“靠價格來競爭？如果房子質(zhì)量不行，再怎么降價都沒有用?！?/h3>

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 李瓊皙 4月10日，金隅股份召開2011年度業(yè)績會，6位高管齊齊出席。

　　以董事會主席蔣衛(wèi)平為首的金隅管理層，在會上對金隅股份去年的業(yè)績情況進(jìn)行了陳述。

　　年報顯示，金隅股份2011年實現(xiàn)年收入274.1億元，收入較去年同期增長29.3%；實現(xiàn)毛利69.3億元，同比增長35.5%；實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤為34.3億元，同比增長24.4%。

　　于報告期內(nèi)，金隅股份房地產(chǎn)板塊則實現(xiàn)營業(yè)收入82.8億元，同比增長18.9%，營業(yè)收入占比29.7%；新開工面積186萬平方米，同比增長21.5%；新竣工面積107.8萬平方米，同比增長8.8%。

　　2011年，金隅股份房地產(chǎn)項目預(yù)售面積97.3萬平方米，保障性住房占比為56.4%；房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)面積83.6萬平方米，其中保障性住房項目結(jié)帳面積為42.1%。

　　金隅股份表示，集團(tuán)房地產(chǎn)項目平均的結(jié)轉(zhuǎn)單價為10045元每平方米，比去年提高了18%。報告期內(nèi)，公司有保障性住房項目順利開通，并迅速實現(xiàn)入帳結(jié)轉(zhuǎn)，累計吸收資金33.8億元，結(jié)轉(zhuǎn)收入23.8億元人民幣。

　　值得一提的是，金隅喜和園保障性住房項目從開工建設(shè)到入帳結(jié)帳僅用了17個月，項目開發(fā)周期的縮短顯著降低了資金成本，大幅縮短了項目的投資回收周期。

　　土地儲備方面，金隅股份2011年全年新增土地規(guī)模為116萬平方米，其中保障性住房項目新增62.6萬平方米，商品房新增53.8萬平方米。

　　在這116萬平方米的新增土地儲備規(guī)模中，通過金隅股份自有工業(yè)用地轉(zhuǎn)化的新增土地規(guī)模為76.2萬平方米，占新增土地儲備總面積的65.5%；通過二級市場招拍掛底價取得北京、成都的兩個項目開發(fā)權(quán)，新增土地規(guī)劃面積為42萬平方米。

　　截止到目前，金隅股份土地儲備規(guī)模為620萬平方米，分布在北京、天津、重慶、成都、杭州、海南等重點發(fā)展區(qū)域。

　　以下為金隅股份2011年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：公司今年房地產(chǎn)板塊銷售目標(biāo)是多少？毛利率目標(biāo)是多少？商品房和保障房比例是多少？

　　王世忠：我是公司主管房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的副總裁，由我來對這幾個問題進(jìn)行回答。

　　2012年，金隅股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)計合同簽約額是130億左右，預(yù)計簽約的面積是110萬平方米，現(xiàn)金流入110億，結(jié)轉(zhuǎn)收入100億。

　　公司目前商品房和保障房面積比例大概是55%和45%，保障房結(jié)轉(zhuǎn)面積是55%，商品房是45%；從結(jié)轉(zhuǎn)金額來說是保障房35%，商品房65%。

　　鄭寶金：毛利率的目標(biāo)現(xiàn)在仍然定位在23%左右，會保持去年的水平。

　　現(xiàn)場提問：今年公司的可售貨量是多少？推盤計劃怎樣？今年前三個月的具體銷售情況如何？

　　王世忠：今年有證可售的面積大概在80萬平方米左右，今年新開工面積預(yù)計是130萬平方米，但是新開工有一部分在下半年或年底開工，計劃預(yù)售簽約面積是在97萬平方米。

　　鄭寶金：一季度價格比去年下降了7%-8%，量比去年同期降了25%。

　　現(xiàn)場提問：金隅股份怎么看中國房地產(chǎn)未來的走勢？對于房地產(chǎn)調(diào)控，會有怎樣的應(yīng)對策略？

　　蔣衛(wèi)平：房地產(chǎn)市場剛性需求還是很大，表現(xiàn)在兩個方面。第一個，城鎮(zhèn)化建設(shè)非?？?；第二，中國人口和年輕人結(jié)婚以后住房需求很大。

　　剛性需求表現(xiàn)在住房上一個是商品房，另外一個是保障房。所以，我們認(rèn)為目前國家宏觀調(diào)控使投資性或投機(jī)性的需求得到扼制，但是剛性需求是鼓勵和支持。

　　作為金隅股份來講，房地產(chǎn)板塊有獨(dú)特的優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿ΑＲ粋€是自有土地比較多；第二，自有土地是處在北京這樣一個特大型的城市。

　　我們上市之后有大量的資金，但是沒有拿高價地，在一、二線城市拿的土地價格都比較低，容量比較大。所以，我們的土地儲備就有一定的優(yōu)勢。

　　第三，金隅股份有一個非常大的特點，就是產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展的縱向力很大。包括水泥、混凝土和房地產(chǎn)是聯(lián)系在一起的。

　　這樣來講，無論是保障房和商品房，我們的產(chǎn)品在市場上還是比較有利的，同時品質(zhì)也比較優(yōu)良。

　　第四，金隅股份地產(chǎn)開發(fā)還是有比較大的利潤空間，就是薄利多銷。保障性住房利潤第一，但是基數(shù)會越來越大，基數(shù)越來越大利潤就越來越多。

　　所以，房地產(chǎn)板塊在今年如果管理得好，預(yù)計2012年還會有增長。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場都是以價換量，公司會不會也采取這樣的策略？會不會對現(xiàn)在的尾房進(jìn)行減價，大概會減多少？您認(rèn)為以價換量會不會繼續(xù)？

　　蔣衛(wèi)平：我們不是靠價格，我們是靠品質(zhì)。

　　現(xiàn)在有一個很重要的信號，就是剛才我們講到剛性需求比較大，新的80年代青年結(jié)婚后需要住房。

　　在房子里面面積結(jié)構(gòu)，比如說有200多平方米的，有400多平方米的豪宅，也有五、六十平方米，六、七十平方米的商品房，這些商品房對于年輕人和小兩口居住比較合適。

　　所以，我們感覺到在市場的銷售面積小一點的房子，比銷售面積大的房子速度要快。銷售的速度快就不需要降價，在合理的利潤水平上定價格就可以，讓青年人有一個合適的住房居住。

　　我們整個房地產(chǎn)策略就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括商品房和保障房的比例，也包括中大戶型和中小戶型的調(diào)整。此外，還包括了保障性住房中兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房的結(jié)構(gòu)調(diào)整。這個關(guān)系要調(diào)整好了、調(diào)整合適了，利潤還是很可觀的。

　　當(dāng)然，金隅股份區(qū)別于其他房地產(chǎn)開發(fā)商的核心競爭力，在于以下幾個方面。

　　第一，有建筑產(chǎn)量，包括水泥等新型建筑材料。

　　第二，自有土地比較多，所以建筑成本比較低，土地成本比較低，市場價格就有了一定的優(yōu)勢。

　　同時，我們房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括房地產(chǎn)面積的結(jié)構(gòu)，某一個小區(qū)里面大的面積戶型、中小型戶型的結(jié)構(gòu)調(diào)整和保障房結(jié)構(gòu)調(diào)整。包括在各個地域，比方說在杭州、在成都、在重慶、在北京、在天津、在房山……都有不同類型的房子。

　　這些房子從設(shè)計開始，就考慮了針對當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨胶途幼∑脕碓O(shè)計，同時，還根據(jù)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情來設(shè)計。

　　靠價格來競爭？如果房子質(zhì)量不行，再怎么降價都沒有用。所以，我們的策略是結(jié)構(gòu)調(diào)整，把品牌和住宅優(yōu)勢發(fā)揮出來。我們不靠降價來加快銷售，而是靠結(jié)構(gòu)調(diào)整，靠品牌實力。

　　現(xiàn)場提問：市場上保障性住房不賺錢，毛利非常低，公司怎么看這個問題？撇除商品房，公司保障房的毛利大概是多少？另外，公司提到自有工業(yè)用地轉(zhuǎn)換，這部分土地是轉(zhuǎn)換為保障房還是商品房？政府在審批上會不會有一些問題，是不是需要再額外交稅和土地款？

　　王世忠：保障房分為兩個部分，即一級開發(fā)和二級開發(fā)。對于二級開發(fā)部分，保障房的利潤是不多的，我們基本上是5%到8%。

　　但是，保障房有一大優(yōu)勢，就是在現(xiàn)在調(diào)控狀態(tài)下，市場是不用考慮的，因為我們都是公開搖號，證件一到，基本上都能夠回款。而且，我們用的是自有用地的開發(fā)，前期投入很低，現(xiàn)金流入很好。

　　第二，因為我們的保障房都是利用自有用地開發(fā)，自有用地絕大部分是轉(zhuǎn)化為保障房，其中有一部分是轉(zhuǎn)化為商品房，這是市政府對國有企業(yè)的要求。我們利用自有閑置土地的轉(zhuǎn)換，把一部分土地資金給盤活了，這是金隅股份做保障房的優(yōu)勢。

　　蔣衛(wèi)平：公司主要開發(fā)以兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房為主，本來不叫保障性住房，但相對商品房來說，是保障性住房。

　　吳向勇：去年公司房地產(chǎn)毛利率在30%以上，扣除商品房這一塊，保障性住房毛利率在20%以上。

　　現(xiàn)場提問：國家對于金隅建保障房具體有什么優(yōu)惠政策，在這個領(lǐng)域面對的市場競爭是什么？

　　王世忠：現(xiàn)在基本上中央政府和地方政府都鼓勵建保障房，提供了很多優(yōu)惠條件。在這些優(yōu)惠條件之上，對于我們國有企業(yè)，尤其是我們上市大型國有企業(yè)，區(qū)別其它企業(yè)更優(yōu)惠的條件主要有兩個。

　　第一個，可以利用閑置土地變現(xiàn)做保障房。其實，這是政府和國資委提出的要求，也是政府和國資委對我們的支持。

　　剛才提到我們的保障房利潤率達(dá)到20%，最主要是土地一級開發(fā)的收入，因為是一級到二級聯(lián)動開發(fā)，所以利潤主要來自一級開發(fā)的收入，這是我們保障房的一大優(yōu)勢。

　　第二個優(yōu)勢，政府對于國有企業(yè)做保障房開了綠色通道，所有手續(xù)的辦理，包括搖號兌現(xiàn)的效率比較高，速度比較快，這樣使我們能夠很快回籠資金。

　　以上就是我們作為國有大型企業(yè)建保障房的最獨(dú)特優(yōu)勢。