2012年首開(kāi)唯一擔(dān)心的還是銷售困難太大，賣(mài)不出去的問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 50億保障房定向融資的獲批及以及所擁有的160多萬(wàn)平米的保障房體量，讓首開(kāi)股份一度成為受益于保障房概念的個(gè)股，但事實(shí)并非如此。

　　微利保障房

　　2月9日，首開(kāi)股份公布2011年度業(yè)績(jī)提示性公告，預(yù)計(jì)公司2011年凈利潤(rùn)為16.5億元，同比增長(zhǎng)約22%。與前三個(gè)季度共約3.3億的凈利潤(rùn)相比，在第四季度，凈利增長(zhǎng)了13.2多億。

　　對(duì)此，首開(kāi)股份解釋，這主要是由于公司的竣工交用面積及結(jié)算收入主要集中在第四季度所致。

　　與此同時(shí)，有數(shù)據(jù)指出，在2011北京房企銷售額排名中，首開(kāi)股份以122.36億位于榜首，且首開(kāi)的保障房銷售額超過(guò)60億元。

　　“公司去年合同銷售的確是在120億左右，但北京地區(qū)的銷售只接近100億，保障房60億的說(shuō)法偏差過(guò)大”，首開(kāi)股份證券事務(wù)代表鐘寧指出，“去年首開(kāi)來(lái)自保障房的銷售不到12億，約占整個(gè)銷售的十分之一”。

　　他介紹，目前首開(kāi)股份的保障房規(guī)模在160萬(wàn)平方米左右，未來(lái)公司也會(huì)繼續(xù)努力做一些保障房建設(shè)。

　　保障房或許也在某種程度上影響了首開(kāi)股份的銷售。東方證券分析師楊國(guó)華指出，“2011年首開(kāi)銷售較年初計(jì)劃低的原因之一是商品房市場(chǎng)整體低迷，另一個(gè)原因是保障房交接進(jìn)度未達(dá)預(yù)期。原計(jì)劃3個(gè)項(xiàng)目交接，實(shí)際僅完成1個(gè)。”

　　但也有人士并不認(rèn)同。分析認(rèn)為，雖然首開(kāi)作為國(guó)企，承擔(dān)了北京市大量保障房建設(shè)任務(wù)，但開(kāi)發(fā)商參與保障房建設(shè)對(duì)業(yè)績(jī)的提振是很有限的，更多的是出于對(duì)維持經(jīng)營(yíng)規(guī)模、維護(hù)政府關(guān)系、改善融資情況的考慮。

　　而首開(kāi)因保障房建設(shè)在融資方面得以改善的局勢(shì)非常明顯。2011年，首開(kāi)以保障房之名獲兩筆融資共計(jì)93億，其中向銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)的50億元定向債務(wù)融資工具已經(jīng)獲批。

　　去化之憂

　　在保障房對(duì)業(yè)績(jī)提振作用有限之外，2011年，首開(kāi)股份的北京結(jié)算項(xiàng)目近百億，在120多億的銷售中占比80%以上，主要結(jié)算項(xiàng)目是璞褆、常青藤、智慧社、國(guó)風(fēng)上觀、首開(kāi)鉑郡等項(xiàng)目，京外的結(jié)算主要是蘇州悅瀾灣項(xiàng)目。

　　首開(kāi)股份認(rèn)為，在去年調(diào)控大環(huán)境下，取得凈利同比增22%的業(yè)績(jī)已經(jīng)很不錯(cuò)了。

　　為了完成這樣一份“不錯(cuò)”的業(yè)績(jī)，首開(kāi)股份也展開(kāi)了多方面的努力。鐘寧介紹，“早在去年4月，首開(kāi)就開(kāi)始在價(jià)格上進(jìn)行調(diào)整，之后就對(duì)未開(kāi)工項(xiàng)目的戶型上作出調(diào)整，明確指向小戶型”。

　　首開(kāi)并不諱言，“特價(jià)、團(tuán)購(gòu)、優(yōu)惠、送配套，開(kāi)發(fā)商能用的路數(shù)”，首開(kāi)都用過(guò)。除此之外，在銷售進(jìn)度、開(kāi)發(fā)進(jìn)度及項(xiàng)目周轉(zhuǎn)上，首開(kāi)也早早就做出了調(diào)整。

　　但據(jù)北京住建委網(wǎng)頁(yè)顯示，即使去年主要結(jié)算項(xiàng)目之一常青藤的銷售均價(jià)前后相差近2000元/平米，首開(kāi)北京項(xiàng)目的去化率也僅接近50%。

　　而受2010年以來(lái)新開(kāi)工面積增大的影響，首開(kāi)股份目前的存貨也有一定的數(shù)目，尤其是北京。

　　鐘寧稱，目前，公司北京已經(jīng)取得預(yù)售證未售的規(guī)模為40萬(wàn)平米，加上后期正常拿到預(yù)售證待售的項(xiàng)目，首開(kāi)貨源充足，所以，2012年首開(kāi)唯一擔(dān)心的還是銷售困難太大，賣(mài)不出去的問(wèn)題。

　　首開(kāi)作為傳統(tǒng)型京內(nèi)開(kāi)發(fā)商，對(duì)京外市場(chǎng)的品牌影響力較低，且首開(kāi)在京外的項(xiàng)目大多是在2010年之后才擴(kuò)張得比較快的，從業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)上來(lái)看，京外項(xiàng)目要在之后幾年才會(huì)有明顯體現(xiàn)，因此首開(kāi)業(yè)績(jī)的重點(diǎn)仍是北京，北京存貨的去化也因此顯得尤為重要。

　　鑒于此，首開(kāi)在去年的基礎(chǔ)上，將2012年的新開(kāi)工量下調(diào)了15%-20%，預(yù)計(jì)今年新開(kāi)工面積在200-210萬(wàn)平米左右，而全年的可售貨量約200億。

　　但首開(kāi)股份證券事務(wù)代表鐘寧也承認(rèn)，從2012年開(kāi)始房企的銷售來(lái)自2011年或者自當(dāng)期的銷售，開(kāi)發(fā)商很難預(yù)計(jì)公司業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)速度。

　　有分析則指出，去年三季度末，首開(kāi)股份的預(yù)收款項(xiàng)余額為138.65億元，即便后期銷售回款進(jìn)度有所下滑，其2012年的業(yè)績(jī)鎖定程度仍然較高，所以，基本不會(huì)影響到首開(kāi)今年的利潤(rùn)率。