今年保利香港應(yīng)支付的土地款為16-19億元，工程款約120億元，總的資本開支預(yù)計(jì)為140億元。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 3月16日，保利香港2011年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)于香港舉行。保利香港主席兼董事總經(jīng)理雪明、董事副總經(jīng)理葉黎聞、常務(wù)副總經(jīng)理張萬(wàn)順、投融資總監(jiān)蔡偉生及財(cái)務(wù)總監(jiān)潘治平在此次會(huì)議上明確了2012年公司的發(fā)展目標(biāo)與路徑。

　　2011年，保利香港實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額141.05億港元，股東應(yīng)占盈利為27.77億港元，分別較去年同期分別增長(zhǎng)66%、51%。

　　去年全年，保利香港實(shí)現(xiàn)簽約銷售158億元，比2010年增加39%；開售的34個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售面積約215萬(wàn)平方米，超額完成全年210萬(wàn)平米的目標(biāo)。

　　其中，可圈可點(diǎn)的是貴州區(qū)域，全年簽約銷售超過(guò)40億元，而上海、武漢、廣西3個(gè)區(qū)域銷售額均超過(guò)20億元。

　　貴州遵義項(xiàng)目更是保利香港所滿意的業(yè)績(jī)。保利香港高層在業(yè)績(jī)會(huì)上，指出，去年公司在貴州遵義購(gòu)買的地塊規(guī)模相較而言比較大，而且項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開盤、當(dāng)年銷售”的策略，且開盤即售10億元。

　　去年一年，保利香港分別在寧波、惠州、煙臺(tái)、威海、貴陽(yáng)以及遵義購(gòu)入6幅地塊，總總規(guī)劃建筑面積約660萬(wàn)平方米，超出年初新增500萬(wàn)平米的目標(biāo)。

　　在完成一個(gè)全國(guó)性戰(zhàn)略布局外，鑒于今年不會(huì)放松的大背景，保利香港將今年的拿地規(guī)?？s減為300萬(wàn)平米，開工量也縮減近半到350萬(wàn)平米。

　　為了穩(wěn)健起見，保利香港將今年銷售目標(biāo)定為160億元，合同銷售面積200萬(wàn)平米，新開工面積為350萬(wàn)平米，同時(shí)，公司預(yù)計(jì)去化率將低于去年70%的水平至50%。

　　盡管如此，但保利香港仍然面臨一個(gè)負(fù)債率較高的問(wèn)題。截止去年底，其負(fù)債率為103%，保利香港希望通過(guò)提高銷售的辦法降低負(fù)債率。

　　公司高管透露，今年保利香港應(yīng)支付的土地款為16-19億元，工程款約120億元，總的資本開支預(yù)計(jì)為140億元。

　　以下為2011年保利香港業(yè)績(jī)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　媒體提問(wèn)：你們今年新開工的面積差不多只有去年的一半。但市場(chǎng)上很多人說(shuō)下半年樓市會(huì)開始松一點(diǎn)，公司是否擔(dān)心樓市真的好轉(zhuǎn)出現(xiàn)無(wú)樓可賣的現(xiàn)象？

　　管理層：我們年度開工計(jì)劃是根據(jù)整體的形勢(shì)和國(guó)家政策形勢(shì)充分估量市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)確定的。第二個(gè)方面，我們也要盤點(diǎn)2011年仍然有多少貨量沒(méi)有銷售，從新開工的貨量保證我們?nèi)甓寄艹掷m(xù)有樓銷售。

　　2011年，我們有近100萬(wàn)平方米貨量已達(dá)到銷售結(jié)轉(zhuǎn)條件，但還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷售，今年第一季度最重要的是實(shí)現(xiàn)這方面的去化。2012年我們?nèi)暾w的新開工面積有350萬(wàn)平方米，全年有400多萬(wàn)平方米可以銷售的貨量。

　　按照今年160億的目標(biāo)，在今年形勢(shì)下要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，我們?nèi)匀豢梢员ＷC全年有充足的貨量可以銷售。

　　媒體提問(wèn)：你們?nèi)ツ甑娜セ适嵌嗌?？今年目?biāo)是多少？之前溫家寶總理也說(shuō)了房地產(chǎn)價(jià)格還沒(méi)有調(diào)整到位，離合理價(jià)位還有一定差距。你們?nèi)ツ赇N售價(jià)格也是下降了，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，你們今年是不是還有一個(gè)下跌的可能性？你們覺(jué)得所謂的合理價(jià)位是什么價(jià)位？

　　管理層：對(duì)今年的市場(chǎng)形勢(shì)的判斷我想大家都差不多，一方面是國(guó)家的宏觀調(diào)控政策在今年內(nèi)還看不出有放松的跡象。同時(shí)，前幾天溫家寶總理在答媒體提問(wèn)時(shí)也講到，房?jī)r(jià)還沒(méi)有達(dá)到一個(gè)特別合理的程度，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)也要充分利用市場(chǎng)的力量。

　　也就是說(shuō)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)從宏觀調(diào)控政策上沒(méi)有看出調(diào)控松動(dòng)的跡象，但是房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè)。年內(nèi)短期的波動(dòng)性是會(huì)存在的，所以我們今年制定的計(jì)劃是比較穩(wěn)健的一個(gè)計(jì)劃。

　　我們圍繞這個(gè)計(jì)劃，我們有一個(gè)總的工作思路--“防風(fēng)險(xiǎn)、控投資、去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)”。這是我們今年工作總的指導(dǎo)思想，也是為了應(yīng)對(duì)這種不確定形勢(shì)出現(xiàn)的波動(dòng)。

　　從去化率來(lái)看，去年我們的去化率是70%。去年我們房?jī)r(jià)大概下調(diào)了2%，今年房?jī)r(jià)的確定我們總的思路是隨行就市，根據(jù)市場(chǎng)的情況來(lái)決定。

　　我們今年的銷售貨量大概是400多萬(wàn)平方米，銷售目標(biāo)是200萬(wàn)平方米左右，所以今年去化率預(yù)計(jì)接近50%。

　　媒體提問(wèn)：剛才談到今年的總的銷售貨量大概是400萬(wàn)平方米，換算到銷售額上有多少？另外，公司去年在售的項(xiàng)目大都是在限購(gòu)城市，中央明確表示今年調(diào)控不會(huì)放松。我們?cè)谶x擇推盤城市上會(huì)不會(huì)有意識(shí)的規(guī)避？

　　管理層：我們今年的貨量大概是400萬(wàn)平方米，貨值價(jià)格應(yīng)該跟去年差不多，所以整體有300多億的價(jià)值。如果我們按照50%左右的去化率水平，今年我們定的目標(biāo)還是比較穩(wěn)健的，160億的銷售。

　　第二個(gè)問(wèn)題，怎么落實(shí)我們的銷售目標(biāo)。在整個(gè)產(chǎn)品區(qū)域布局上，我們二三線城市的在建規(guī)模，是比較充分的。二三線城市剛需市場(chǎng)是非常大的。另外，這部分受價(jià)格的影響相對(duì)比較敏感，價(jià)格稍微有調(diào)整銷售是容易實(shí)現(xiàn)的。

　　相反，在一線城市，可能房?jī)r(jià)還存在一些不合理的現(xiàn)象，價(jià)格比較高。但是，我們主要供應(yīng)的產(chǎn)品是二三線城市的符合剛需的產(chǎn)品。

　　媒體提問(wèn)：去年你們拿地已經(jīng)超過(guò)年初的預(yù)期指標(biāo)。雖然今年市場(chǎng)比較緊，但土地市場(chǎng)相對(duì)冷清，集團(tuán)在拿地方面是怎樣一個(gè)想法？

　　管理層：其實(shí)我們?nèi)ツ晖恋貎?chǔ)備也不是增加了很多，去年年初我們定的目標(biāo)是增加500萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備的規(guī)模，去年最終實(shí)現(xiàn)新增土儲(chǔ)660萬(wàn)平方米，主要是因?yàn)樵谧窳x拿了相對(duì)比較大規(guī)模的土地。而且，該項(xiàng)目去年也實(shí)現(xiàn)了10億的開盤，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年拿地、當(dāng)年開盤、當(dāng)年銷售這樣一個(gè)業(yè)績(jī)，所以，我們覺(jué)得去年土地儲(chǔ)備的安排還是比較穩(wěn)健的。

　　今年我們關(guān)于土地儲(chǔ)備也有一個(gè)預(yù)算，大概是新增300萬(wàn)平方米左右的規(guī)模，只是補(bǔ)充原來(lái)的土地消耗。我們希望整體上能保持2000萬(wàn)以上的土地儲(chǔ)備規(guī)模，這樣才能符合我們公司發(fā)展的策略。

　　媒體提問(wèn)：你們今年土地儲(chǔ)備的目標(biāo)是300萬(wàn)平方米，所需金額大概是多少？另外，保利香港今年凈負(fù)債率比較高，之前市場(chǎng)上也說(shuō)你們可能會(huì)有一些發(fā)債的融資行為，我想問(wèn)一下管理層，你們今年融資是怎么考慮的，究竟會(huì)用什么樣的途徑？

　　管理層：我們希望今年能夠補(bǔ)充300萬(wàn)平米的土地規(guī)模，大概金額今年需要支付的不超過(guò)20億，大概在16億-19億之間。

　　關(guān)于融資，在目前的情況下，我們的負(fù)債率比2010年是相對(duì)低的，我們現(xiàn)在的負(fù)債率是1.03這個(gè)水平，我們還沒(méi)有計(jì)劃在市場(chǎng)上發(fā)債。

　　媒體提問(wèn)：公司目前的負(fù)債率是103%，你們有沒(méi)有什么方法降低負(fù)債率，因?yàn)槿ツ暾f(shuō)已經(jīng)盡了力，今年還有沒(méi)有這方面的計(jì)劃？今年的資本開支除了剛才說(shuō)的十幾億的買地，還有多少需要還的債？

　　管理層：公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的凈負(fù)債率水平還是希望有所降低。現(xiàn)在負(fù)債率是1.03，我們希望用一年的時(shí)間達(dá)到1這個(gè)水平。我們主要是從我們的利潤(rùn)產(chǎn)生方面不斷提升凈資產(chǎn)，把這個(gè)凈負(fù)債降下來(lái)，也就是說(shuō)，希望進(jìn)一步把銷售抓上去，在現(xiàn)在的速度上實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步提高。

　　從年底來(lái)說(shuō)，我們準(zhǔn)備要還的貸款大概占我們現(xiàn)在總負(fù)債的32%，按我們現(xiàn)在手上的現(xiàn)金和預(yù)期的銷售資金回?cái)n，這個(gè)應(yīng)該是能夠滿足的。

　　在資本開支方面，今年除了16-19億買地外，工程開支款有120億，加起來(lái)大概是140億的資本開支。另外，去年我們實(shí)現(xiàn)了100億的銷售但還沒(méi)有入賬，這個(gè)都會(huì)在今年產(chǎn)生利潤(rùn)。

　　媒體提問(wèn)：關(guān)于今年的整體銷售策略，剛才提到說(shuō)要更加合理地定價(jià)。我們看到，近來(lái)看到招商、萬(wàn)科等都有一些比較大規(guī)模的促銷，公司今年在這方面有沒(méi)有安排？

　　管理層：公司的經(jīng)營(yíng)一直是以市場(chǎng)為主，招商也好、萬(wàn)科也好，都是我們的對(duì)比企業(yè)，我們非常關(guān)注他們的經(jīng)營(yíng)行為。

　　我們企業(yè)是一個(gè)成熟、專業(yè)的企業(yè)。幾年來(lái)，我們?cè)诓粩鄬W(xué)習(xí)、規(guī)范，提高我們的專業(yè)能力。今年我們延續(xù)了去年的做法，第一個(gè)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提升我們自身各方面的開發(fā)專業(yè)能力。

　　第二，在產(chǎn)品上要完善銷售形象，提高性價(jià)比。我們對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都有不同營(yíng)銷策略，主要從銷售形象上不斷完善。

　　第三個(gè)，從價(jià)格方面，這可能是最關(guān)注的，我們始終是根據(jù)市場(chǎng)情況隨行就市。對(duì)于不同地區(qū)、不同的項(xiàng)目、不同類型的產(chǎn)品，我們都是以去庫(kù)存為中心來(lái)隨行就市定價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)我們的銷售。

　　媒體提問(wèn)：去年實(shí)際銷售面積比管理層預(yù)期的要多，但實(shí)際銷售金額比預(yù)期的要少，根據(jù)這樣的數(shù)字是不是能夠推斷你們?nèi)ツ甑慕祪r(jià)幅度？另外，你們今年目標(biāo)的銷售面積比去年減少了，但銷售金額是比去年增加了，也就是說(shuō)今年的合約銷售均價(jià)提高才能實(shí)現(xiàn)這個(gè)銷售額的目標(biāo)。但是，你們剛才說(shuō)要隨行就市，那怎么能夠保證銷售均價(jià)的提高呢？

　　管理層：我們今年有400萬(wàn)平方米的貨量可以推向市場(chǎng)，價(jià)格如果簡(jiǎn)單算8000元/平方米的話，200萬(wàn)平方米才能達(dá)到160億的銷售。實(shí)際上這個(gè)價(jià)格也是互動(dòng)的，如果價(jià)格下跌我們面積會(huì)賣得更多，如果價(jià)格能夠保持現(xiàn)在的商品可以賣得少一點(diǎn)。實(shí)際上，核心的回答就是我們有充足的貨量，對(duì)銷售還是有把握的。

　　媒體提問(wèn)：如果你們調(diào)價(jià)，會(huì)做出多大幅度的調(diào)整？

　　管理層：沒(méi)有一個(gè)計(jì)劃，會(huì)按照市場(chǎng)的情況來(lái)定。今年市場(chǎng)的銷售機(jī)會(huì)可能是逐漸出現(xiàn)，而且是短時(shí)間的出現(xiàn)，我們希望抓住每一個(gè)銷售時(shí)機(jī)。我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況來(lái)安排我們的銷售，但前提是要保證我們有一定的利潤(rùn)水平，我們還是希望有低于30%這樣的毛利水平，其實(shí)目前，我們還是有很大的空間來(lái)安排價(jià)格的調(diào)整。