“通過3年的結構調(diào)整，目前調(diào)整已經(jīng)基本到位，從越秀投資發(fā)展成為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，形成一個很好的發(fā)展開始?！?/h3>

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 陳澤佳 “越是困難的時候越是有發(fā)展的機會，我們必須把握好這個發(fā)展機會?！奔词?012年依舊是房地產(chǎn)困難的一年，但越秀地產(chǎn)董事長陸志峰仍對未來表示充滿信心。

　　3月1日，越秀地產(chǎn)在香港舉行了2011年度業(yè)績報告發(fā)布會。越秀地產(chǎn)董事長陸志峰、執(zhí)行董事林右烽、唐壽春以及執(zhí)行董事兼營運總經(jīng)理陳志鴻出席了發(fā)布會。

　　2011年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)全年營業(yè)收入102.72億元，同比增長47%，盈利方面實現(xiàn)80.82億元，凈資產(chǎn)收益率提升至25%，歸屬公司股東應占盈利為51.37億元。

　　另外，物業(yè)銷售2011年實現(xiàn)合同銷售金額約為90.54億元，同比上升2.2%，完成全年目標的101%，廣州國金中心寫字樓全面交樓。。

　　截止目前，公司土地儲備約為1116萬平方米，新開工面積為159萬平方米，在建面積約為396萬平方米。

　　2011年，全國9個新項目實現(xiàn)開工，新開工和施工規(guī)模分別達到160萬平方米和400萬平方米，均創(chuàng)歷史新高。

　　年前該公司高層就表示，銷售額中超過半數(shù)的收入來自商用物業(yè)。作為重點打造的旗下廣州國金中心項目，2011年為越秀地產(chǎn)帶來47億元評估升值。

　　土儲方面，越秀地產(chǎn)董事長陸志峰表示，公司未來仍會積極吸納土儲，當中亦會考慮二、三線城市，暫預算54億元于年內(nèi)購地。

　　“通過”越秀地產(chǎn)+越秀房托“這一國內(nèi)唯一的平臺組合優(yōu)勢，著力打造商業(yè)經(jīng)營能力，確立”開發(fā)+運營+金融“的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，推進越秀地產(chǎn)與越秀房托形成常態(tài)化的互動?！惫緢?zhí)董林右烽如是說。

　　對于2012年，陸志峰表示，目前的房地產(chǎn)調(diào)控基本見底。雖然短期內(nèi)仍會持續(xù)下去，但是再加碼的可能性不大，房地產(chǎn)的長期向好的趨勢沒有變，越秀地產(chǎn)不降低2012年的銷售目標，而在去年90億元的基礎上，爭取達到100億元，將大力發(fā)展商業(yè)。

　　陸志峰稱，通過3年的結構調(diào)整，目前調(diào)整已經(jīng)基本到位，從越秀投資發(fā)展成為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，形成一個很好的發(fā)展開始。

　　他還表示，目前集團擁有的兩個上市平臺，即越秀房托和越秀地產(chǎn)，互動將要進入常態(tài)化。

　　陸志峰認為，2011年對于房企來說是很困難的一年，但2012年會好轉(zhuǎn)起來。雖然調(diào)控政策是長期執(zhí)行，但在擠掉泡沫后會正常發(fā)展起來。

　　以下是業(yè)績會現(xiàn)場答問實錄：

　　現(xiàn)場提問：越秀地產(chǎn)今年的資金支出是140億，但合同銷售目標卻是100億，這是基于什么考慮？另外，年初，看到越秀地產(chǎn)在今年要在9個城市推出22個項目，但報告上是16個項目，是不是基于對市場的判斷？

　　在調(diào)控政策不放松的情況下，越秀計劃在2012年達到比較大的營業(yè)規(guī)模，請問對市場是怎么看待的？之前越秀一直是立足廣州，布局珠三角，拓展全國的戰(zhàn)略，在2012年這個戰(zhàn)略會不會有一些新的變化？

　　唐壽春：關于資金問題，資金的支出大概是140億元，而合同銷售目標收入只有100億，這有什么樣的關系，有兩層意思。

　　第一，100億的銷售收入是與去年基本持平，略有增長的銷售目標。這個銷售目標是越秀基于今年房地產(chǎn)的形勢以及自身實際情況定而制定的一個比較穩(wěn)健的銷售目標。

　　但是支出中的140億包含了54億左右的土地投入，也就是說在2012年原有的基礎上進行發(fā)展，如果有好的地塊還是會去增加投入。所以，就加了50億，顯然支出會大于當期經(jīng)營的現(xiàn)金流。另外，還有銀行額度，以及其它的資產(chǎn)儲備等，所以這個資金不是問題。

　　陳志鴻：年初說要推出市場的有22個項目，今天表上說的只有16個項目，這并不是說減少推量，只是這兩個數(shù)據(jù)是口徑不一致，項目建設和推盤還是會按照計劃進行。

　　而關于今年對市場的判斷，我認為，整個中國房地產(chǎn)未來發(fā)展的前景還是很大的，需求也很旺盛。而目前政策環(huán)境下國家用行政手段控制需求，這個政策沒有松動之前，需求和供給之間好像是供給大于需求。所以，限購政策會持續(xù)一段時間的。

　　中國人多地少，房子成稀缺品，國家通過各種手段來控制需求。但整個市場供給和需求在各種調(diào)控之下是會有變化的。如果今年政策再從緊往下，那么這個行業(yè)可能就會存在崩盤，所以這個行業(yè)還是會按照既定的規(guī)律發(fā)展。因為國家在新的調(diào)控措施下把規(guī)則定好了，企業(yè)會在這基礎上調(diào)整人員、戰(zhàn)略等以利于企業(yè)健康發(fā)展。基于該判斷，越秀2011年的開發(fā)策略和銷售計劃還是按照制定的計劃來實行。

　　至于戰(zhàn)略問題，三年制定的戰(zhàn)略規(guī)劃是立足廣州，發(fā)展珠三角，布局全國，如今越秀依舊堅定，不會改變，朝著這個大方向繼續(xù)前進。

　　現(xiàn)場提問：越秀地產(chǎn)2012年的合同銷售是100億，請問會采取什么樣的策略來保證這個目標的實現(xiàn)？

　　另外，此前越秀是率先在廣州進行了一個限期18天的優(yōu)惠促銷活動，銷售也比較理想，那么接下來會不會有類似的動作以進一步擴大集團項目的走貨，爭取達到這個銷售目標？

　　陳志鴻：100億的銷售目標的制定是建立在越秀這三年來擴大規(guī)模之后，擁有足夠的適銷對路產(chǎn)品，能夠滿足消費者的需求。

　　而春節(jié)之后越秀也采取了一系列銷售活動，也是按照適銷對路的措施而制定的，調(diào)整產(chǎn)品在新的市場環(huán)境下能夠滿足新需求的方向，達到市場能夠接受的價格，所以幾個項目的銷售都是比較理想的。

　　至于還會不會有具體的銷售措施的問題，答案是肯定的。要不斷提高營銷能力，不斷創(chuàng)新營銷手段，按照適銷對路的方向，根據(jù)市場需求的變化來調(diào)整產(chǎn)品的適應程度。同時，保障產(chǎn)品的市場價格來實現(xiàn)制定的銷售目標，越秀表示還是相當有信心的。

　　現(xiàn)場提問：越秀2012年的基本開支還是很高，今年現(xiàn)金流入和流出差不多是相等的，大概有幾十億在手。但是，看到你一年內(nèi)要還的債務大概也有100多億，請問是怎樣處理這些短期債務？是否有融資和配股的想法？

　　另外，2012年前兩個月的合約銷售情況是怎么樣？

　　唐壽春：今年的到期債務大概是106億，實際上，106億實際上是分成兩個部分，一部分是在香港，大概40億，一部分在國內(nèi)，60億左右。

　　香港部分，一季度到期的大概10多億，還有將近30億在是四季度到期的，現(xiàn)在采取的措施基本是跟銀行談妥進行再融資，例如沒有通過其它配股這些方式來還款的，基本上是采用再融資的方式。

　　第一季度的10億已經(jīng)談妥了，也跟銀行簽了協(xié)議，第四季度也已經(jīng)在做準備。從銀行反饋的信息顯示再融資目前是沒有任何問題的。

　　而內(nèi)地部分的60億到期主要是開發(fā)貸款，開發(fā)貸款的一個項目結束后，差不多就要還貸款。然而，新開發(fā)的樓盤又可以取得開發(fā)貸款，即開發(fā)貸款是具有流動性的。所以，通過最簡單的方式，香港采用再融資，國內(nèi)采用新開發(fā)貸款，基本是沒有問題的。

　　陳志鴻：今年前兩個月的銷售狀況由于年后采取了一些銷售措施取得了不錯的成績。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，已經(jīng)實現(xiàn)的合同銷售金額是10.3億，加上已經(jīng)認購還沒有簽合約的，總共是16.3億左右。這個數(shù)字和去年同期比基本上是持平，下降的幅度不到1%。

　　現(xiàn)場提問：關于土地儲備方面，今年是否會繼續(xù)用54億來買地，怎么看待在一二三線城市拿地，越秀如何布局一二三線城市？

　　剛才提到越秀地產(chǎn)會發(fā)揮越秀地產(chǎn)加越秀房托的平臺，那么具體措施是怎樣的？

　　陳志鴻：關于土地儲備問題，首先，越秀大的戰(zhàn)略發(fā)展方向已經(jīng)明確，就是立足廣州，拓展珠三角，布局全國，這就包含了一二三線城市，所以今后的拿地是有計劃性的，根據(jù)戰(zhàn)略方向布局。

　　其實，越秀拿地是有判斷標準的。第一，項目要符合區(qū)域布局；第二，要看項目的評估，并非一定要進入一線或是二三線城市。

　　至于怎么看待二、三線城市，我認為中國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，特別是中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，二、三線城市更是充滿更多機會。這就是考慮一個區(qū)域的發(fā)展機會，也考慮一個項目的經(jīng)濟指數(shù)。

　　陸志峰：新增土地儲備的過程中非常重要的一點是地點的選擇，也就是說房地產(chǎn)關鍵的要素是地點。隨著國家戶籍制度的改革，允許二、三線城市的戶籍開放，這意味著國家在加速推進城鎮(zhèn)一體化進程，這就充分證明了二、三線城市下一步的重點是住宅供應。所以，這就是機會，二三線城市也是越秀重點考慮的地方。

　　而一線城市，因為越秀地產(chǎn)擁有兩個平臺的優(yōu)勢，強強聯(lián)合，重點是城市綜合體開發(fā)，比如沈陽的項目，杭州的項目，廣州的一些大型項目等。現(xiàn)在兩個平臺的互動，住宅開發(fā)與城市綜合體的開發(fā)都會基于對地點的選擇。

　　現(xiàn)場提問：關于負債比率，是否還會繼續(xù)調(diào)整？借貸是否還會發(fā)債？與越秀房托合作，重大收購時，房托是否會發(fā)基金？

　　唐壽春：首先，關于負債比例，大陸和香港的比例，大陸是65%，香港占35%。這個比例是經(jīng)過兩年的努力調(diào)整的，而這種調(diào)整帶來的好處主要是人民幣升值。

　　負債比率的目標還要進一步調(diào)整，按照董事會的目標要求是要做到香港和大陸貸款總額比例達到50：50。而存在問題是香港的資金要籌集進入大陸要通過什么樣的方式。事實上，方式有控股，發(fā)債，或是銀行貸款等。而從目前的形勢看首選是銀行增加信貸，因為成本是最低的。而發(fā)債，也并不排除。

　　關于房托進行收購是否會發(fā)行基金單位的問題，這要視情況而定。如果有重大收購項目時，需要支付地價，發(fā)行基金單位是其中一種籌資方式，但是目前沒有。