在外部競爭更加激烈，價格優(yōu)勢逐漸消失的情況下，十里銀灘如何續(xù)寫去年銷售30億元的“神話”？

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 “惠州市領導跟我說，碧桂園十里銀灘不能說是深圳東，因為這是惠州的項目?！北坦饒@總裁莫斌如是說。

　　這個位于惠州的項目，因去年銷售大熱，成為碧桂園一個得意之作。正是因為銷售太好，意外惹出了這樣一個小煩惱。莫斌稱，自己很難辦，畢竟樓盤80%是深圳客。

　　這就是莫斌對十里銀灘項目“甜蜜的抱怨”，不過，隨著十里銀灘項目展開新一輪推廣及銷售，其可能面臨的煩惱還不止如此。

　　錯位銷售

　　4月7日，碧桂園總裁莫斌出席集團舉辦的媒體活動上，除了對公司的經(jīng)營管理做了一定的介紹之外，唯一對外大力推廣的就是碧桂園十里銀灘項目。

　　碧桂園對十里銀灘項目的重視程度可見一斑。

　　在去年7月底首次開盤之后，十里銀灘一直未有新組團入市，業(yè)內(nèi)人士相信，碧桂園明顯是在為十里銀灘接下來的銷售預熱。

　　此前，曾有碧桂園工作人員對觀點新媒體表示，“五一”時候，碧桂園將有大量房源入市銷售。

　　當時，該人士就已經(jīng)明確表示，“五一”期間新推的貨量就包括了去年熱銷的惠州十里銀灘、南京句容鳳凰城等。

　　而莫斌也表示，“六一”時節(jié)，十里銀灘將再開盤。

　　雖碧桂園至今并未對外透露十里銀灘推出的具體貨量及戶型等數(shù)字，但按照去年該項目的銷售情況來看，貨量或許不會太小。

　　另外，最新消息稱，碧桂園旗下首座五星級標準濱海酒店十里銀灘碧桂園鳳凰酒店將于今年6月試業(yè)。

　　不過，對于這個項目，莫斌也表示了自己的苦惱，其稱，惠州市領導跟他說，碧桂園十里銀灘不能說是深圳東，因為這是惠州的項目。

　　莫斌認為這很難辦，畢竟樓盤80%是深圳客。

　　其實，在中心城市周邊的城市拿地開發(fā)，再向中心城市的購房者銷售，這一直是碧桂園慣用的策略之一，并非十里銀灘一個項目有如此情況。

　　以去年碧桂園引起全國關注的另一個項目句容鳳凰城為例，其雖然在宣傳推廣之時長期用“南京項目”來進行表述，但事實上，該項目并不在南京市范圍之內(nèi)。

　　而去年因土地問題而鬧得沸沸揚揚的如山湖項目，其位置已經(jīng)在安徽境內(nèi)，但項目銷售仍主打南京剛需。通過這樣的方式，碧桂園可以憑借低廉的土地成本，從而獲得足夠的價格優(yōu)勢，也保證了碧桂園的盈利空間。

　　但地方政府顯然也有自己的想法，碧桂園惠州十里銀灘的“小煩惱”也由此而來。

　　競爭壓力

　　雖然莫斌并未多言，但事實上他的煩惱恐怕不止如此。

　　按照碧桂園透露，十里銀灘“六一”左右會有新貨量入市，自然，碧桂園對新的銷售也報以極大的期望。

　　畢竟，去年7月底開盤之后，該項目曾經(jīng)創(chuàng)下了銷售當天銷售3000套，收金30億元的紀錄。

　　然而，和去年開盤時不同的是，今年在接下來的一段時間，惠州海岸線上將有大批量項目陸續(xù)入市，屆時，十里銀灘將面對極大的競爭壓力。

　　而去年，十里銀灘開盤時，其他如合正地產(chǎn)、富力和世茂、中信集團、萬科集團等打造的項目大部分都還處于開發(fā)階段。

　　今年，剛剛更名為金融街·巽寮灣的項目即將舉行盛大的產(chǎn)品發(fā)布會，這預示著金融街在惠州已經(jīng)開發(fā)5年的項目即將全新亮相。

　　此外，富力和世茂在惠州攜手打造的富茂威尼斯灣項目今年也有超過2000套的貨量入市。

　　另一方面，惠州的樓市銷售卻稱不上大熱。

　　據(jù)惠州市房管局網(wǎng)的數(shù)字顯示，3月底至4月初，惠州每日一手住宅成交大多是70-80套，最多之時也就是百余套上下。

　　按照這樣的銷售數(shù)字，惠州海岸線上的大批量房源入市之后，其將面臨巨大的去化壓力。

　　如果繼續(xù)按照十里銀灘去年的價格定位，或許其能減低自己的去化壓力。

　　但事實卻是，十里銀灘的價格已經(jīng)比去年開盤之時有明顯的上升。

　　價格競爭

　　去年7月底，十里銀灘項目首期銷售價格為：精裝山景洋房均價約5500-6000元/㎡，精裝海景洋房均價約10000-11000元/㎡，精裝臨海公寓均價約14000-15000元/㎡。

　　隨后，碧桂園方面甚至采取了更多的促銷手段，比如打出了“七五折”的促銷價格。此外，由于銀行限貸，碧桂園給外地客人做分期付款，年期長達三年，具體為，首月付清四成首期，余款按月支付，無優(yōu)惠，按全款結(jié)算。

　　對于該項目的價格優(yōu)勢，碧桂園方面也十分坦然，莫斌就曾直言表示，“平過自己起屋”。

　　但如今，十里銀灘的價格優(yōu)勢或許也不明顯了。

　　在碧桂園的活動上，其項目上的人士坦言，項目價格與去年開盤相比，有10%-20%的提升。

　　有數(shù)據(jù)顯示，今年十里銀灘的銷售價格在1.5萬元/平米左右，這個價格與周邊項目的差距并不太大。

　　比如，萬科雙月灣均價9200元/平米，金融街·巽寮灣均價為1.3萬元/平米，富茂威尼斯灣均價1.8萬元/平米。

　　即使按照最新的均價8500元/平米，其仍然高出卓越東部蔚藍海岸均價4980元/平米。

　　于是，在外部競爭更加激烈，價格優(yōu)勢逐漸消失的情況下，十里銀灘如何續(xù)寫去年銷售30億元的“神話”？