按照原計(jì)劃，如果土地指標(biāo)拿到的話(huà)，土地應(yīng)該在去年七八月就拿到了，六合區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)在也已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 近日，首創(chuàng)置業(yè)南京公司“被凍結(jié)”的消息在市場(chǎng)不脛而走，對(duì)此首創(chuàng)置業(yè)南京公司總經(jīng)理張海濱頗為惱火。

　　六合土地遇阻

　　3月23日，有消息稱(chēng)，首創(chuàng)置業(yè)南京公司春節(jié)前已接到總部“叫停”的命令，目前首創(chuàng)置業(yè)南京公司和其他公司的一干賬務(wù)，也已經(jīng)全部劃歸六合區(qū)政府，由區(qū)政府代為支付結(jié)算。

　　對(duì)此，張海濱在接受觀點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)指出，另外，首創(chuàng)置業(yè)總部并沒(méi)有叫停南京公司，相反地，總部對(duì)于南京公司的一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)非常重視，也給了他極大的信心，未來(lái)以南京為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)也將成為首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績(jī)重要的貢獻(xiàn)源。

　　他分析，市場(chǎng)之所以會(huì)傳出“南京公司被凍結(jié)”的消息，可能與公司之前終止在六合區(qū)的一些事情有關(guān)。

　　張海濱介紹，在此前與六合區(qū)政府在談及龍袍項(xiàng)目的合作中，首創(chuàng)置業(yè)答應(yīng)六合區(qū)政府代建一個(gè)村--錢(qián)倉(cāng)村，但在整理完這個(gè)村的土地后，首創(chuàng)置業(yè)在龍袍項(xiàng)目的土地沒(méi)有拿到相應(yīng)的指標(biāo)。

　　出于對(duì)上市公司股東的考慮，公司決定終止代建行為，其后，政府找到另外一家公司，把工地、設(shè)計(jì)單位、前期花的費(fèi)用全都接走了，這些事項(xiàng)目前已經(jīng)談完。

　　資料顯示，2010年，首創(chuàng)置業(yè)與南京六合區(qū)展開(kāi)的新農(nóng)村建設(shè)合作項(xiàng)目，這也是首創(chuàng)置業(yè)在南京首次涉及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)工作。

　　彼時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)南京公司希望，通過(guò)這樣的方式，從二級(jí)招拍掛市場(chǎng)拿到土地，實(shí)現(xiàn)一二級(jí)土地的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。

　　但從目前的進(jìn)程來(lái)看，首創(chuàng)置業(yè)的這個(gè)夢(mèng)想可能實(shí)現(xiàn)得沒(méi)有預(yù)料中的那么快。

　　200畝土地指標(biāo)

　　2010年8月29日，在與雄州街道錢(qián)倉(cāng)村新農(nóng)村建設(shè)合作項(xiàng)目啟動(dòng)儀式上，首創(chuàng)置業(yè)設(shè)想通過(guò)投資2200萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)對(duì)村莊及其商業(yè)街的綜合整治。

　　與此同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)在南京六合新城的規(guī)劃也逐步面世。

　　在這份規(guī)劃圖里，首創(chuàng)置業(yè)國(guó)際城總用地面積約190畝，位于南京六合區(qū)金穗大道與翠景路交叉口東南側(cè)，地上總建筑面積約38萬(wàn)平米，其中高層32萬(wàn)平米，商業(yè)及配套公建2萬(wàn)平米，將重點(diǎn)打造具有歐式風(fēng)格的商住建筑群。

　　據(jù)張海濱透露，根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)南京公司最初的計(jì)劃，公司計(jì)劃在完成四五個(gè)村子的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)后，通過(guò)招拍掛程序在二級(jí)市場(chǎng)拿到該區(qū)域200畝的建設(shè)用地，從而實(shí)現(xiàn)南京造城的夢(mèng)想。

　　首創(chuàng)國(guó)際城項(xiàng)目是意大利MOA公司應(yīng)首創(chuàng)置業(yè)之邀，在六合區(qū)龍袍鎮(zhèn)調(diào)查后做出的規(guī)劃方案。南京政府方面比較滿(mǎn)意，所以整個(gè)龍袍鎮(zhèn)的規(guī)劃就是在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)一步深化出來(lái)的。

　　但南京市每年用地指標(biāo)的限制，打亂了首創(chuàng)置業(yè)的計(jì)劃。

　　在完成六合區(qū)的兩個(gè)村子的土地整理后，原定的土地指標(biāo)并沒(méi)有申請(qǐng)下來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)國(guó)際城項(xiàng)目所需的200畝的地仍沒(méi)有落實(shí)。出于謹(jǐn)慎考慮，首創(chuàng)置業(yè)暫停了一級(jí)開(kāi)發(fā)的步伐。

　　首創(chuàng)置業(yè)南京公司總經(jīng)理張海濱透露，按照原計(jì)劃，如果土地指標(biāo)拿到的話(huà)，土地應(yīng)該在去年七八月就拿到了，六合區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)在也已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)了。

　　之所以會(huì)出現(xiàn)目前這樣一個(gè)局面，他覺(jué)得，這與和南京的土地建設(shè)指標(biāo)太緊有很大的關(guān)系。“我們也和六合政府一塊來(lái)爭(zhēng)取，都沒(méi)有爭(zhēng)取下來(lái)。這不是區(qū)里的問(wèn)題，也不是市里的問(wèn)題，可能跟國(guó)家大的政策有點(diǎn)關(guān)系。”

　　“接下來(lái)，我們還在和南京市政府、六合區(qū)政府一并想辦法，希望有更多的土地指標(biāo)置換出來(lái)，另外，我們也會(huì)關(guān)注一些目前為止出來(lái)的一些土地資源。如果有合適的地，我們能算到帳來(lái)，我們會(huì)堅(jiān)定不移拿了”。

　　按照他的設(shè)想，關(guān)于龍袍鎮(zhèn)的整體規(guī)劃預(yù)計(jì)會(huì)在4月上旬出來(lái)，那時(shí)才能明確政府的一個(gè)推地計(jì)劃，而這也是公司的生命線(xiàn)。

　　他指出，去年六合區(qū)曾推出一幅占地面積36畝的地塊，從體量上講，不合公司要求，另外，地塊地價(jià)仍偏高，價(jià)格下降20%-30%乃算合理。此后六合區(qū)并無(wú)地塊推出。

　　土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

　　事實(shí)上，受困于土地指標(biāo)因素而使得一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)程緩慢的，不止首創(chuàng)置業(yè)一家。

　　南京業(yè)內(nèi)人士透露，目前還有幾家大的開(kāi)發(fā)商在談一些一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于用地指標(biāo)的萎縮，都沒(méi)能談下來(lái)。

　　有人就認(rèn)為，由于目前南京土地指標(biāo)的收緊，面積大些的一級(jí)開(kāi)發(fā)土地指標(biāo)審批將變得更加困難；同樣，由于首創(chuàng)置業(yè)南京的六合土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及到了農(nóng)村宅基地的問(wèn)題，受去年香河事件的影響，南京政府今年在這方便收緊指標(biāo)控制也是自然的事。

　　即便如此，首創(chuàng)置業(yè)南京就表示，公司并未放棄一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)。一方面，是由于公司在此已有投資，另一方面，這也是為了提高華東區(qū)域公司利潤(rùn)貢獻(xiàn)所必須的。

　　據(jù)張海濱透露，實(shí)際上，首創(chuàng)置業(yè)在南京的一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，除了眾所周知的六合區(qū)項(xiàng)目外，目前在濱江區(qū)亦有。

　　他介紹，首創(chuàng)置業(yè)已與濱江區(qū)政府簽訂協(xié)議，目前首創(chuàng)置業(yè)可提前做規(guī)劃，待土地指標(biāo)落實(shí)后便可以通過(guò)市場(chǎng)拿地?，F(xiàn)在，首創(chuàng)置業(yè)相中的是一幅1000多畝的地塊。

　　未來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)在南京仍將堅(jiān)持一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的策略來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。因?yàn)槟暇┦情L(zhǎng)三角地區(qū)一個(gè)重點(diǎn)城市，且只有通過(guò)持續(xù)供應(yīng)土地項(xiàng)目才能幫助首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)在華東區(qū)域有較大貢獻(xiàn)的目標(biāo)。作為首創(chuàng)置業(yè)華東區(qū)域的負(fù)責(zé)人，張海濱如是稱(chēng)。

　　以下為首創(chuàng)置業(yè)南京公司總經(jīng)理張海濱就南京六合事件接受觀點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：首創(chuàng)南京公司“被叫停”一事是否屬實(shí)？

　　張海濱：凍結(jié)南京公司是沒(méi)有的事。另外，南京項(xiàng)目具體是首創(chuàng)置業(yè)在操作，與北京首創(chuàng)集團(tuán)沒(méi)有關(guān)系。

　　觀點(diǎn)新媒體：那您覺(jué)得為什么市場(chǎng)會(huì)有首創(chuàng)南京公司被凍結(jié)的消息？

　　張海濱：我們?cè)诟暇埮鄣貐^(qū)有一個(gè)協(xié)議，包括土地整理、老百姓上樓、拆遷等等。期間，政府希望首創(chuàng)能代建一個(gè)村，也就是我們?nèi)フ硪粋€(gè)村，去拆遷，讓老百姓上樓，然后那個(gè)成本給記到龍袍移地開(kāi)發(fā)里頭來(lái)。

　　但代建完了以后，這邊的土地指標(biāo)還是下不來(lái)。所以我們提出不再代建，然后政府找了一家公司，把工地、設(shè)計(jì)單位、前期花的費(fèi)用全都接走了，已經(jīng)全部談完了。有過(guò)這么一個(gè)故事。

　　其實(shí)，我們代建的錢(qián)倉(cāng)村并不在龍袍整合范圍之內(nèi)，說(shuō)實(shí)在的，這些村代建出來(lái)沒(méi)什么利潤(rùn)。要是按照我們那個(gè)整個(gè)投資回報(bào)模型，這個(gè)村沒(méi)有任何問(wèn)題，我們貢獻(xiàn)一點(diǎn)都沒(méi)有關(guān)系，我們已經(jīng)貢獻(xiàn)了兩個(gè)村了，再多搞幾個(gè)無(wú)所謂的，但現(xiàn)在就是看不到指標(biāo)下來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：當(dāng)時(shí)為什么選擇在南京做一級(jí)土地開(kāi)發(fā)？

　　張海濱：集團(tuán)特別重視長(zhǎng)三角的地區(qū)，但直接進(jìn)上海的能力還達(dá)不到。公司希望五年內(nèi)，長(zhǎng)三角地區(qū)要形成一個(gè)巨大的貢獻(xiàn)。而南京是長(zhǎng)三角地區(qū)一個(gè)重點(diǎn)城市，自進(jìn)入這個(gè)南京后，我們就非常看好這個(gè)市場(chǎng)。

　　目前，我們?cè)诮?、無(wú)錫做得項(xiàng)目沒(méi)有形成規(guī)模，要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角區(qū)域大的貢獻(xiàn)，在布局時(shí)候就不能單打獨(dú)斗地去抓一些普通的小項(xiàng)目了，弄個(gè)10萬(wàn)、20萬(wàn)沒(méi)什么意思，當(dāng)然有好項(xiàng)目還是要拿的。

　　如果是5年之內(nèi)要形成這么大的規(guī)模，我覺(jué)得，持續(xù)供應(yīng)土地項(xiàng)目是我要考慮的問(wèn)題。那在這個(gè)情況下，我們的機(jī)會(huì)就在一些稍微邊邊角角的地方，但都在下一步南京發(fā)展的方向上，比如濱江區(qū)、六合區(qū)。

　　我們?cè)跒I江區(qū)跟政府簽了投資協(xié)議，相中一些土地，我們可以先做規(guī)劃，提前介入一些一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，一旦土地指標(biāo)落實(shí)后，就可以通過(guò)市場(chǎng)去拿地。

　　在長(zhǎng)江四橋開(kāi)通后，六合區(qū)馬上會(huì)天塹變通途，地塊肯定會(huì)增值。另外，六合那邊土地成本整理出來(lái)還是比較低的。

　　觀點(diǎn)新媒體：六合區(qū)整理的土地成本大概有多少？

　　張海濱：在總規(guī)沒(méi)有出來(lái)前還沒(méi)法算賬。但我憑我的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，那邊地廣人稀。無(wú)論是拆遷還是整理土地，可能不需要花更大的資金。但整理出的土地應(yīng)該是比較優(yōu)質(zhì)的。但前提是總規(guī)出來(lái)以后，政府要圈定到底有多少可建筑用地。我不去搞基本那些農(nóng)田。

　　觀點(diǎn)新媒體：你們做這個(gè)一級(jí)開(kāi)發(fā)有沒(méi)有參考標(biāo)準(zhǔn)或者學(xué)習(xí)對(duì)象？

　　張海濱：當(dāng)時(shí)我們依據(jù)的政策叫做“萬(wàn)畝良田改造工程”。這個(gè)工程就是通過(guò)把農(nóng)村的老百姓集約上樓，集約化住宅，然后把省出來(lái)的土地置換成建設(shè)用地。

　　這個(gè)政策南京已經(jīng)做了一些試點(diǎn)，一期的南京六合區(qū)竹鎮(zhèn)項(xiàng)目已經(jīng)做完了，我們就按這個(gè)政策接著去改造。但是目前政策拖了一年了，到現(xiàn)在為止政府沒(méi)有批下來(lái)。直接制約了我們下一步的發(fā)展。我們花了大量的錢(qián)去整治整治農(nóng)村，但整治完后，拿不著相應(yīng)的土地。

　　觀點(diǎn)新媒體：你覺(jué)得為什么會(huì)出現(xiàn)這么一個(gè)情況？

　　張海濱：我現(xiàn)在的理解是，可能和南京的土地建設(shè)指標(biāo)太緊有很大的關(guān)系，我們爭(zhēng)取了很長(zhǎng)時(shí)間，也和六合政府一塊來(lái)爭(zhēng)取，都沒(méi)有爭(zhēng)取下來(lái)。這不是區(qū)里的問(wèn)題，也不是市里的問(wèn)題，可能跟國(guó)家大的政策有點(diǎn)關(guān)系。

　　觀點(diǎn)新媒體：那你們目前的對(duì)策是怎樣的？

　　張海濱：我們現(xiàn)在就和南京市政府、六合區(qū)政府一并想辦法怎么樣去攻這個(gè)事。希望能把這個(gè)政策批下來(lái)，有更多的土地指標(biāo)置換出來(lái)，掛到市場(chǎng)上，我再去拿。有錢(qián)的話(huà)我就去拿，沒(méi)有錢(qián)的話(huà)，前期做的一些土地開(kāi)發(fā)成本應(yīng)該補(bǔ)給我。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了等待指標(biāo)除了外，當(dāng)下我們要做的事是哪些？

　　張海濱：現(xiàn)在這種情況下，我們會(huì)關(guān)注一些目前為止出來(lái)的一些土地資源。如果有合適的地，先跟政府談一談，他愿意讓我們拿的話(huà)，我們能算到賬，就會(huì)堅(jiān)定不移拿了。

　　觀點(diǎn)新媒體：那首創(chuàng)與南京六和政府簽訂合作協(xié)議的時(shí)候，當(dāng)初的預(yù)期是怎樣的？

　　張海濱：我最早有一個(gè)時(shí)間表，去年7、8月份就應(yīng)該有土地能夠上市了，或者審批下來(lái)，結(jié)果一直拖到年底也沒(méi)有動(dòng)靜。

　　觀點(diǎn)新媒體：也就是說(shuō)我們并沒(méi)有放棄六合區(qū)的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，之前消息說(shuō)，你們打算在六合區(qū)做一個(gè)200畝的首創(chuàng)國(guó)際城項(xiàng)目，已經(jīng)做好規(guī)劃了？

　　張海濱：不可能放棄的，因?yàn)槲覀冊(cè)谶@邊做了很多工作，放棄的話(huà)就白干了。在龍袍這邊，我們請(qǐng)意大利地MOA公司給我們做的方案，三輪匯報(bào)后，大家都認(rèn)為是個(gè)非常棒的方案。

　　這次總規(guī)的方案就是依據(jù)那個(gè)MOA所做的方案為藍(lán)圖，再接著深化的。所以，我們肯定會(huì)堅(jiān)定不移地做一級(jí)開(kāi)發(fā)。

　　觀點(diǎn)新媒體：也就是說(shuō)，計(jì)劃中的200畝的首創(chuàng)國(guó)際城項(xiàng)目還是沒(méi)有落實(shí)下來(lái)？

　　張海濱：到現(xiàn)在為止，首創(chuàng)國(guó)際城項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案都有了?，F(xiàn)在政府還沒(méi)有推地出來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：是沒(méi)有推地還是沒(méi)有我們認(rèn)為合適的地塊？

　　張海濱：那邊沒(méi)有大的地塊出來(lái)，沒(méi)有。之前就推出30多畝地之類(lèi)的，但那個(gè)地價(jià)感覺(jué)有點(diǎn)高，可能政府也在猶豫，后面就沒(méi)有掛出地塊來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：六合區(qū)這邊它的地價(jià)現(xiàn)在有多少？

　　張海濱：我覺(jué)得六合區(qū)的地價(jià)應(yīng)該往回縮一縮?，F(xiàn)在300--400萬(wàn)的地有點(diǎn)貴了，應(yīng)該降20%-30%比較合理。因?yàn)榱鲜袌?chǎng)有幾個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)萎縮地不是特別厲害，但是量不行了，現(xiàn)在，六合市場(chǎng)基本沒(méi)有新推項(xiàng)目，青黃不接。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺(jué)得這中間，沒(méi)有考慮到的因素是什么？

　　張海濱：我覺(jué)得現(xiàn)在變數(shù)太大了，市場(chǎng)在變化，各個(gè)方面都在變化。我遇到的最大難題就是變數(shù)太大。

　　如果真正按照原有思路去做，那個(gè)指標(biāo)那個(gè)如果審批下來(lái)的話(huà)，我們六合的項(xiàng)目應(yīng)該開(kāi)始賣(mài)了。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛才提到的總規(guī)，具體是指南京整體，還僅是六合區(qū)？

　　張海濱：這個(gè)總體規(guī)劃方案是南京市委托南京市規(guī)劃設(shè)計(jì)院所做的南京六合區(qū)，還有龍袍鎮(zhèn)總體建設(shè)規(guī)劃方案。具體的土地出讓指標(biāo)和項(xiàng)目建設(shè)都必須依據(jù)這個(gè)總規(guī)方案去做。

　　不過(guò)，雖然這個(gè)總規(guī)沒(méi)出來(lái)，但我們找意大利MOA做了一個(gè)不具法律效應(yīng)的方案，他們認(rèn)為這個(gè)方案是很合理的、生態(tài)的、可持續(xù)發(fā)展的。

　　這個(gè)總規(guī)說(shuō)是3月底出來(lái)，我估計(jì)4月上旬應(yīng)該出來(lái)了。出來(lái)以后才能具體做一些數(shù)據(jù)計(jì)算，所以這個(gè)總規(guī)對(duì)我們來(lái)說(shuō)有點(diǎn)生命線(xiàn)的概念，要好好研究。

　　觀點(diǎn)新媒體：集團(tuán)方面對(duì)這個(gè)項(xiàng)目、對(duì)南京這邊還是很看好的？

　　張海濱：對(duì)啊，公司高層剛剛方面還給了我們很大的信心，堅(jiān)定不移在南京要我搞，而且，很快我們?cè)谀暇┻€有一些大手筆。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前我們其實(shí)在南京搞的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一個(gè)在濱江區(qū)，一個(gè)就是六合區(qū)？

　　張海濱：就六合和濱江。濱江這塊可能更成熟一點(diǎn)，因?yàn)闉I江那個(gè)可能花的工夫不是那么大，另外，如果政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到位的話(huà)，可以直接拿二級(jí)土地。

　　濱江這邊，我們現(xiàn)在看好的是一個(gè)1000多畝地的，和旁邊綠地的差不多。綠地的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始做了。

　　觀點(diǎn)新媒體：以后首創(chuàng)置業(yè)還會(huì)在南京做類(lèi)似的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)嗎？

　　張海濱：我們還是持續(xù)的要再做一些類(lèi)似一級(jí)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)，要是單獨(dú)做一級(jí)開(kāi)發(fā)的話(huà)，我也沒(méi)那么大的能力，所以我們的目的還是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，我們現(xiàn)在有一個(gè)分期分批的計(jì)劃，我們的優(yōu)勢(shì)是資金優(yōu)勢(shì)。

　　另外，一級(jí)開(kāi)發(fā)是一個(gè)三方盈利的項(xiàng)目，政府喜歡、企業(yè)得利，老百姓也合適的。

　　而且我們?cè)诎仓美习傩盏臅r(shí)候，是嚴(yán)格按照政府一整套的思路進(jìn)行的，前期工作都搞得非常好，但現(xiàn)在沒(méi)有批下來(lái)，所以，我們就不能再往里投了。再往里投的話(huà)，就會(huì)出問(wèn)題了。