去年內(nèi)地房地產(chǎn)銷售毛利達到約40%，屬于理想水平，承諾今年保持30%至40%。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 梁嘉欣 3月15日下午，中海公布了2011年年報。據(jù)年報顯示，中海全年銷售額再創(chuàng)歷史新高并超額完成年初定下的800億港元目標，達870.9億港元，同比增長29.8%。

　　不過，因此數(shù)字此前已經(jīng)被公眾知曉，這并不是昨日最為關注的事情。事實上，2011年中海超高的毛利率成為關注的焦點。

　　年報：核心利潤大漲37%

　　據(jù)15日公布的年報顯示，2011年中海營業(yè)額按年增加約9.6%至485.8億港元，核心利潤達到130.2億港元，增長37%。銷售方面，中海去年實現(xiàn)銷售(含合營和聯(lián)營項目銷售)870.9億港元，增加29.8%，對應銷售面積558萬平方米，同比增加5.3%。

　　業(yè)績期內(nèi)，集團加上合營項目(但不包括中海宏洋)全年銷售為786億港元，回收資金為647.1億港元。

　　此外，年底時中海加上合營項目(但不包括中海宏洋)收到的物業(yè)銷售按金為335.8億港元，同比增加17.8%。

　　公告稱，年內(nèi)，中海因應市場變化，對項目開發(fā)進度作出適當調(diào)整。內(nèi)地地產(chǎn)(含合營項目)共有樓面面積約為522萬平方米的項目峻工入伙，該等項目可銷售總面積約為436萬平方米，扣除約13萬平方米為長期持有的投資物業(yè)后的余額，年底時已售出近69.2%，達294萬平方米，銷售金額達468億港元。

　　扣除合營銷售后，中海來自2010年底前已入伙的待售物業(yè)銷售理想，達80萬平方米，銷售金額約為150億港元。

　　另外，公告亦顯示，截至年底，中海在香港有8個項目，尚未出售單位的估值約達150億港元，于澳門有2個項目，估值約達80億港元。其中，截至業(yè)績公布日，其位于香港粉嶺“歌賦嶺”項目253套可售單位已售出204套，銷售金額為45.6億港元。

　　按照中海的計劃，其2012年預計新開工樓面面積約為960萬平方米，在建規(guī)模高峰期間將會達到2000萬平方米。預計峻工樓面面積700萬平方米，力爭銷售金額能達到不少于2011年800億元的指標。

　　中海方面還表示，會力爭逐步把投資物業(yè)盈利比重達到盈利的20%。據(jù)悉，中海正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達250萬平方米，而其中約150萬平方米預計會于2015年前全部完成并會保留為長線投資物業(yè)。

　　利潤：40%的水平焦點

　　不過，多項數(shù)據(jù)中，最引人關注的，是在市場調(diào)控頗為嚴重的2011年，中海的毛利潤率不降反升。

　　中海董事會主席孔慶平表示，公司2011年毛利率為42.6%，這是由于公司連續(xù)九年年利潤增長不少于20%，毛利率也相應隨之增長。高毛利其中包括品牌優(yōu)勢以及價值鏈整合，“造性價比高的房子，是我們以不變應萬變的策略，現(xiàn)在已進入品牌競爭時代，買方時代?！?/p>

　　孔慶平還表示，去年內(nèi)地房地產(chǎn)銷售毛利達到約40%，屬于理想水平，承諾今年保持30%至40%，其稱，中海藉著專業(yè)化管理控制成本，有信心毛利率將優(yōu)于行業(yè)的表現(xiàn)。

　　據(jù)2011年年報顯示，中海去年整體毛利率穩(wěn)中有升，由2010年的40.1%升至去年的42.6%，凈利潤率亦由27.9%升至約30%。

　　事實上，中海2011年銷售業(yè)績中的結算，大部分是2010年的銷售入賬，而彼時房價還處于上升期。而2011年的銷售，其實將大部分在2012年才體現(xiàn)出來。

　　不過，即使如此，外界或許也無需太多擔憂。臺灣元大證券3月12日的一份報告指出，中海去年下半年的平均銷售價格較上半年下調(diào)18.3%，同時又以比前一年低32%的價格買地，購得土地可開發(fā)建筑面積較前一年增加了54%。

　　也就是說，即使中海繼續(xù)降價的促銷策略，其也能保證較為充足的利潤空間。

　　據(jù)元大證券預計，未來幾年中海地產(chǎn)的土地成本將趨于穩(wěn)定，維持在總成本的33%-34%間，建設成本和基礎設施成本則占總成本的66%-67%。

　　在成本相對較低的情況下，雖然中海去年下半年的房價有18%的下滑，今年房價還有進一步下跌的可能，但元大證券認為，中海2012年和2013年的毛利仍然可以保持在36%的平均水平。

　　資金：資本自出600億港元

　　在利潤得以上升保證的同時，中海于2011年也展開了多項融資工作。

　　據(jù)年報顯示，中海于去年底持有現(xiàn)金192億港元，借貸及擔保債券分別為326億港元及100.3億港元，集團借貸結構進一步改善，凈負債比率處于33.3%的理想水平。

　　事實上，去年中海一直在進行積極融資，其方式除了常規(guī)的銀行信貸之外，還包括俱樂部貸款等各種新融資方式。

　　據(jù)中海表示，最新的一次融資即是在今年2月，集團二次成功以4.917%的利息率合共發(fā)行7.5億美元5年期的債券。

　　此外，中海還透露此前成立的房地產(chǎn)基金，目前一切運作正常，并稱基金的第二期已于2011年10月份成立，規(guī)模約為2.3億美元，將會集中跟集團或中海宏洋一起投資和管理一些新增國內(nèi)地產(chǎn)項目。

　　有如此充足的現(xiàn)金與順暢的融資渠道為后盾，難怪中海在2012年似乎保持了積極的擴張態(tài)勢。

　　據(jù)中海董事局副主席、行政總裁郝建民在昨日的業(yè)績會上透露，公司今年銷售目標800億港元，計劃投資額600億港元，其中包括新增土地250億港元，在建項目開支300億港元。

　　“截至2012年2月，公司擁有土地儲備4303萬平方米，權益土地3741萬平方米，位置優(yōu)越，成本合理，可為公司帶來可觀回報，包括一二線城市核心區(qū)域，有稀缺性?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

　　孔慶平進一步表示，今年中海的新增土地的目標是720萬平方米，與2010年全年新增土地儲備是持平的。

　　而從2012年剛剛過去的兩個月看，中海的銷售也保持了強勢的業(yè)績。僅前兩個月，中海已經(jīng)實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額170.5億港元，同比增長42.0%，并已完成全年800億港幣的銷售計劃的21%。

　　政策：市場更加嚴峻

　　此外，因中海的業(yè)績會恰逢2012年的兩會剛剛結束，作為央企領導人的孔慶平也免不了被問及對今年兩會上溫家寶總理對房地產(chǎn)調(diào)控所做發(fā)言的看法。

　　對于溫總理表示房價還未回歸合理水平的言論，孔慶平回答了4個字：“市場定價?！彼J為，“中國房地產(chǎn)市場從1998年住房改革以后進入黃金十幾年，從城市化和周期的角度來講，還有20年空間，將在2030-2035年進入高峰期。”他因此認為宏觀調(diào)控的預期是常態(tài)化，以此作為制定發(fā)展策略的基點，“公司持有大量現(xiàn)金，才能在最嚴酷的冬天，把握出現(xiàn)的機會?！?/p>

　　孔慶平稱，在今年的兩會期間，政府的工作報告當中對2012年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策已經(jīng)說得很清楚，即堅持宏觀調(diào)控不動搖，同時會根據(jù)整個市場的情況和表現(xiàn)做一些適當?shù)奈⒄{(diào)，其目的是要保持整個房地產(chǎn)市場長遠健康持續(xù)發(fā)展。

　　孔氏續(xù)指，相信在這樣的政策指導之下，今年至少上半年的形勢將更加嚴峻。其稱，中海因此要保持相對穩(wěn)健的原則，一方面采取積極的銷售策略，另外一方面新增投資也要與銷售回款掛鉤，確保集團在嚴峻形勢下財務處于健康的水平。

　　同時，對于中海商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，孔慶平也在業(yè)績會上做出了更多的回應。按照年報顯示，中海會力爭逐步把投資物業(yè)盈利比重達到集團盈利的20%，對此，孔慶平坦言20%是指占總收益的比重，但目前暫時看有難度。

　　其表示：“因為住宅開發(fā)速度快，如果投資投資性物業(yè)，會占用財務資源，以150億港幣的凈利潤來看，20%就是30億港元，按6%的投資回報率計算，則投入資金高達500億港幣，暫時還不可能?！?/p>