“只有盡快把行政手段取消，市場才好喘一口氣，不然如今經(jīng)濟下滑的這一只手仍然在影響著市場。”

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點再一次回到海南，一個放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟學家、行業(yè)大腕、企業(yè)領袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 陳澤佳 從DTZ戴德梁行大中華區(qū)行政總裁轉(zhuǎn)變?yōu)楸眮唴^(qū)首席執(zhí)行官的張國正，由于在內(nèi)地工作多年，這位地道的香港人已經(jīng)對中國內(nèi)地城市頗為熟悉，談起當今中國的房地產(chǎn)市場走勢與政策走向，亦有自己的一番獨特見解。

　　日前，DTZ戴德梁行北亞區(qū)首席執(zhí)行官張國正接受了觀點新媒體的專訪，他表示，房地產(chǎn)市場的發(fā)展及趨勢與供求關系的變化密切相關，而在中國內(nèi)地房地產(chǎn)的供應及需求又受到包括宏觀經(jīng)濟、調(diào)控政策、金融環(huán)境在內(nèi)的市場外部因素的影響。

　　今年，隨著中國經(jīng)濟下滑壓力的進一步加大，為防止經(jīng)濟“硬著陸”，國家確立宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)增長”的戰(zhàn)略目標。

　　對此，張國正表示，就房地產(chǎn)本身來看，其上下游產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大、影響面廣，其整條產(chǎn)業(yè)鏈對于國民經(jīng)濟增長的貢獻不可低估。

　　因此面對當前經(jīng)濟增速放緩的局面，進一步收緊樓市調(diào)控的動力減弱。且部分城市在貫徹中央政策的同時，放松尺度的主觀意愿將高于進一步收緊調(diào)控。

　　不過，中央政府不斷強調(diào)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”，張國正認為，從一些城市試圖在“限購”方面“闖關”卻均以失敗告終可以推斷，作為調(diào)控底線的“限購令”在短時間內(nèi)仍難取消。

　　近期在一系列政策“微調(diào)”利好的刺激下，整個樓市總體都呈現(xiàn)出回暖的狀態(tài)，各大城市成交量都有所上升，市場一片大好形勢。

　　面對這樣的形勢，張國正卻有不同的看法。他認為，一線城市成交增長的上行態(tài)勢將向更多二三線城市蔓延，但持續(xù)執(zhí)行的“限購”“限貸”也將拖累各地成交量上升的幅度。

　　與此同時，前階段的過快投資導致部分城市庫存較大，這部分城市后續(xù)的走向?qū)⒑艽蟪潭仁苤朴趲齑嫒セ臓顩r以及未來供應的規(guī)模。

　　由此看出，限購令對市場的影響還是非常大的。張國正表示，現(xiàn)在的中央房地產(chǎn)調(diào)控處于一個非常關鍵的時期。

　　“限購令對市場的影響非常猛烈，把市場限制住了。不過，限購令是完全行政干預的手段，如今在經(jīng)濟下滑情況下，其實對市場有很大的負面影響。”

　　其續(xù)稱，只有盡快把行政手段取消，市場才好喘一口氣，不然如今經(jīng)濟下滑的這一只手仍然在影響著市場。

　　以下是觀點新媒體對戴德梁行北亞區(qū)首席執(zhí)行官張國正先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：隨著中國經(jīng)濟下行壓力的進一步加大，您怎么看待現(xiàn)時中國房地產(chǎn)市場的情況？而影響市場因素主要體現(xiàn)在哪些方面？

　　張國正：房地產(chǎn)市場的發(fā)展及趨勢與供求關系的變化密切相關，而在中國內(nèi)地房地產(chǎn)的供應及需求又受到包括宏觀經(jīng)濟、調(diào)控政策、金融環(huán)境在內(nèi)的市場外部因素的影響。

　　從近期市場的表現(xiàn)來看，直接抑制需求的“限貸限購”及其它一系列的配套調(diào)控政策令房地產(chǎn)市場自去年開始步入成交低迷的狀態(tài)；而今年年中部分城市的成交量上升，除了價格經(jīng)歷實際回調(diào)后對剛性需求構(gòu)成刺激外，信貸層面對于首次置業(yè)的支持也功不可沒。

　　而對于接下來影響市場的因素，預計也主要體現(xiàn)在以下幾個方面，經(jīng)濟狀況及宏觀調(diào)控、樓市政策及執(zhí)行力度、市場庫存及后續(xù)供應。

　　第一，國內(nèi)GDP增幅五個季度連降以及制造業(yè)PMI在今年第二季度以來逐月下調(diào)均顯示經(jīng)濟發(fā)展面臨下行壓力。為防止經(jīng)濟“硬著陸”，國家確立宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)增長”的戰(zhàn)略目標。

　　為此，作為拉動經(jīng)濟增長三駕馬車之一的投資在上半年保持較高增長水平，2012年前5個月固定資產(chǎn)投資10.9萬億元，同比增長20.1%；地方政府為促區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，也積極上馬投資項目，前5個月地方項目投資10.3萬億元，增長22.1%。為穩(wěn)定經(jīng)濟增長，預計下半年投資仍將保持較快增速。盡管投資進入房地產(chǎn)領域仍會受限，但在無法精確監(jiān)管資金流向的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)必然一定程度獲利，且包括基建投資在內(nèi)的一系列投資也將客觀上促進房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　第二，就房地產(chǎn)本身來看，其上下游產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大、影響面廣，其整條產(chǎn)業(yè)鏈對于國民經(jīng)濟增長的貢獻不可低估。因此面對當前經(jīng)濟增速放緩的局面，進一步收緊樓市調(diào)控的動力減弱。而此前樓市的低迷已經(jīng)讓地方政府依托土地出讓金的財政制度受到挑戰(zhàn)，可以預想，部分城市在貫徹中央政策的同時，放松尺度的主觀意愿將高于進一步收緊調(diào)控。

　　而另一方面，中央三令五申“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”，從一些城市試圖在“限購”方面“闖關”卻均以失敗告終可以推斷，作為調(diào)控底線的“限購令”在短時間內(nèi)仍難取消。而在信貸政策方面，盡管年內(nèi)兩次下調(diào)存款準備金率，釋放貨幣流動性的信號強烈，但針對住房按揭貸款的差別化信貸政策沒有動搖，二套房以上貸款的比率及利率均未見松動。預計年內(nèi)“限購”“限貸”將令投資及改善性需求繼續(xù)受到抑制。

　　第三，在投資性需求繼續(xù)被抑制的大方向下，一系列政策“微調(diào)”利好卻為剛性需求營造良好的入市環(huán)境，而目前一線城市紛紛呈現(xiàn)出的企穩(wěn)態(tài)勢所帶來的市場上行預期更為置業(yè)者增添入市動力，較高峰時期有所回落的房價也將是刺激剛需釋放的重要因素之一。預計在此帶動下，一線城市成交增長的上行態(tài)勢將向更多二三線城市蔓延，但持續(xù)執(zhí)行的“限購”“限貸”也將拖累各地成交量上升的幅度。與此同時，前階段的過快投資導致部分城市庫存較大，這部分城市后續(xù)的走向?qū)⒑艽蟪潭仁苤朴趲齑嫒セ臓顩r以及未來供應的規(guī)模。

　　觀點新媒體：5月份以來，各大城市的成交量數(shù)據(jù)還是相對可觀，如廣州和深圳，對此，您有什么樣的看法？

　　張國正：成交總體上還是有波動的，如3月份成交量下降，4-5月份又有所上升，6月算是相對可以，但這樣有點像在坐過山車。

　　這幾個月來，政府明確不放松宏觀調(diào)控，所以對成交量造成一定的影響。可是由于經(jīng)濟下滑明顯，國家又不得不采取一些措施以刺激經(jīng)濟。比如降低存款準備金率、降息等，于是貨幣環(huán)境的寬松，又使得一波剛需人群涌入市場，再加上房價也有所下降，因此推動了成交量的上升。

　　市場的不確定因素、政策的起起伏伏等，相信我們在很長的一段時間內(nèi)還是很難看到一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　觀點新媒體：那您覺得這種起伏波動還是很大？房價方面呢？

　　張國正：交易和價格方面將會繼續(xù)波動。豪宅或別墅等高端物業(yè)價格下調(diào)幅度會比較大，而一些地段良好的中小房型住宅的房價還是比較堅挺。所以，不同的板塊表現(xiàn)是很不一樣的，這也是使用者市場主導的情況。

　　觀點新媒體：您剛才說到降息的問題，您覺得對于處在關鍵時期的房地產(chǎn)市場有什么影響？下半年還會不會繼續(xù)降息？

　　張國正：現(xiàn)在中央感覺到經(jīng)濟下滑的壓力，所以采取降息等等一系列措施，我個人覺得下半年最起碼還會有一次降息。

　　新的領導班子在10月份上臺，多少會有一些動作，會做出一些積極的反應。

　　所謂的積極反應，無非就是刺激投資量的措施，當然這離不開對利息、準備金率的調(diào)整。市場一直都在談限購令和房產(chǎn)稅的問題，我認為新班子上臺后會實施房產(chǎn)稅，從稅的角度來考慮，因為稅是持久的，誰買得越多稅費就越高。而限購令其實一種完全的行政措施，是不合理的，也是最糟糕的，因為它使市場的活動消失了。

　　事實上，價格下跌不是壞消息，沒有交易才是真正的壞消息。所以，限購令不能持久，新班子上臺應該會解決這個問題。

　　他們會把調(diào)控當成長期的工作來做，把行政命令轉(zhuǎn)為長期的、金融的政策，這樣會使政策與市場都更合理。

　　觀點新媒體：從去年年底開始，溫總理也強調(diào)要以穩(wěn)增長放在首位，在宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長的狀態(tài)時候，作為房地產(chǎn)行業(yè)，在這其中會受到哪些影響？

　　張國正：影響的確有，比如近期某大房企賣股權(quán)等消息。我從1993年開始從事房地產(chǎn)行業(yè)，這么多年來調(diào)控在不同時期都有出現(xiàn)，而從2004年開始，政策也一直斷斷續(xù)續(xù)出臺。每一次政策出臺，所有人都用放大鏡去看，又哪些企業(yè)撐不住。

　　過去幾年還是比較少見企業(yè)破產(chǎn)或難以生存的困境，但現(xiàn)在卻是比比皆是，不僅有大的知名開發(fā)商，更有一些中小企業(yè)。由此看出，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)面臨真正的洗牌。

　　觀點新媒體：那您覺得在這樣的情況下，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，不管大的還是小的，應該如何做才能更好地活下來？

　　張國正：不管是大企業(yè)還是中小企業(yè)，本質(zhì)上都沒有什么很大的區(qū)別。如果想繼續(xù)在這個市場發(fā)展，就要很清楚自己的產(chǎn)品怎么樣跟別人的產(chǎn)品競爭，除非你決定離場。

　　房地產(chǎn)行業(yè)只是中國經(jīng)濟其中一個行業(yè)，毛利率和凈利潤跟傳統(tǒng)行業(yè)一樣，過去利潤比較高的情況可能不存在了。

　　而現(xiàn)在，首先要是規(guī)模，第二是產(chǎn)品，第三是銷售，企業(yè)整個鏈條上每一個環(huán)節(jié)都要緊扣的。

　　一些全國性的開發(fā)商，他們將會主導這個市場，因為他們能夠拿到更多融資，銀行也會給予支持。而中小開發(fā)商在融資渠道上會更加困難，只能在很小的范圍內(nèi)經(jīng)營，無法進行拓展，這樣會漸漸被淘汰，最后剩下的是越來越多的全國性房地產(chǎn)企業(yè)。

　　觀點新媒體：前段時間有很多媒體有報道，說中國經(jīng)濟有可能會重現(xiàn)2009年的情況，政府會拿出錢來救市。您覺得現(xiàn)在有沒有可能出現(xiàn)2009年救市的情況？

　　張國正：我認為不會的，宏觀調(diào)控的出現(xiàn)，就是因為以前太多流動資金投放到市場上。中國政府也很清楚，這些錢投到房地產(chǎn)是最穩(wěn)定的，而且都是給國企或者央企做，確保這些資金不亂竄。

　　這樣就出現(xiàn)兩個情況：一是泡沫；二是民退國進。這對中國的經(jīng)濟發(fā)展是非常不利的。所以希望不要重現(xiàn)，國進民退絕對不是辦法。

　　觀點新媒體：那您覺得現(xiàn)在的中央房地產(chǎn)調(diào)控到了一個什么時期，算是關鍵時期嗎？

　　張國正：相當關鍵，因為限購令對市場的影響非常猛烈，把市場限制住了。不過，限購令是完全行政干預的手段，如今在經(jīng)濟下滑情況下，其實對市場有很大的負面影響。

　　所以，只有盡快把行政手段取消，市場才好喘一口氣，不然如今經(jīng)濟下滑的這一只手仍然在影響著市場。

　　限購令本身是一個政策，政策可以隨時調(diào)整、增加或者撤消。我還是持比較樂觀的態(tài)度，相信限購令遲早會被取消，換屆之前是不可能的，不過換屆之后有可能。

　　觀點新媒體：有分析認為，下半年是調(diào)控兩年以來最艱難的時刻，您怎么看？

　　張國正：我同意，但這是后遺癥?，F(xiàn)在出現(xiàn)這種情況，降價不一定有成效?？罩寐蔬€是很高，仍然賣不動。這就是投資者對后市有一個大的問號，觀望現(xiàn)象非常明顯。

　　所以，必須要把限購令拉走，最起碼在一些中心地段的，還是可以吸引投資者進去。

　　即使短期下滑，中國經(jīng)濟還是非常健康的；長期來看，很多好的地段項目仍然可以賣得動，只不過現(xiàn)在被限制。

　　觀點新媒體：您以前也說過，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不能跟十年前相比了，覺得未來會出現(xiàn)像香港這種局面，房地產(chǎn)金融業(yè)開始主導市場，您覺得目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場金融環(huán)境發(fā)展環(huán)境情況是怎樣的？

　　張國正：從今天來講，宏觀調(diào)控最重要的手段是限制投資，所以準備金率為什么一直沒有特別放松，這也會影響投資環(huán)境。

　　第二，融資渠道現(xiàn)在主要還是銀行，沒有很大的拓寬。不過還是很多融資渠道慢慢出來了，比如保險資金開始可以投到房地產(chǎn)上，私募基金也開始出現(xiàn)了。

　　單一做住宅已經(jīng)沒有了，更多的是綜合性的開發(fā)?？傮w上，現(xiàn)在房地產(chǎn)金融還不是很成熟，在發(fā)展的過程中，最重要的一點是多元化。

　　觀點新媒體：調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)也成為開發(fā)商的一個新的發(fā)展方向，現(xiàn)在熱度也依舊不減，您怎么看待目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？

　　張國正：商業(yè)地產(chǎn)不能說剛起步，但是在發(fā)展過程中遠遠沒有成熟。原因在于從設計、內(nèi)裝到營銷、管理，都是以住宅的老一套觀念來做商業(yè)地產(chǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)的原則是營運，現(xiàn)在主要的開發(fā)商都是以銷售為主，自持的比較少。

　　香港大部分商業(yè)地產(chǎn)都是自持為主，在管理運營商都是比較系統(tǒng)的，因此發(fā)展得很好。而內(nèi)地的開發(fā)商并不是這樣，還是主要以銷售為主，以回籠現(xiàn)金流為主。

　　觀點新媒體：內(nèi)地大部分開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)不愿意營運的原因是什么？

　　張國正：第一，開發(fā)商覺得營運可能是一個包袱，因為有很多細節(jié)的東西要照顧，同時也需要一個龐大成熟的商業(yè)管理團隊。

　　第二，就是資金問題，做商業(yè)是需要投入大量資金，而商業(yè)地產(chǎn)剛開始做的時候，回籠現(xiàn)金流的速度是非常慢的，加上融資渠道并不是很多，所以很多開發(fā)商需要讓資金滾動起來，就必須賣掉一些。

　　不過，也并不是說中國完全沒有這樣的開發(fā)商，萬達和龍湖做得還是很好的。只是中國這么大的一個地方只有幾個有魄力的開發(fā)商是不夠的。

　　現(xiàn)在也有很多開發(fā)商漸漸也意識到這一點，愿意培養(yǎng)團隊，研究營運和管理，把商業(yè)做得更好。

　　觀點新媒體：商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在城市綜合體發(fā)展得越來越多，怎么看待城市綜合體的發(fā)展？城市綜合體會不會成為商業(yè)地產(chǎn)未來的一個發(fā)展方向？

　　張國正：城市綜合體是最有條件能夠持續(xù)發(fā)展的一種模式，這種模式能夠讓不同階層，不同板塊的人流都會集中在里面，有寫字樓、商業(yè)、酒店、住宅等。

　　同時，城市綜合體是比較龐大的，一般都是在5萬平方米以上，等于是一個地區(qū)的購物中心，影響面更為廣泛。不過，決定綜合體成功不成功的還是要靠商業(yè)，商業(yè)很大程度上影響綜合體的競爭力。

　　觀點新媒體：有一些做城市綜合體開發(fā)的房企，說現(xiàn)在已經(jīng)完全放棄了三四線，覺得三四線城市沒有什么發(fā)展，您認為在二三線城市做商業(yè)會不會有發(fā)展?jié)摿Γ?/strong>

　　張國正：房地產(chǎn)市場的規(guī)律就是市場好的時候從一線轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線，不好的時候又從二三線返回一線。

　　當市場好時，一線土地是昂貴的，項目也不多，競爭壓力會非常大。而二三線城市土地成本較低，在激烈的一線市場競爭中，一些中小企業(yè)無法與大的開發(fā)商競爭，所以就紛紛選擇到二三線城市去發(fā)展。

　　當市場不好時，很多開發(fā)商卻回流，不去二三線城市，反而選擇回歸到一線城市，因為這樣對業(yè)務會更有保障。從現(xiàn)在的市場看，最好的工作是做土地儲備，而不是開發(fā)。

　　觀點新媒體：商業(yè)地產(chǎn)除了城市綜合體之外，城市的地標性建筑也很多。比如說深圳，您怎么看待商業(yè)地產(chǎn)里面的城市地標建筑？

　　張國正：從房地產(chǎn)的角度來看，第一永遠是地理位置。所謂地標就是它的高度很高，現(xiàn)在也越來越高。再者就是它有一些比較特殊元素在里面，可以提高當?shù)氐闹取?/p>

　　如果要地標的開發(fā)商做過市場調(diào)研，證明有市場需求，那么就可以去做。

　　我認為，這些能夠做超高層的或是地標的開發(fā)商，都不是一些普通的開發(fā)商，不僅有背景，還要有一定的開發(fā)能力。同時，這些開發(fā)商也希望樹立一個地標，對形象和品牌是有幫助的。

　　觀點新媒體：今年我們的博鰲房地產(chǎn)論壇主題是“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，中國房地產(chǎn)行業(yè)在這種比較復雜的政治經(jīng)濟環(huán)境下發(fā)展到今天，您認為行業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展的道路是什么？作為企業(yè)，您覺得在這個過程中應該達到發(fā)展與存續(xù)平衡的關系？

　　張國正：行業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展的道路有三個方面。

　　第一，企業(yè)多元化，有不同的板塊來共同發(fā)展；第二，從純粹開發(fā)的概念發(fā)展到營運、培育的階段；第三，制度化和規(guī)?；厝粫a(chǎn)生，有了更好的制度，有了更好的規(guī)模才會對市場的規(guī)律和穩(wěn)定有促進作用。

　　就開發(fā)商本身而言，從產(chǎn)品的研究方面著手，研究更適合當?shù)厍闆r的產(chǎn)品。

　　中國的國情就是這樣，要反應快，因為調(diào)控可以出現(xiàn)得非常兇猛，而且給你反應的時間很短，讓你有措手不及的感覺。所以，企業(yè)與團隊要比較能夠做出很快的反應，開發(fā)更多適應市場需求的產(chǎn)品。

　　舉個例子，在這一輪宏觀調(diào)控里，反應最快的是深圳市場，它最貼近市場的規(guī)律。調(diào)控出來了，銀行銀根收緊了，就要出貨，保持現(xiàn)金流力量，現(xiàn)金流就是一個公司的命脈。

　　除了深圳以外，包括上海和北京也是這樣。更貼近市場的運作才能使一個企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，更有生命力。

（審校：劉滿桃）