市場并不是那么簡單可以扭轉(zhuǎn)，當前來講，宏觀市場面及綠城本身還面臨一些市場阻力。

　　觀點網(wǎng) 2月6日，綠城董事長宋衛(wèi)平在接受媒體采訪時表示，綠城死在2012年的概率不大，綠城一定會活下去。宋衛(wèi)平還介紹了他所主導的新的銷售模式，全新的銷售模式計劃將于3月15日鋪開。

　　綠城營銷模式的轉(zhuǎn)變，一定程度上突顯了綠城為了扭轉(zhuǎn)其資金面的壓力而做出的不懈努力。然而，市場并不是那么簡單可以扭轉(zhuǎn)，當前來講，宏觀市場面及綠城本身還面臨一些市場阻力。

　　第一、2012年1月樓市慘淡開局，商品住宅市場并沒有因為2011年10月底的大幅降價使今年年初進一步拉開市場格局。反而，由于政策面調(diào)控、假日淡季、買賣雙方的市場觀望等因素使市場陷于僵局，這種局面不利于綠城打開市場銷售局面。

　　數(shù)據(jù)顯示，逾八成城市成交面積環(huán)比下降，13城市跌幅超過50%。其中天津跌幅最大，達78.78%；其次是青島，跌幅為75.99%；北京、杭州、深圳、廣州、南京、上海等一二線重點城市也有不同程度的下降

　　第二、限購限貸以來，樓市的真實需求一直被壓制，盡管由于降價導致個案樓盤成交放量，但是宏觀樓市仍有不少市場需求由于政策面的原因沒有辦法進入樓市進行購房或投資，尤其是限購和限貸對于高端市場影響比較大，政策面有可能繼續(xù)對高端市場成交量的起到壓制的作用。

　　第三、綠城本身來講，綠城產(chǎn)品線相對較為單一，多數(shù)項目為精品化高端項目，這些項目往往在銷售上會受到政策層面的限制。

　　當前來講，樓市在經(jīng)歷2011年10月底以來的樓市混戰(zhàn)之后，市場僵局已經(jīng)形成，綠城如何打破市場僵局？綠城會不會因為本次新的銷售制度使其項目成交量回暖？這還取決于三方面因素：

　　第一、新的銷售制度能否執(zhí)行到位，起到改變傳統(tǒng)售樓處坐銷的方式，利用多種渠道進行銷售，助推綠城個案成交量轉(zhuǎn)好。

　　第二、新的銷售制度要取得比較理想的效果，需要與綠城個案項目價格調(diào)整的結合，降價調(diào)整幅度也將成為成交量能否激活的關鍵。

　　當前一些銷售比較好的高端項目，除了通過中介進行分銷外，這些項目多數(shù)在價格上都做出了讓步和調(diào)整，比如上海長甲集團的兩個項目均是這種操作模式。降價+分銷這種銷售模式也得到市場的認可，開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)售樓處坐銷難以湊效的市場情況下，不妨嘗試一下這種方式。

　　從房企的角度而言，20%左右的降幅已經(jīng)是價格底部，也是當前開發(fā)商降價的底線，如果市場局面持續(xù)惡化，市場層面表現(xiàn)的更多的開發(fā)企業(yè)參與到降價的行列中來，而不是進一步將個案的樓盤再進行價格下調(diào)，原因很簡單，當前個案價格下調(diào)15-20%（實際的降價幅度）已經(jīng)可以激活市場成交量，如，龍湖麗城、新城金郡、路勁翡麗灣等均是降價后的“日光盤”，這樣的降價可以達到成交量的效果，開發(fā)企業(yè)沒有必要再進一步降價。

　　第三、綠城項目所在城市政策面執(zhí)行狀況將直接決定其成交量。

　　拿一線城市的上海來講，政策層面執(zhí)行比較嚴格，如果沒有價格調(diào)整作為輔助手段，新的銷售制度有可能不會對項目成交量起到太大助推作用。那么，對于二三線城市就不太一樣，比如浙江衢州、臺州等這些城市限購、限貸政策執(zhí)行的不是那么嚴格，有可能部分城市以限價代替限購，政策執(zhí)行層面的“外緊內(nèi)松”的特征有助于綠城這些項目成交量的激活。因此，二三線城市的項目有可能成為綠城本次項目回籠資金的重點。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者