卓越地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變能否取得成功，在目前看來還是一個未知數(shù)，至于能否為其最終打開上市之路，將是對新模式最好的檢驗。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 彭飛 自從兩次赴港IPO失敗之后，卓越地產(chǎn)近年來可謂沉寂多時。不過，近期卓越將會有一個全新的商業(yè)項目入市。

　　卓越相關(guān)負責(zé)人對觀點新媒體表示，其位于上海南橋新城的首個城市綜合體項目，預(yù)計于今年3月份基本封頂，一期部分SOHO辦公等項目最早將于3至4月份亮相。

　　該項目地塊是卓越地產(chǎn)在2010年10月，首次以招拍掛的形式在上海以總價5.51億元競得，地塊總占地面積約12.2萬平方米，總建筑面積將近30萬平方米，其中住宅部分占比小于總面積的35%。項目業(yè)態(tài)涵蓋了酒店式公寓、辦公、LOFT、SOHO以及住宅等。

　　首營商業(yè)街區(qū)

　　相比卓越此前在深圳開發(fā)的寫字樓項目，上海南橋項目的定位和開發(fā)重點有所調(diào)整，其不同之處在于突出了商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃設(shè)計。

　　卓越地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理任玲表示，南橋新城作為新興區(qū)域，雖然商務(wù)辦公具備一定的市場基礎(chǔ)，但仍然與CBD的開發(fā)模式有所不同，這種商業(yè)街區(qū)形式，卓越以往并沒有做過，將會是一個新的嘗試，

　　她還指出，卓越南橋的商業(yè)街區(qū)形式，會有別于傳統(tǒng)的購物中心，將以時尚商業(yè)街區(qū)形式呈現(xiàn)，規(guī)劃也會更具青春活力。

　　據(jù)觀點新媒體向卓越方面了解，南橋項目的商業(yè)街區(qū)在物業(yè)形態(tài)的規(guī)劃設(shè)計上，將憑借中心廣場及大型主力店形成核心人氣點，進而提高人流到達率；同時還將針對目標(biāo)主力店，有針對性地進行規(guī)劃設(shè)計。

　　同時，南橋項目將以精品超市、主力零售、商務(wù)餐飲娛樂等為主，在核心主力店附近會配置精品休閑區(qū)和休閑、餐飲及零售區(qū)。

　　雖然去年伊始的樓市調(diào)控政策令近期市場低迷，但對于南橋項目產(chǎn)品入市后的前景，卓越方面還是顯得比較樂觀。

　　任玲就表示，今年整體市場將會逐漸回歸理性并日趨走穩(wěn)，南橋項目選擇先期推出SOHO產(chǎn)品，主要是這類產(chǎn)品不受調(diào)控影響，市場空間尚在，同時考慮到綜合體產(chǎn)品完整的業(yè)態(tài)搭配，將為市場提供信心。

　　但是，相對卓越自身的樂觀，熟知上海南橋新城商業(yè)業(yè)態(tài)的業(yè)內(nèi)人士還是表示了一些擔(dān)憂。

　　該人士就提到，由于卓越此前在商業(yè)項目上只是經(jīng)營寫字樓，此次首次涉足商業(yè)街區(qū)的運營，或許會有些不適應(yīng)；同時，目前南橋新城整體的商業(yè)業(yè)態(tài)還不是很成熟，加上卓越當(dāng)初拿地時樓面均價相對較高，項目入市后應(yīng)該會有一定的壓力。

　　對此，卓越地產(chǎn)相關(guān)人士也向觀點新媒體作了一些介紹稱，在商業(yè)地產(chǎn)方面的整體運作模式上，根據(jù)集團及上海公司的遠景規(guī)劃，今后上海公司操作的所有項目將視其規(guī)模、地段及定位，對于商業(yè)物業(yè)進行有比例的租售搭配。

　　該人士續(xù)指，卓越地產(chǎn)今后將逐漸增加持有一線城市的核心區(qū)域的商務(wù)產(chǎn)品，而對其它二線城市的商務(wù)產(chǎn)品會加快銷售，以保持發(fā)展的均衡性，從而有效抵御風(fēng)險。

　　卓越地產(chǎn)還特別強調(diào)了一點，他們只在一二線城市的核心地段做商業(yè)產(chǎn)品，否則，風(fēng)險會過大。

　　模式求變

　　卓越地產(chǎn)之所以“逐漸增加持有一線城市的核心區(qū)域的商務(wù)產(chǎn)品”，或與此前兩次赴港上市失敗有關(guān)。

　　據(jù)了解，繼2008年首次在香港上市挫敗后，卓越地產(chǎn)于2009年再次謀劃赴港上市，然而，這一次又事與愿違。由于估價偏低，國際認購情況不好，無奈之下，卓越地產(chǎn)選擇主動暫停IPO。

　　對于認購不足的原因，當(dāng)時有業(yè)內(nèi)人士就指出，在香港上市的房企都要講"故事"，即商業(yè)模式，以此來打動投資者，誰的"故事"講得好，誰就能吸引更多的機構(gòu)投資者認購。

　　對此有分析稱，卓越上市時當(dāng)時只注重寫字樓的建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)并沒有占主力，且主打的商業(yè)地產(chǎn)面積比較小，出租回報率也遠遠沒有滿足條件，沒有達到一般商業(yè)地產(chǎn)公司的商業(yè)運營程度。

　　或正是看到自身模式與市場需求之間的矛盾，上市計劃擱淺后，卓越地產(chǎn)低調(diào)而積極地開始尋求自身經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變。

　　從近幾年的發(fā)展路徑便可發(fā)現(xiàn)，卓越已開始放緩住宅項目建設(shè)，將重心放至商業(yè)地產(chǎn)，并著力向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　深圳熟悉卓越地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士就向觀點新媒體提到，目前卓越地產(chǎn)已不再追求住宅項目的高價格、高利潤，有些住宅項目已轉(zhuǎn)讓，有些則降價銷售，如位于惠州大亞灣的蔚藍海岸項目追求的就是低價走量，然后用住宅項目的現(xiàn)金流來接濟商業(yè)項目的發(fā)展。

　　除了目前即將入市的上海南橋商業(yè)項目，卓越地產(chǎn)于2010年10月，在青島也拿下一個總投資額為30億元的CBD商業(yè)地產(chǎn)項目。目前，卓越地產(chǎn)住宅和商業(yè)在開發(fā)面積上的比例已達到8：2。

　　數(shù)據(jù)顯示，卓越地產(chǎn)已開發(fā)和參與開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)建筑面積已經(jīng)超過100萬平米；正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)面積約有近300萬平米，主要集中在深圳、上海、青島和杭州四座城市。

　　正如上文所述，除了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模與比例逐漸增大之外，卓越地產(chǎn)還表示今后將逐漸增加持有一線城市的核心區(qū)域的商務(wù)產(chǎn)品。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士就談到，卓越地產(chǎn)相比以前，將會更多地持有物業(yè)，在商業(yè)模式上也會尋求改變，從單一的寫字樓開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣纳虡I(yè)開發(fā)，而這也是面對樓市調(diào)控政策的一種選擇，今后卓越可能長期堅持這一路線。

　　有分析師對此亦表示，加大商業(yè)地產(chǎn)的比例，在運營方式上更多樣，確實為卓越地產(chǎn)平衡市場風(fēng)險增添了籌碼。近幾年卓越在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)及其運營模式的調(diào)整，還是形成了一定抗風(fēng)險能力的商業(yè)模式。

　　不過，該分析師還提到一點，在商業(yè)項目的整體操作和運營上，卓越地產(chǎn)未來還需積累更多的經(jīng)驗；至于能否為其最終打開上市之路，將是對新模式最好的檢驗。