3月22日的業(yè)績會(huì)上，財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書邱于賡連用了“不錯(cuò)”、“理想”、“穩(wěn)健”等詞概括了禹洲2011年度業(yè)績。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 張媛娜 梁嘉欣 “我們的凈負(fù)債比例對(duì)比2011年中也是有一個(gè)輕微的下降，從64%下降到63%，這個(gè)成績是相當(dāng)不錯(cuò)。”

　　“我們?nèi)ツ甑匿N售回款大約是42億人民幣左右，去年簽約大約45億，所以我們的銷售匯款率是高達(dá)97%?，F(xiàn)在市場上其他的開發(fā)商大約就是七成到八成，也很少超過九成，這個(gè)也是我們?nèi)ツ曜龅孟鄬?duì)比較理想的地方。”

　　“到2011年底我們總債務(wù)大約是55多億，這個(gè)水平增長的幅度并不是很明顯。但是，我們的總資產(chǎn)已經(jīng)上漲超過30億，股東權(quán)益也是從45億以上漲到54億左右，相對(duì)來講整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表還是比較穩(wěn)健的。”

　　在3月22日禹洲地產(chǎn)業(yè)績會(huì)上，財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書邱于賡連用了“不錯(cuò)”、“理想”、“穩(wěn)健”等詞匯大致概括了禹洲地產(chǎn)2011年全年業(yè)績的基本情況，其滿意之情溢于言表。

　　與此同時(shí)，邱于賡強(qiáng)調(diào)，租金收入和管理費(fèi)收入會(huì)是禹洲地產(chǎn)將來收入的一個(gè)重點(diǎn)。“去年我們做得比較好的是出租物業(yè)和物業(yè)管理收入方面。在市場不太景氣的時(shí)候，租金收入和管理費(fèi)收入還可以提高超過5成，兩項(xiàng)加起來突破了1億左右的。”

　　年報(bào)顯示，截止2011年末，禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額42.95億元，營業(yè)額38.4億元，同比下降10%，凈利潤為9.42億元，同比下降2.3%，凈利潤率約為24.5%，同比上升1.9%。

　　2011年禹洲地產(chǎn)的毛利同比增長6%至18.84億元，為公司成立以來的歷史新高；毛利率增加7.4個(gè)百分點(diǎn)至49.1%；而核心盈利為5.82億元，其中2011年下半年為5.74億元，較2011年上半年及2010年下半年，分別上升6883%及上升91.2%。

　　2011年禹洲地產(chǎn)合約銷售大約是14個(gè)項(xiàng)目，分布在4個(gè)城市之中。去年總合約銷售大概在43億左右。其主要合約銷售集中在廈門和福州兩個(gè)地方，約占85%左右。其他的在合肥、上海和海西地區(qū)。

　　主席林龍安在展望禹洲未來5年發(fā)展時(shí)則提到，禹洲的發(fā)展戰(zhàn)略還是堅(jiān)持在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，鞏固在海峽西安經(jīng)濟(jì)區(qū)的基本地位，同時(shí)亦鞏固已經(jīng)布局的長三角和環(huán)渤海市場所占的市場份額。除了廈門海西以外，禹洲也會(huì)在其他城市尋找項(xiàng)目進(jìn)行積極滲透，強(qiáng)化禹洲在福建區(qū)域的優(yōu)勢(shì)。

　　林龍安稱，公司目前有土地儲(chǔ)備共530萬平方米，今年在建的約為230萬平方米，未建的則有300多萬平方米，目前土地儲(chǔ)備足夠應(yīng)付公司未來五年的發(fā)展，未來買地情況視乎公司銷售及現(xiàn)金流情況而定。

　　而在2012年推盤的節(jié)奏和推盤產(chǎn)品組合上，禹洲地產(chǎn)做了調(diào)整。2012年，禹洲將采取更多的措施來降低限購、限貸政策對(duì)公司銷售的影響，在這方面從去年第四季度開始梳理。在確保毛利率的同時(shí)，在價(jià)格上做適當(dāng)優(yōu)惠。

　　在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，推出了以住宅為主的樓盤，少量高端別墅，以適應(yīng)剛性需求消費(fèi)為主的產(chǎn)品，多做包含大型城市綜合體辦公室的經(jīng)營。

　　以下為禹洲地產(chǎn)2011年業(yè)績會(huì)實(shí)錄：

　　媒體提問：我想問一下，在今年房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，你們?cè)鯓涌唇衲甑姆康禺a(chǎn)市場環(huán)境？你們?nèi)ツ甑臓I銷開支和廣告成本大幅上升，今年的情況會(huì)怎樣，還會(huì)大量發(fā)廣告嗎？剛剛你們說今年第一季度做了一些促銷活動(dòng)，是降價(jià)還是什么樣的情況？

　　林龍安：今年兩會(huì)剛剛開完，應(yīng)該說限購和限貸會(huì)維持現(xiàn)有的情況，要有大的松動(dòng)是不可能的。也就是說國家的政策還是以平穩(wěn)為主，房地產(chǎn)目前來講政策還是比較嚴(yán)的，主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面。

　　今年在國家政策方面會(huì)更加扶持剛需為主方面的產(chǎn)品，讓老百姓買得起的房子，確保剛性的需求。所以，我們禹洲在去年第四季度也做了調(diào)整，把我們80%左右的房源調(diào)整在剛性需求的情況下，滿足市場的需求，確保我們銷售的量。

　　邱于賡：我補(bǔ)充一下營銷費(fèi)用和開支上漲的原因。去年下半年我們主要推售的樓盤是別墅項(xiàng)目，比較高端的，大家也知道宏觀環(huán)境不太理想。所以，我們就加大了廣告費(fèi)用投入刺激銷售。

　　今年我們推出的產(chǎn)品主要是以剛需為主。今年在廣告費(fèi)的開支上我們會(huì)一定幅度的下降，就是說今年我們不會(huì)再怎么打廣告，因?yàn)槲覀兘衲晖剖蹌e墅項(xiàng)目的房源并不是很多。

　　另外，管理費(fèi)用開支的上升主要是因?yàn)槲覀冑徶昧艘恍┑?，但是這些地因?yàn)檫€沒有開發(fā)，所以就需要做一些土地使用權(quán)開銷，這些是非現(xiàn)金流的開支。所以，對(duì)于我們整個(gè)集團(tuán)的現(xiàn)金影響是非常小，就類似于折舊這層?xùn)|西，到開工的時(shí)候就免掉了。

　　媒體提問：剛剛說以剛需為主的產(chǎn)品政府會(huì)扶持，如果這樣你們今年會(huì)很弱化，因?yàn)槟銈兊谒募径纫呀?jīng)開始轉(zhuǎn)移策略。

　　林龍安：剛需為主的意思是房地產(chǎn)政策想做一個(gè)產(chǎn)業(yè)基地，作為國家的長遠(yuǎn)發(fā)展。它的影響力還是很大，已經(jīng)涉及到很多個(gè)產(chǎn)業(yè)。所以，國家在宏觀調(diào)控的情況下不是說要把房地產(chǎn)業(yè)打死，是希望房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，不要有大起大落的波動(dòng)。

　　作為我們開發(fā)商來講，我們支持整個(gè)國家的調(diào)控政策，同時(shí)也要調(diào)整我們自己本身的經(jīng)營之道。特別是與國家產(chǎn)業(yè)政策保持高度一致，比如說在剛性需求方面，從第四季度開始我們進(jìn)行調(diào)整，比如戶型結(jié)構(gòu)我們就調(diào)到100平方米一些，90平方米左右，100到110之間，以這樣的剛需產(chǎn)品來滿足廣大的客戶需求。

　　第二，在價(jià)格方面，在確保上市公司的毛利同時(shí)，我們以比較合適的價(jià)格推向市場，確保我們銷售的量。

　　第三，在戶型結(jié)構(gòu)上，以中央海岸來講，我們?cè)趹粜徒Y(jié)構(gòu)上做了一些梳理，以剛需為主的。比如說中央海岸推出來是90到100平方米，可以2+1，什么意思，就是兩房加一房等于三房的概念。這樣也滿足了剛性為主的戶型要求，所以從這幾個(gè)方面來完成目標(biāo)，禹洲還是充滿信心完成今年的銷售指標(biāo)。

　　剛才說的降價(jià)方面，禹洲的整個(gè)房源是以剛性為主，所以推出來的價(jià)格是以打算的形式，就是在確保上市公司基本毛利的同時(shí)，我們是以與市場接軌的價(jià)格來推向市場。所以，接下來不存在再降價(jià)的問題。

　　媒體提問：你們說去年的去化率是56%，今年的去化率大概是多少？第二，你們的資本開支已經(jīng)在去年年終有了下降的情況。但是，去年你們的負(fù)債率64%，今年你們會(huì)不會(huì)有一個(gè)目標(biāo)，有沒有下降的情況？你們今年的資本開支大概是多少？

　　陳賽紅：去年的去化率是56%，我們目前計(jì)劃的今年去化率要不低于57%左右，維持去年的水平。今年大概年度供應(yīng)量會(huì)有100萬左右，今年第一個(gè)季度我們的去化率表現(xiàn)還是不錯(cuò)，我們?cè)诘谝患径然景讶ツ昴甑椎拇媪咳セ瞬畈欢?0%到70%左右。

　　所以，按目前這種狀況來看，我們?cè)趶B門的市場占有率也是非常高，到現(xiàn)在為止市場占有率達(dá)到16%，合肥最近的情況也非常強(qiáng)勁。總體來說，在目前國家調(diào)控還是打壓投資和投機(jī)的行為，基本剛需還是比較穩(wěn)定，需求去年是被壓抑的，但是從今年一季度來看，這個(gè)被壓抑的需求釋放出來了。

　　包括一些局部的政策還有一點(diǎn)點(diǎn)的松動(dòng)，比如說利率，你們可能有看到，有一些地方首套利率去年都是上浮，現(xiàn)在沒有上浮基準(zhǔn)，甚至有個(gè)別銀行對(duì)所謂的優(yōu)質(zhì)客戶利率都適當(dāng)?shù)挠袃?yōu)惠，比如說九折或者九五折。所以，這也有助于我們以剛需為主的市場的去化。所以，我對(duì)今年的去化率還是有信心的。

　　邱于賡：今年我們主要地款已經(jīng)付清了，所以這方面我們不需要付任何的地款。工程款方面，為了保證可售房源的供應(yīng)，所以我們預(yù)期資本開支會(huì)上漲30%左右，全年的基本開支大約會(huì)在28億左右。

　　負(fù)債率方面，假設(shè)在沒有買地的情況下，合約銷售目標(biāo)50億能夠順利完成，我們到年底這個(gè)負(fù)債率大約會(huì)下降到50%左右。

　　我們長遠(yuǎn)的目標(biāo)是，無論在多艱難的環(huán)境下，希望把負(fù)債率降低在70%以下，我們預(yù)期這個(gè)負(fù)債率是有下降的空間。

　　媒體提問：你們從去年下半年就沒有什么買地的計(jì)劃，那你們?cè)趺幢ＷC未來業(yè)務(wù)的提升？另外，在拿地方面，因?yàn)槟銈兊耐恋貎?chǔ)備都是集中在二、三線城市，之前你們好像有一些表態(tài)，有轉(zhuǎn)向一線城市拿地的計(jì)劃，因?yàn)槟銈円灿性谏虾Ｄ玫?。今年?huì)不會(huì)加快在一線城市，比如上海拿地的一些步伐？還有一個(gè)問題，在融資方面，你們?nèi)ツ晗朐谂_(tái)灣資本市場尋求一些融資上的一些突破，今年會(huì)不會(huì)有一些相關(guān)的動(dòng)作？會(huì)不會(huì)做一些境外的私募基金之類的融資安排？

　　林龍安：公司現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備接近550萬，可以滿足公司未來五年的發(fā)展。我們現(xiàn)在在建的有230萬平方米左右，未建的還有300多萬平方米。所以，我們會(huì)比較謹(jǐn)慎的來拿地。

　　去年上半年拿了70萬平方米，不是沒有拿，我們會(huì)尋找時(shí)機(jī)拿地。比如說我們?nèi)ツ昴玫耐恋?，在上海和泉州拿地的平均樓價(jià)只有650元左右。

　　未來拿地方面我們會(huì)根據(jù)自己的現(xiàn)金流，根據(jù)銷售情況來確定，在確保現(xiàn)金流的情況下逢低進(jìn)入，這個(gè)不會(huì)改變。拿地的策略還是保持我們?cè)诤Ｎ鞯念I(lǐng)先地位，以海西為主，鞏固我們現(xiàn)有布局的城市市場份額。

　　至于融資方面，在臺(tái)灣融資我們現(xiàn)在還沒有這個(gè)計(jì)劃。

　　截止到去年年底我們有20億的現(xiàn)金流，到現(xiàn)在為止我們有將近25億的現(xiàn)金流，在現(xiàn)金流方面禹洲還是比較充足的。所以，目前我們還沒有融資計(jì)劃。

　　但是，隨著公司整個(gè)銷售的增加，在市場比較好的情況下，我們到時(shí)候根據(jù)公司的發(fā)展再進(jìn)行布局。

　　媒體提問：公司今年推貨及全年銷售面積的安排是怎樣的？

　　陳賽紅：我們今年推盤主要有14個(gè)樓盤，最主要的還是在海西。海西的份額今年會(huì)占到70%左右，海西包括廈門，福州，泉州。另外，我們長三角區(qū)域和天津這邊，長三角和天津加起來是30%，其中合肥會(huì)占到23%左右。

　　另外，今年全年銷售面積是100萬平方米，海西區(qū)域差不多會(huì)占到60到70萬平方米，其他的差不多20萬到30萬平方米，都集中和合肥和天津。

　　上下半年推售的比例比較均衡，基本上新盤的比例會(huì)占到46%左右。因?yàn)椋幸恍潜P不是新盤，新盤我們是有分節(jié)奏在開發(fā)的。比如說假如有15棟，我今年新推多少棟，然后明年再推多少棟，是以這樣的概念做的。

　　媒體提問：今年的去化率大概是56%，那今年是不是有降價(jià)的情況？

　　林龍安：我剛才講了，我們今年推出來的樓盤主要是幾個(gè)。比如說我們?nèi)莸臉潜P，還有合肥的樓盤。

　　因?yàn)?，合肥的樓面地價(jià)只有400多元，泉州的只有300元樓面地價(jià)，你想一想300元的地價(jià)賣5000元左右，這個(gè)毛利是很高的。但是，整個(gè)降價(jià)幅度是因?yàn)槲覀兒Ｎ鲄^(qū)域樓盤的價(jià)格會(huì)比較高，其他區(qū)域會(huì)比較低，均價(jià)就拉下來了，但毛利沒有降。

　　我們海西樓盤推多了，主要是在廈門，廈門的樓盤如果推多了，整個(gè)樓盤均價(jià)就直線上升了。

　　媒體提問：邱總，公司未來的毛利率會(huì)保持在什么水平？今年你們鎖定入帳大概會(huì)有多少？

　　邱于賡：明年毛利率大約是在40%以上的水平。但以后是否都保持在40%以上就很難說，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場很難估算。如果按現(xiàn)在這種狀況來講，未來幾年的毛利水平還是不會(huì)有大的變化，因?yàn)橹醒氲恼呤呛茈y估的。

　　年初到現(xiàn)在，已大約鎖定入帳有36億左右。如果按照預(yù)期45億，幾乎已經(jīng)完成80%多了。

　　媒體提問：今年有沒有出現(xiàn)開工放緩的問題？去年完工和新開工的分別是多少？

　　邱于賡：沒有，我們今年完工大約60萬平方米，新開工大約80萬平方米，其實(shí)也沒有放慢。

　　公司去年完工60萬平方米，新開工大約也是60萬平方米。今年的新開工量比去年有所增加，因?yàn)槲覀冏罱匿N售比較理想，為了未來有足夠的房源在下半年可以賣，所以加快一些項(xiàng)目的開工。

　　媒體提問：你們對(duì)下半年的市場還是很看好？

　　邱于賡：只要跟上半年差不多就行了，我們拿50億沒多大問題。最怕下半年又有什么變數(shù)，這樣我們也沒辦法，上半年能賣多少就多少。

　　媒體提問：去年收入下跌是不是因?yàn)榻桓兜膯栴}？

　　邱于賡：其實(shí)是因?yàn)椴幌胴?fù)債比率上升。做地產(chǎn)最主要就是可以擴(kuò)充負(fù)債比率，即要控制一個(gè)合理水平。其實(shí)上半年嚴(yán)格說我們的確認(rèn)收入是可以做到50億的，但工程款的開支要加大，但我們考慮到負(fù)債比率可能會(huì)因此升到75%以上，所以我們覺得還是要穩(wěn)妥一點(diǎn)，畢竟不知道今年會(huì)發(fā)生什么事情。

　　其實(shí)主要還是控制現(xiàn)金流，減慢工程開支，上半年也已經(jīng)恢復(fù)，所以對(duì)于2012年的交樓情況還是比較樂觀。

　　媒體提問：你們剛剛提到，今年合約簽約的金額加上認(rèn)購的金額到昨天為止是23億左右，單純簽約金額是11億，其實(shí)是不是也會(huì)受到內(nèi)地限制的影響呢？

　　邱于賡：其實(shí)不是，最主要是因?yàn)檎J(rèn)購?fù)曛笠粋€(gè)月才簽約，所以這11億主要是認(rèn)購未簽約的，會(huì)在未來一兩個(gè)月簽約。

　　其實(shí)我們明顯發(fā)現(xiàn)今年頭三個(gè)月銀根是有松動(dòng)的，整體說是上年最后一季度交投量縮減得很厲害，縮減的原因不是說市場不需要買樓，而是在觀望，看價(jià)格會(huì)不會(huì)更吸引。到今年1月份，大家的這種需求又釋放了出來，這和香港的情況一樣，釋放之后又有很多人開始買樓。

　　現(xiàn)在信貸指數(shù)也有放松了一些，就已經(jīng)不是控制得很緊，因?yàn)楝F(xiàn)在國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)在放緩，政府也知道經(jīng)濟(jì)放緩則需要有刺激的動(dòng)作，所以銀根方面會(huì)松動(dòng)一點(diǎn)。而一旦松動(dòng)，這些錢無形之中就會(huì)流入地產(chǎn)市場，所以樓市未必會(huì)像09年一樣大幅反彈，而可能會(huì)維持在一個(gè)平穩(wěn)的水平。