舊城改造是一項(xiàng)相當(dāng)復(fù)雜的工程，涉及到方方面面的利益再安排，但其中蘊(yùn)含著商機(jī)，作為特殊的投資模式，值得企業(yè)去挖掘。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 陳澤佳 隨著深圳城市更新計(jì)劃的一步一步實(shí)行，舊城中村的改造也成為深圳城市更新“四舊改造”的重中之重，各大開發(fā)商借此占領(lǐng)地盤、拓展市場(chǎng)，這未免不失為一個(gè)好機(jī)遇。

　　4月13日消息，位于深圳羅湖的四個(gè)張姓村(水貝、向西、湖貝和黃貝嶺)的改造項(xiàng)目，目前正在有條不紊地推進(jìn)。

　　舊城改造進(jìn)行

　　特區(qū)最為古老的城中村之一水貝村更新項(xiàng)目的改造主體近日也基本敲定。經(jīng)過嚴(yán)格的村民改造意愿表決等法定程序和多輪回合談判，最終由成功開發(fā)京基100并創(chuàng)造城市更新“蔡屋圍模式”的京基地產(chǎn)脫穎而出。

　　水貝舊村的現(xiàn)狀與其他城中村大體相同，村民居住的房屋樓齡都在20年以上、公共配套嚴(yán)重不足，生活與治安環(huán)境較差，與珠寶產(chǎn)業(yè)園的配套要求相去甚遠(yuǎn)，絕大多數(shù)村民都有強(qiáng)烈的改造意愿。

　　據(jù)介紹，羅湖區(qū)水貝村城市更新未來改造方向?yàn)樯虡I(yè)與住宅，并為水貝珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地提供產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。

　　截至目前，水貝村城市更新的相關(guān)材料經(jīng)初審后，已遞交市更新辦進(jìn)一步審批，近期正進(jìn)行公示。

　　就此，京基地產(chǎn)品牌營銷中心副總經(jīng)理熊家濤對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，現(xiàn)已和水貝村達(dá)成初步協(xié)議，不過目前具體規(guī)劃方案還在商討中。

　　關(guān)于商業(yè)住宅比例方面，熊家濤稱，具體比例還不確定，不過住宅會(huì)多一些，另外商業(yè)方面會(huì)承接水貝本身的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，讓水貝的珠寶產(chǎn)業(yè)能夠更好地發(fā)展。

　　而湖貝村，早在2010年，羅湖區(qū)政府與華潤置地簽訂合作框架協(xié)議，由華潤入主湖貝片區(qū)改造。

　　目前羅湖區(qū)已完成改造范圍內(nèi)區(qū)屬物業(yè)查丈，正在協(xié)調(diào)區(qū)屬物業(yè)拆遷補(bǔ)償工作，羅湖區(qū)政府還在協(xié)調(diào)盡快將湖貝片區(qū)納入城市更新重點(diǎn)研究片區(qū)。

　　另外，黃貝嶺村改造在沉寂了一年多之后，于2011年3月初，深業(yè)集團(tuán)在香港完成黃貝嶺舊村改造項(xiàng)目暨項(xiàng)目公司的股權(quán)收購，目前拆遷工作已經(jīng)啟動(dòng)。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體在四個(gè)城中村了解，目前除了黃貝嶺項(xiàng)目的拆遷工作正在進(jìn)行，其他三個(gè)卻沒有什么動(dòng)靜，只是稱在規(guī)劃中。

　　對(duì)于城中村改造，不同人有不同的看法。一在湖貝村居住多年的保安大叔表示，現(xiàn)在村里確實(shí)有跟開發(fā)商在談改造事情，不過具體情況并不了解，這是政府的事情。不過，什么時(shí)候才可以開始改造覺得有點(diǎn)遙遙無期。

　　而水貝村里的一小業(yè)主卻表示，這是一件很好的事情，水貝現(xiàn)在商業(yè)配套還很不成熟，如果有開發(fā)商的介入使得商業(yè)發(fā)展得更好，那就更加有利于推動(dòng)水貝村珠寶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　“跑馬圈地”增多

　　舊城改造是一項(xiàng)相當(dāng)復(fù)雜的工程，涉及到方方面面的利益再安排，但業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，舊城改造中蘊(yùn)含著商機(jī)，作為特殊的投資模式，值得企業(yè)去挖掘。

　　不止華潤、深業(yè)、京基積極參與舊改運(yùn)動(dòng)，隨著越來越多的項(xiàng)目納入規(guī)劃，介入的房地產(chǎn)商也越來越多，如金地、佳兆業(yè)、中航、百仕達(dá)、綠景等開發(fā)商，紛紛也在城中村“跑馬圈地”。

　　深圳業(yè)內(nèi)人士表示，舊改項(xiàng)目通常會(huì)得到政府大力支持，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小而投資回報(bào)有保障。另外，政府對(duì)開發(fā)商利益的尊重、政府與企業(yè)的相互信任和相互協(xié)作，亦是舊改項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)因素。

　　城中村、舊工業(yè)區(qū)等地塊，是深圳關(guān)內(nèi)最后可供利用的土地，房產(chǎn)商們“跑馬圈地”的大陣勢(shì)已經(jīng)形成。由于歷史原因和城市規(guī)劃設(shè)計(jì)滯后，以及國內(nèi)城市化進(jìn)程的加速發(fā)展，使得舊城改造成為政府工作的當(dāng)務(wù)之急。

　　該人士續(xù)稱，土地資源管理部門亦認(rèn)識(shí)到，政府要提升土地資產(chǎn)的價(jià)值，必須著眼于存量土地的整理和盤活，其重點(diǎn)應(yīng)立足于中心城市的土地整理，立足于舊城改造，立足于城鄉(xiāng)結(jié)合部的整治。

　　公開資料顯示，深圳市需要進(jìn)行城市更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村100平方公里，舊工業(yè)區(qū)126平方公里，舊工商住混合區(qū)6平方公里，舊住宅區(qū)8平方公里。

　　“這是房產(chǎn)商們可供分享的最后一塊蛋糕。”上述人士如此評(píng)價(jià)，當(dāng)然，這個(gè)過程會(huì)被拉長至幾十年，也許更久，屆時(shí)，就像6年前深圳消滅了農(nóng)村一樣，深圳或許將再無城中村。

　　資深地產(chǎn)評(píng)論人賀承軍卻曾表示，城市更新是否真是一塊蛋糕，現(xiàn)在說不準(zhǔn)。當(dāng)前的政策還在磨合當(dāng)中，現(xiàn)在介入是否合適，介入之后能否拿到手，此后的拆遷、報(bào)建等不可控因素還很多，時(shí)間成本有多大、利潤有多高，一切都還沒定論。

　　他續(xù)稱，只是對(duì)房企而言，他們需要需要拿地。而一線城市的地很少，城市更新、舊改項(xiàng)目會(huì)是一個(gè)重要選擇。

　　事實(shí)上，今年以來深圳土地市場(chǎng)幾乎還沒有推過土地，土地供應(yīng)幾乎為零。目前市內(nèi)幾乎是沒有可用土地，開發(fā)商要想獲得土地，只有通過舊改來獲取，彌補(bǔ)深圳土地儲(chǔ)備偏少的缺陷，無疑是個(gè)好辦法。