目前青山湖科技城周邊配套設(shè)施還沒有建起，越秀·星匯城所處的位置決定了它并不具備地理優(yōu)勢，除非入市時(shí)價(jià)格足夠低，否則很難具有吸引力?！　?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 張媛娜 在越秀地產(chǎn)廣州多個(gè)樓盤“五一”節(jié)前夕高調(diào)促銷的同時(shí)，其在華東布局也悄然啟動。

　　4月21日，越秀地產(chǎn)杭州展示中心在黃龍時(shí)代廣場舉行開放儀式。儀式上，作為越秀青山湖科技城城市綜合體的住宅部分，越秀·星匯城正式亮相杭州。

　　杭州大盤

　　越秀地產(chǎn)作為廣州房企，其項(xiàng)目大多集中在華南地區(qū)。據(jù)其官方網(wǎng)站顯示，越秀地產(chǎn)目前的項(xiàng)目分布分別為香港、廣東、沈陽、煙臺、武漢和杭州。

　　而此次進(jìn)入杭州更是其啟動華東布局的第一站。

　　據(jù)了解，青山湖科技城項(xiàng)目位于浙江省臨安市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地塊，位于臨安市和杭州市之間。于2011年2月底正式開工動建。該項(xiàng)目占地面積近1200畝，規(guī)劃建筑面積150萬方，項(xiàng)目總投資約100億元。其中除住宅外，還包括五星級酒店、五A級寫字樓、購物中心、商業(yè)街等30萬方以上的公建配套。

　　而先期亮相杭州的越秀·星匯城高層公寓則是青山湖科技城的住宅部分。越秀方面表示，越秀·星匯城一期已開始動工，預(yù)計(jì)2014年交付；現(xiàn)場售樓部也將于5月份開放，7月左右正式開盤，一期計(jì)劃推出1000套房源。從7月到12月，預(yù)計(jì)將有三波開盤潮。

　　在越秀·星匯城中高層公寓將占到80%以上的產(chǎn)品比例，主力戶型為80多平方米的兩房兩廳一衛(wèi)和110-130平方米的三房兩廳兩衛(wèi)的戶型。

　　此外，越秀方面還透露，計(jì)劃還將在地塊內(nèi)依山建造獨(dú)棟和聯(lián)體別墅。

　　據(jù)越秀地產(chǎn)杭州公司常務(wù)副總經(jīng)理何小軍介紹稱，越秀·星匯城項(xiàng)目的客戶群定位于青山鎮(zhèn)、臨安市居民，青山湖、開發(fā)區(qū)政府人員、科技大道周邊工廠員工、余杭區(qū)客戶、杭州及周邊城市客戶，25歲至35歲的年輕消費(fèi)客戶群和投資型客戶。

　　業(yè)內(nèi)看冷

　　事實(shí)上，2010年以來越秀地產(chǎn)就已開始全國性重點(diǎn)布局，而此次布局華東入駐杭州似乎也是其“深思熟慮”的結(jié)果。

　　資料顯示，臨安科技城作為浙江省重點(diǎn)扶植項(xiàng)目，其中的青山湖科技城更是被規(guī)劃打造成浙江的“森林硅谷”。

　　越秀對此也表現(xiàn)出了極大的自信。“項(xiàng)目雖然體量巨大，不過越秀在廣東、沈陽等地操盤的大規(guī)模項(xiàng)目將為臨安的越秀城市綜合體打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)”。杭州越秀當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理方藝在接受媒體采訪時(shí)曾表示。

　　然而，杭州多名業(yè)內(nèi)人士卻對此持較為保守的意見。

　　一位不愿透露姓名的杭州業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體表示，目前青山湖科技城周邊配套設(shè)施還沒有建起，越秀·星匯城所處的位置決定了它并不具備地理優(yōu)勢，除非入市時(shí)價(jià)格足夠低，否則很難具有吸引力。

　　與此同時(shí)，杭州世聯(lián)地產(chǎn)的翁雷政也表達(dá)了相似的看法。

　　他認(rèn)為，越秀·星匯城首期推出1000套，短期來看，周邊的地緣客戶尚可將此1000套消化，但長期來看就不那么樂觀。

　　“作為越秀在華東的首發(fā)項(xiàng)目，150萬的綜合體概念來講短期內(nèi)壓力會非常大”，翁雷政認(rèn)為該項(xiàng)目需要自身導(dǎo)入人口，否則單純從公寓銷售角度來講，那個(gè)區(qū)域很少有人會買的。

　　此外，對于越秀杭州首個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格定位，翁雷政認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目要保持價(jià)格上的競爭力才能保證去化率，因此首期推出應(yīng)該會比較便宜。

　　翁雷政預(yù)測：“最高也就到五、六千的樣子，如果到了七、八千就不具備競爭力了。”

　　附：觀點(diǎn)新媒體對杭州世聯(lián)地產(chǎn)翁雷政的采訪實(shí)錄

　　觀點(diǎn)新媒體：越秀地產(chǎn)作為廣州本土房企，首次進(jìn)入華東選擇杭州臨安這個(gè)區(qū)域以及青山湖科技城這個(gè)項(xiàng)目，你覺得是出于何種原因？

　　翁雷政：我認(rèn)為首先是招商引資的結(jié)果。目前臨安科技城是浙江省的省級重點(diǎn)項(xiàng)目，政府在進(jìn)行招商引資，土地成本也比較便宜，因此越秀選擇這個(gè)項(xiàng)目成長的空間會比較大。

　　還有越秀在華東的布局非常需要一個(gè)大的項(xiàng)目來打響在整個(gè)華東區(qū)域的品牌知名度。而臨安這個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)很好的起點(diǎn)，是重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域當(dāng)中的首發(fā)重大項(xiàng)目，比較容易樹立品牌的影響力。

　　其次，越秀作為一個(gè)大開發(fā)企業(yè)來講，它在全國布局首先是以大項(xiàng)目介入的。如果在杭州市區(qū)拿個(gè)小項(xiàng)目成本太高，風(fēng)險(xiǎn)也比較大，而且小項(xiàng)目沒有什么競爭力。

　　如果越秀在杭州市區(qū)拿到一個(gè)項(xiàng)目，未必會在華東地區(qū)有什么影響力。但是它選擇在臨安這個(gè)重點(diǎn)區(qū)域的科技新城的項(xiàng)目，和產(chǎn)業(yè)掛鉤，寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓等都在里面，產(chǎn)品線全部覆蓋，通過一個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全部產(chǎn)品線的落地，我覺得這是它進(jìn)入華東地區(qū)非常好的開局。

　　觀點(diǎn)新媒體：越秀通過青山湖科技城這個(gè)項(xiàng)目，是想實(shí)現(xiàn)全部產(chǎn)品線的落地，從而打響其在整個(gè)華東區(qū)域的品牌知名度，是嗎？

　　翁雷政：對。青山湖這個(gè)區(qū)域在杭州人的心目中是一個(gè)近郊旅游休閑的地方，近幾年形成了高端別墅版塊區(qū)域。而青山湖從原來休閑旅游度假版塊逐漸形成生態(tài)科技城概念版塊，以后它的區(qū)域價(jià)值會有所提升，未來可以通過這個(gè)產(chǎn)業(yè)倒入大量的人口。我認(rèn)為這個(gè)版塊還是很有潛力的。

　　但是，這里存在一個(gè)問題，現(xiàn)在杭州周邊類似這樣距離范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)板塊過多，比如未來科技城，包括杭州近郊的上沙板塊、下沙板塊和富陽板塊等。

　　如果只有青山湖科技城一個(gè)項(xiàng)目的話，那么它導(dǎo)入一些重點(diǎn)企業(yè)是可能成功的。但考慮到杭州城近郊有這么多項(xiàng)目同時(shí)在建，估計(jì)這個(gè)項(xiàng)目短期內(nèi)人口導(dǎo)入量不會很大。

　　作為越秀在華東的首發(fā)項(xiàng)目，150萬的綜合體概念來講短期內(nèi)壓力會非常大。它需要自身導(dǎo)入人口，需要產(chǎn)業(yè)來幫它導(dǎo)入人口，單純從公寓銷售角度來講，那個(gè)區(qū)域很少有人會買的。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛剛提到杭州周邊有很多類似的科技城項(xiàng)目，它們目前的整體情況是怎樣的？

　　翁雷政：現(xiàn)在科技城這樣概念的項(xiàng)目都很熱，但都存在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，招商競爭也比較厲害。杭州本地成長起來的科技型企業(yè)，和外面進(jìn)入杭州的科技型企業(yè)的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有科技城的供應(yīng)量增速大，開發(fā)量在持續(xù)猛增，企業(yè)成長得再好也不可能在短期內(nèi)消化整個(gè)市場。

　　觀點(diǎn)新媒體：星匯城目前對于客戶的定位是在青山鎮(zhèn)、臨安市居民以及科技大道周邊的工廠員工等，您認(rèn)為越秀對于客戶群的定位能否支撐其項(xiàng)目本身的定位？

　　翁雷政：它所講的是地緣客戶，即項(xiàng)目周邊的一些客戶。短期來看，周邊客戶的確能夠幫助消化貨源，幾百套上千套，這是可能的。長期來看就很難講。

　　首先目前青山湖科技城還沒有具體的產(chǎn)業(yè)投入，這個(gè)片區(qū)并沒有什么優(yōu)勢。因?yàn)榕R安這個(gè)地方不限購，所以首期推出的一千套可能會吸引小部分投資客，這算是一個(gè)優(yōu)勢。但周邊的一些人口，只會因?yàn)閮r(jià)格低去購買，價(jià)格低是很重要的。在這樣的前提條件下進(jìn)行定位，是有可能消化掉一批貨源的。

　　但在一千套之后，就要看市場節(jié)點(diǎn)是否跟政府開發(fā)節(jié)點(diǎn)相匹配，如果不匹配就會面臨比較大的壓力。

　　而且那個(gè)時(shí)候也要看市場的總體情況，如果杭州市場回暖就會有一部分客戶，如果到今年下半年也不回暖的話，我認(rèn)為明年上半年它會有一定的壓力?？傊覍λ衲晗掳肽甑那闆r持保留態(tài)度。

　　觀點(diǎn)新媒體：您預(yù)判越秀·星匯城首期推出的1000套的將會在怎樣的價(jià)格區(qū)間？

　　翁雷政：我覺得它必須保持價(jià)格上的競爭力才能保證去化率。因此首期推出應(yīng)該會比較便宜，最高也就到五、六千的樣子，如果到了七、八千就不具備競爭力了。