去年全年，兩筆利率較高的信托融資已提前償還，不存在資金壓力，并且全年銷售額有望達到90億元。

　　作為較早進入商業(yè)地產領域的開發(fā)商，張遠覺得公司已經走過了交學費的階段，并憑借多年開發(fā)經驗形成了一些相對優(yōu)勢。

　　他介紹稱，在商業(yè)綜合體產品定位、商業(yè)寫字樓公寓配比方面，卓越已經有一定經驗；另外在寫字樓戶型、公寓戶型，還有商業(yè)鋪面配比上，卓越也有自己的心得，這些都是因為先走一步得來的。

　　此外，張遠還詳細向觀點新媒體解釋了卓越當初選擇放棄在香港上市的原因。

　　他稱，對比卓越在香港資本市場和國內的其他融資方式，選擇上市的融資成本會更高，因此于上市前兩天宣布取消，主要是因為覺得賣低了不合算。

　　另外，張遠認為中國資本市場形成了一個很不好的習慣，覺得上市就是圈錢、是無成本的使用股民的資金，這對負責任的企業(yè)來講，是不能選擇的方式。

　　而卓越最終選擇不上市，可以使公司回旋余地大一些，發(fā)展空間也更大一些。“卓越實際上就是出于這兩點，在一只腳邁進香港資本市場后，又退了出來。”張遠強調。

　　如今，在銷售大幅上升，公司內部管控體系日益規(guī)范前提下，張遠覺得重啟上市是一件自然而然的事情。

　　以下為觀點新媒體在2012博鰲房地產論壇現(xiàn)場對卓越集團執(zhí)行總裁張遠先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：之前有報道稱卓越前五個月銷售額已超過了去年全年，取得這個成績的原因有哪些？

　　張遠：我們半年銷售應該是48億左右，比去年全年多一點。

　　取得這個成績，我覺得還是因為在去年年底卓越集團對整個戰(zhàn)略做了一些調整，經營思路也有一些變化。我認為企業(yè)產品積壓實際上是最大的問題，最便宜的資金應該是銷售資金，所以在這兩個思想指導下，我們把有一些存量產品以及有些可以持有經營的產品，在今年上半年拿出來銷售。

　　觀點新媒體：為什么會選擇上半年拿出來銷售呢？

　　張遠：主要是公司要為下一輪發(fā)展找機會，如果這些產品拿在手上，持有的成本可能會更高一點，再加上這些賣出去的資金，今年可以投入五個綜合體項目的建設，并且這五個項目都順利開工，到了明后年面世的時候，外界就可以知道卓越的實力了。

　　實際上，這個資產的轉換是卓越戰(zhàn)略發(fā)展的很大一步，如果只依靠目前持有的一些資產來承擔在建項目資金需求，那樣我們的資金壓力就會大一些。

　　另一方面，卓越現(xiàn)在和未來要建的CBD項目位置也不比現(xiàn)在持有的項目差，為什么不做轉換？所以，卓越今年上半年一直在抓銷售，而作為一個房地產開發(fā)商來講，也應該做銷售。

　　觀點新媒體：卓越目前在住宅上還有哪些新項目？

　　張遠：住宅項目還有幾個大盤，包括繼續(xù)開發(fā)大亞灣的卓越蔚藍海岸，這個項目現(xiàn)在開發(fā)不到30%；青島蔚藍群島開發(fā)也不到30%，上海奉天的卓越世紀中心開發(fā)不到50%，這些在建樓盤應該說很有后勁的。

　　原來我們可能一個盤每年開發(fā)十萬平米，但明年可能會開發(fā)二十萬、三十萬平米。另外，就是瞄準將要入市的新項目。當我們五個綜合體進入正常施工以后，在資產配置上也會做一些住宅項目的補充，所以最近也在選擇一些新的住宅項目。

　　我們主要發(fā)展方向是扎根已經進入的城市，包括上海、長沙、青島這些地方。

　　觀點新媒體：有希望擴展的地區(qū)嗎？

　　張遠：這個還是要看機會，應該說在同一個城市里深耕可能成本要低一些，對市場的把握也要準一點。但我們不排除選擇新的區(qū)域進入，包括成都、重慶、北京這些地方。

　　觀點新媒體：卓越進入商業(yè)地產比較早，您怎么樣看待現(xiàn)在商業(yè)地產的發(fā)展？

　　張遠：商業(yè)地產的發(fā)展和住宅地產有所不同，住宅地產可能更多取決于老百姓對住宅的需求，但商業(yè)地產則更多取決于實體經濟的發(fā)展。

　　具體而言，商業(yè)地產要在其他產業(yè)能夠良好發(fā)展情況下，才可以有大的發(fā)展。應該說這幾年商業(yè)地產受到越來越高的重視，地方政府對于城市的經營，也偏重于要求開發(fā)商做商業(yè)地產。

　　從商業(yè)地產的配比來看，應該說是有一點過剩。一個主要原因是，在建商業(yè)項目建設面積大多是來自地方政府的要求，而不是直接來自于市場的要求。

　　第二個原因，目前整體經濟發(fā)展速度已經開始減緩，其他產業(yè)的發(fā)展也相對減緩，寫字樓、購物中心等商業(yè)項目的需求應該也會相應減緩。

　　以上兩個因素加在一起，對于現(xiàn)在一些商業(yè)樓盤的需求來講應該是下降的，這反過來就說明商業(yè)地產的開發(fā)應該是相對過剩。

　　觀點新媒體：相對過剩會不會產生一些泡沫呢？

　　張遠：過剩不一定是泡沫，過剩就是短期之內實現(xiàn)不了它的價值，可能是空置和閑置，也可能會空轉一段時間。

　　觀點新媒體：這種情況對企業(yè)資金或者企業(yè)本身實力要求是不是很高？

　　張遠：進入一個新行業(yè)交一點學費好像也是應該的，而且發(fā)展商對于地方政府的邀請有時候也是迫不得已。卓越之所以做這個事情，是因為卓越開始得相對較早，也相信自己有這個能力。

　　其實，我們的商業(yè)項目過剩也并不是沒有，但商業(yè)項目或者寫字樓，是任何一個城市發(fā)展所必需的，只是這個需求的增長不一定有其他城市那么快而已。

　　觀點新媒體：卓越在商業(yè)地產上是否已經走過了交學費的階段？

　　張遠：卓越剛剛做商業(yè)地產的時候，大家對這方面認識不是很足。

　　我們第一輪商業(yè)地產項目包括卓越時代廣場一期二期、卓越大廈等，目前卓越世紀中心銷售不錯，原因是上半年深圳市場商業(yè)項目供應量不大，但今年下半年，深圳商業(yè)項目可能會大批量入市，這也是我們對下半年寫字樓市場的一個判斷，因此先走一步，所以我們賣的還可以。

　　觀點新媒體：卓越世紀中心入市銷售時，外界有分析認為卓可能在資金上遇到了一些問題，是這樣嗎？

　　張遠：我沒有感覺到資金壓力，因為上半年48億的銷售里面，商業(yè)地產差不多20個億，還不到一半，這樣看來好像不是因為資金緊張。

　　深圳福田中心區(qū)內很多寫字樓都是地方政府以劃撥的形式給大企業(yè)和央企，他們都是做總部基地，有些樓是不能賣的，必須要完成和政府的一些約定和要求，而且地價也沒有按照商業(yè)地產的屬性來計算，所以這些寫字樓只能出租，但卓越在福田中心區(qū)的幾棟寫字樓都是具有商品屬性的，是可以賣的。

　　而且開發(fā)商賣樓是正常不過的事情，加上我們后面將要推出市場的綜合體項目位置并不比現(xiàn)在出售的差，而且又把握了一個市場的好時機，所以上半年銷售一部分太正常了。

　　觀點新媒體：當這五個商業(yè)綜合體都入市后，這樣大面積的商業(yè)項目卓越會怎樣安排，是自己持有經營還是出租？

　　張遠：這個是要分項目和地段，像深圳卓越世紀中心的商業(yè)項目已經開業(yè)，地下室和一層商業(yè)我們持有運營，但是對于另外一些地方的綜合體商業(yè)項目，之前定位的時候就是要出售的，包括位于深圳的卓越維港。

　　所以，我們所有的綜合體項目是持有經營還是出售，都是要看項目實情和當時定位。我認為，至少卓越在綜合體商業(yè)運營方面算是走在前面的，比新進入的企業(yè)基礎要好一點，不過，這也并不是說我們就一定有絕對優(yōu)勢，但相對優(yōu)勢還是有的。

　　觀點新媒體：卓越的相對優(yōu)勢體現(xiàn)在哪些方面？

　　張遠：我覺得對商業(yè)綜合體產品定位是一方面，同時在商業(yè)寫字樓公寓配比方面，我覺得卓越應該說還是有一定經驗。另外，在寫字樓戶型、公寓戶型還有商業(yè)鋪面配比上，卓越也還是有一定的經驗。

　　內行人到卓越項目一看就知道這是專業(yè)公司做的，至少是有經驗的開發(fā)商，沒有太亂來。我們卓越時代廣場一期二期，包括卓越世紀中心都是正常按照預想營運，該招商的時候招商，該出租的時候出租，該營運的時候營運，該銷售的時候銷售，節(jié)奏感還是在我們掌控當中。這就是我們的經驗，正因為我們走得早一點，才積累了這個經驗。

　　另外，商業(yè)寫字樓相對來說還有一個可推廣性，雖然不像住宅項目有很強的可復制性，但還是有一定的連帶關系。比如，卓越在深圳的寫字樓做得好，到青島后，可能就會得到一些人的認可，這就是我們的優(yōu)勢。

　　觀點新媒體：卓越堅持的是住宅和商業(yè)雙引擎戰(zhàn)略，那么住宅和商業(yè)的比例是多少？

　　張遠：大致掌握一個比例就可以了，沒有固定的五五、四六那樣分，今年五五明年四六后年三七都有可能?？傮w來講，住宅和商業(yè)上要相對對等的搭配，這樣一方面靠單平米的利潤，另一方面靠周轉的速度來平衡房地產行業(yè)和宏觀經濟的波動，就是在經濟出現(xiàn)波動性的時候錯開，靠這兩方面規(guī)避一些風險，可能比單產業(yè)類型抗風險能力強一點。

　　觀點新媒體：在當前政策環(huán)境下，這種模式起到了怎樣的規(guī)避作用？

　　張遠：比如說限購住宅的時候沒有限購商業(yè)，我們的商業(yè)產品賣得挺好；而當住宅開始回暖的時候，我們住宅項目的銷售也跟了上來。

　　其實，我們自己也沒想到上半年住宅會賣那么好，可能下半年或者年終的時候，我們商住比例結構是三七開或者四六開，住宅還是占大頭的，而且很多的住宅項目如長沙、青島就是今年三四月份開始建設的，這是源于我們判斷下半年市場會好一點，起碼不會比上半年更差，沒有期望更好。

　　觀點新媒體：在這種情況下，您預計卓越今年全年的銷售額能達到多少？

　　張遠：我們最開始預定今年的銷售任務是70億元，但從目前來看，我覺得今年能達到90億元，這應該沒有什么太大問題，也就是說市場多給了我們20億的銷售額。

　　觀點新媒體：在銷售大幅上升的情況下，卓越有沒有考慮重啟上市？

　　張遠：關于上市的問題，我覺得外界對卓越一直不是很了解，我講兩點希望外界能把這個事情理解透。

　　第一個原因，按照經濟學基本理論，當在資本市場的融資成本高過從其他市場的融資成本時，這個企業(yè)就沒有必要上市了。實際上，卓越在其他方面的融資成本應該說還是比較低的，所以卓越在09年通過路演后一切準備好的情況下，于上市前兩天宣布取消，是因為我們覺得賣低了不合算。

　　實際上，我們當時還是比較了這兩個成本，但我們覺得上市的融資成本還是挺高的。并且，上市后作為一個公眾企業(yè)，是要對股東負責的，且每年都要求有些回報，這樣公司運營還是有壓力的。

　　第二個原因，中國資本市場形成了一個很不好的習慣，覺得上市就是圈錢、是無成本使用股民資金，這對負責任的企業(yè)來講，是不能選擇這條路的。如果吸收使用了公眾資金，就要對公眾股東負責，并要有一個正?；貓螅辽僖哂趪鴥仁袌鲑Y金利率的回報。

　　但是，由于中國的房地產市場發(fā)展時間很短，政策以及大環(huán)境波動較大，不一定能夠保證這些事情。

　　所以，卓越最終選擇不上市，可以使我們回旋余地大一些，發(fā)展空間也更大一些，這樣更有利于企業(yè)的發(fā)展。卓越實際上就是出于這兩點，在一只腳邁進香港資本市場后，又退了出來。

　　卓越這樣做應該還是比較理智的一個選擇，至少目前看來是這樣。因為09年那一批上市的企業(yè)，現(xiàn)在雖然從規(guī)模上來講有做得非常大的，但實際上有些企業(yè)還是比較脆弱的，如果這一次回暖來晚一點，去看他們的財務報表也不一定那么盡如人意。

　　觀點新媒體：卓越在沒有上市的情況下，如何解決融資問題？

　　張遠：中國市場很簡單，項目好就有錢，項目不好用誰的錢都賺不到錢，賺不到錢就沒有辦法回報，只要項目好、產品做得好，就一定有市場。

　　觀點新媒體：卓越的融資都是銀行開發(fā)貸嗎？

　　張遠：我們的融資渠道主要還是銀行，因為銀行會考查項目風險，像深圳卓越世紀中心和后海卓越維港項目，這些項目從銀行的角度來講都是好項目，加上卓越的運營經驗，他們好像也覺得沒什么風險。

　　觀點新媒體：除了銀行渠道外，卓越會不會接觸一些如信托類的融資方式？

　　張遠：去年信托已經做了一些，但是今年上半年策略調整以及銷售提升以后，之前兩筆利率高的信托都提前還了。

　　觀點新媒體：既然卓越有能力償還信托，說明現(xiàn)金還是比較充足，那有沒有什么拿地計劃呢？

　　張遠：我們在長沙、青島、東莞都在談項目，今年會在已經深耕的城市爭取一兩個新項目。我們下半年或者明年上半年是肯定要拿地的，準備的資金大概有二三十億元。

　　觀點新媒體：卓越今年在強調轉向職業(yè)化、專業(yè)化、規(guī)范化的發(fā)展，強調內部管控是否也是因調控的影響？

　　張遠：這是一個企業(yè)在行業(yè)里面發(fā)展的客觀要求。

　　反過來看，這就不適宜在新的行業(yè)發(fā)展模式下保持高效率，所以我們必須要在內部做強化和調整，主要是偏向于戰(zhàn)略的布局和專業(yè)化的發(fā)展，然后就是包括人力資源的調整、薪酬結構的調整等一系列的調整，主要目的是為了加快開發(fā)速度，提高開發(fā)效率，保證公司在這個行業(yè)中能繼續(xù)立于不敗之地，這個是一個企業(yè)生存和發(fā)展的客觀的要求，我們必須經過這個階段的調整。

　　觀點新媒體：那么在走過這個階段之后，是否就是卓越上市的時候？

　　張遠：上市計劃我們一直是有的，我覺得企業(yè)發(fā)展好了，上市是一個自然而然的事情。

　　如果大家對房地產這個行業(yè)規(guī)律認識更清楚以后，或者資本結構、資產結構以及土地儲備等各方面準備更充分一點，在加上資本市場有一個比較好的形勢時，我覺得應該隨時可以上市了，因為卓越一直是按照上市公司的要求做事。

（審校：徐耀輝）