與兆泰置地合作似乎是中糧通往的商業(yè)帝國(guó)一條“捷徑”，但卻偏離了大悅城既定的模式。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 李雯露 中糧置地宣布以輸出管理的方式接管兆泰置地旗下若干商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目著實(shí)令人意外，畢竟此前中糧一直對(duì)“大悅城”品牌在全國(guó)的復(fù)制擴(kuò)張寄予厚望。

　　就在上周（6月28日），中糧置地與兆泰置地正式成為戰(zhàn)略合作伙伴，兆泰置地旗下北京悠唐廣場(chǎng)項(xiàng)目正式交由中糧托管，并將與其開(kāi)始長(zhǎng)達(dá)10年的深度合作。

　　據(jù)了解，兆泰置地目前已將自己旗下至少4個(gè)購(gòu)物中心交給中糧置地來(lái)運(yùn)營(yíng)管理，而中糧置地將以管理輸出、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、收益共享的形式全程參與。

　　借道兆泰

　　資料顯示，北京悠唐廣場(chǎng)是兆泰置地旗下早期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一期于2009年4月開(kāi)業(yè)，購(gòu)物中心面積約11萬(wàn)平米。盡管地處朝外商圈優(yōu)質(zhì)地段，但是從歷史上看，其經(jīng)營(yíng)狀況一直不佳，部分商鋪長(zhǎng)期處于空租狀態(tài)，目前整體開(kāi)業(yè)率僅在60%左右。

　　“中糧團(tuán)隊(duì)的入駐，將使悠唐廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)率到今年年底提升至85%以上。中糧將全面接手悠唐的招商運(yùn)營(yíng)，而物業(yè)將交由第一太平戴維斯管理。” 于簽約儀式上，中糧置地董事長(zhǎng)史焯煒如是表示。

　　據(jù)介紹，在數(shù)月之前，中糧已從西單、朝北等大悅城項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中抽調(diào)了15名專(zhuān)業(yè)經(jīng)理人，組成項(xiàng)目小組，與兆泰置地成立了聯(lián)合的管理團(tuán)隊(duì)。計(jì)劃將大悅城的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)以管理輸出的方式搬進(jìn)悠唐，包括其運(yùn)營(yíng)模式及服務(wù)體系。

　　而管理輸出僅僅是合作的第一步，未來(lái)中糧將從前期的項(xiàng)目定位規(guī)劃階段開(kāi)始入手，到建筑設(shè)計(jì)、招商、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，全程參與商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

　　據(jù)透露，新悠唐廣場(chǎng)將于年底上市，重新定位為“都市白領(lǐng)的悠活天地”，主要針對(duì)22-35歲的都市白領(lǐng)客群。

　　除悠唐項(xiàng)目之外，兆泰旗下的北京西單歡樂(lè)城項(xiàng)目、北京西單新興盛項(xiàng)目、木樨園鑫福海中心項(xiàng)目、昌平鄧莊項(xiàng)目以及成都水井坊項(xiàng)目等也將被納入合作計(jì)劃。

　　模式之變

　　對(duì)于此次長(zhǎng)達(dá)10年的深度合作，中糧置地顯然寄予厚望。

　　“一方面，大悅城既有的千余家品牌商戶(hù)儲(chǔ)備庫(kù)能為悠唐調(diào)整所用；另一方面，大悅城也可借助對(duì)悠唐的調(diào)整積累更多品牌商戶(hù)儲(chǔ)備，為大悅城項(xiàng)目所用。” 中糧置地相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中糧大悅城擬通過(guò)對(duì)兆泰置地商業(yè)項(xiàng)目的管理，提升中糧置地在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)占有率和綜合影響力。通過(guò)借助兆泰集團(tuán)拓展全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)布局。

　　大悅城品牌擴(kuò)張一直是中糧置地一貫的策略。根據(jù)其最新的規(guī)劃，未來(lái)3-5年，中糧置地將推進(jìn)30家大悅城在全國(guó)落地，從而實(shí)現(xiàn)將大悅城打造成優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，跟隨母公司上市，在資本市場(chǎng)獲得更可觀(guān)收益的目標(biāo)。

　　而這一次與兆泰置地合作，在業(yè)界看來(lái)，似乎是中糧通往的商業(yè)帝國(guó)一條“捷徑”，但卻偏離了大悅城既定的模式。

　　高通智庫(kù)研究員、房地產(chǎn)資深人士陳翔表示：“在國(guó)外這種委托管理的模式是比較常見(jiàn)的，而在國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)也較為常見(jiàn)，不過(guò)在商業(yè)地產(chǎn)方面比較罕見(jiàn)。”

　　目前中糧商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張所面臨的最大問(wèn)題無(wú)疑是來(lái)自現(xiàn)金流的壓力。陳翔續(xù)指：“與華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、SOHO中國(guó)相比，中糧開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)所面臨的現(xiàn)金流壓力是最大的，通過(guò)輸出品牌，來(lái)實(shí)現(xiàn)一種‘輕資產(chǎn)’擴(kuò)張不失為一種較為節(jié)約資金的擴(kuò)張模式。”

　　除此之外，對(duì)于稀缺商圈的過(guò)度依賴(lài)也使得大悅城在復(fù)制之路上舉步維艱。

　　易鋪中國(guó)總裁陳建明表示，中糧置地西單大悅城的成功意味著中糧置地在繁華商業(yè)區(qū)經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心成功的探索，但繁華商業(yè)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和模式對(duì)于住宅聚居區(qū)的區(qū)域購(gòu)物中心缺乏完全參照性，所以與西單大悅城的成功相伴的是其他區(qū)域購(gòu)物中心屬性的大悅城依然艱苦探索。

　　“既然西單大悅城模式可以基本確立，那么中糧置地完全可以選擇西單大悅城模式在繁華商業(yè)區(qū)的復(fù)制，但在繁華商業(yè)區(qū)尋找土地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)已經(jīng)很少，相反，選擇繁華商業(yè)區(qū)經(jīng)營(yíng)不佳的項(xiàng)目進(jìn)行跨越開(kāi)發(fā)階段的托管是務(wù)實(shí)的選擇。”陳建明如此指出。

　　據(jù)介紹，在托管模式下，商業(yè)地產(chǎn)管理公司的收益通常來(lái)自?xún)蓧K：托管費(fèi)以及盈利基礎(chǔ)上的收益共享。

　　以美國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、管理企業(yè)西蒙為例，其商業(yè)管理公司管理著全球范圍內(nèi)1億平方英尺商業(yè)物業(yè)，占集團(tuán)總可租賃面積的40%左右。商業(yè)管理公司的收入主要是基于其所管理物業(yè)的總收入來(lái)提取，托管費(fèi)最低是6%，盈利分成最多能拿到30%。2010 年西蒙商業(yè)管理公司僅管理費(fèi)收入為1.21 億美元，租賃收入則數(shù)十倍于此。

　　捷徑待考

　　不過(guò)，這種模式也存在著諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　“中糧與兆泰的合作可能會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)”。 陳翔認(rèn)為，目前兆泰置地所缺乏的是招商運(yùn)營(yíng)能力，在經(jīng)歷一定時(shí)期的合作之后，其自身運(yùn)營(yíng)能力得到提升，兆泰置地可以考慮建設(shè)自身的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)也可以在合作期間與中糧旗下的品牌建立一定的合作關(guān)系，為自身未來(lái)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)提供基礎(chǔ)。

　　該觀(guān)點(diǎn)與中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平的看法不謀而合。

　　不久之前，王永平在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾指出，對(duì)于正需要豐富運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的中糧大悅城而言，托管的確是一件不錯(cuò)的戰(zhàn)略規(guī)劃，但很有可能遇到以下的情況。當(dāng)乙方把人才、制度、商業(yè)氛圍等建立起來(lái)后，甲方就會(huì)違約；或者乙方派進(jìn)一個(gè)團(tuán)隊(duì)后，結(jié)果甲方把乙方的核心團(tuán)隊(duì)全部給挖走了，最終導(dǎo)致乙方竹籃打水一場(chǎng)空。

　　“此外，他們還涉及到一個(gè)利益分享問(wèn)題。”王永平續(xù)指，一般影響商業(yè)氛圍需要幾年，有可能乙方進(jìn)駐的前兩年客流量增加并不明顯，但后兩年甲方解約了，而利益就會(huì)分享到甲方頭上。甲方的開(kāi)發(fā)商往往不專(zhuān)業(yè)，但卻又什么都想自己做。最終導(dǎo)致合作難以長(zhǎng)久進(jìn)行。

　　陳建明亦認(rèn)為，目前中糧置地與兆泰置地的合作仍需要較長(zhǎng)時(shí)間的磨合期，短期內(nèi)不會(huì)直接進(jìn)入品牌更換的階段。

　　他還指出，目前中糧置地首先需要對(duì)大悅城品牌的產(chǎn)品框架根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)特征進(jìn)行細(xì)分，繁華商業(yè)區(qū)可以出現(xiàn)適當(dāng)改良版的西單大悅城模式，住宅聚居區(qū)、區(qū)域購(gòu)物中心模式的大悅城還需要繼續(xù)深入探索、調(diào)試模式直到區(qū)域購(gòu)物中心模式的第一個(gè)大悅城成功，在這樣的基礎(chǔ)上，中糧置地的大悅城的探索才是穩(wěn)健的。

　　“未來(lái)大悅城應(yīng)該是一個(gè)名稱(chēng)下兩條產(chǎn)品線(xiàn)的復(fù)制，而不是躺在西單大悅城成功的功利簿上自負(fù)的復(fù)制。”陳建明如此坦言。

　　盡管美好的雙贏前景就在不遠(yuǎn)處，但就目前的情況看，相比于酒店等更國(guó)際、更模板化的行業(yè)，北京零售業(yè)長(zhǎng)期輸出管理的成功案例還不多，這需要大悅城方面腳踏實(shí)地不斷摸索。

　　中糧這條商業(yè)擴(kuò)張的“捷徑”仍需長(zhǎng)時(shí)間的檢驗(yàn)。