如果按三年后溢價(jià)16%計(jì)算，那么每年就是5%左右的利息，而這樣的利息比銀行或是民間資本借貸還低很多。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 彭飛 臨近歲末，樓市寒冬，開發(fā)商為了賣房可謂奇招盡出，在受限購(gòu)、限價(jià)政策影響的深圳更是如此。

　　繼12月3日綠景香頌率先在深圳推出“三年原價(jià)回購(gòu)”后，不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，深圳接連出現(xiàn)了4個(gè)“回購(gòu)”樓盤，且力度一再加碼。除了保值回購(gòu)?fù)?，有些開發(fā)商還下“狠心”推出了增值回購(gòu)。

　　所謂三年回購(gòu)，就是購(gòu)房者的房產(chǎn)，在三年后若低于原價(jià)，開發(fā)商將按照原價(jià)或高于原價(jià)進(jìn)行回購(gòu)。

　　三年回購(gòu)成風(fēng)

　　12月3日，深圳龍華新盤綠景香頌推出了深圳第一例“保值回購(gòu)置業(yè)無憂”計(jì)劃，當(dāng)天購(gòu)房者均可自愿與開發(fā)商簽署一份“三年原價(jià)回購(gòu)”的協(xié)議。

　　根據(jù)該協(xié)議，在三年后即2014年12月3日，如果有業(yè)主希望開發(fā)商履行回購(gòu)的承諾，可以提出申請(qǐng)，兩個(gè)月后，綠景將按原購(gòu)房合同價(jià)將房款返還業(yè)主。

　　此回購(gòu)程序?qū)⑼耆珔⒄丈钲诙址拷灰壮绦颍愘M(fèi)也按照規(guī)定由業(yè)主與開發(fā)商各自承擔(dān)。

　　與此同時(shí)，深圳另一樓盤十二橡樹莊園推出了“三年回購(gòu)，5%增值計(jì)劃”，主要針對(duì)該樓盤的最后一期別墅單位。

　　開發(fā)商承諾，如果三年后房產(chǎn)低于原價(jià)，開發(fā)商將原價(jià)購(gòu)回，并多給予業(yè)主總房款5%的增值補(bǔ)償。

　　十二橡樹莊園增值5%的回購(gòu)，相比綠景香頌的原價(jià)回購(gòu)可謂后來居上，但此舉也引發(fā)了后來開發(fā)商推出更大的增值回購(gòu)。

　　12月22日，深圳東門新盤港澳8號(hào)公布的開盤優(yōu)惠期政策稱：明年1月15日前簽訂購(gòu)房協(xié)議的消費(fèi)者，如果因樓盤貶值或沒有升值，三年內(nèi)可提出退房，開發(fā)商將按照當(dāng)初的售樓價(jià)加價(jià)10%，在第三年的第四季度回購(gòu)房產(chǎn)。

　　同一天，位于龍崗區(qū)的振業(yè)巒山谷也推出了“三年保值回購(gòu)”計(jì)劃。據(jù)該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該回購(gòu)活動(dòng)計(jì)劃持續(xù)至春節(jié)前。

　　除了推出增值回購(gòu)，更有開發(fā)商使出了給予購(gòu)房者直接返現(xiàn)的策略。

　　12月24日，寶安西鄉(xiāng)新盤廣興源圣拿威推出18個(gè)月內(nèi)每月返現(xiàn)的活動(dòng)，購(gòu)房者買房后，開發(fā)商將每月返還8000至1.2萬元，累計(jì)返利大約在14至22萬元。

　　此外，為應(yīng)對(duì)價(jià)格調(diào)整，該開發(fā)商還與之前買了房的老業(yè)主新簽合同補(bǔ)差價(jià)，并推出三年包稅費(fèi)的原價(jià)回購(gòu)措施。

　　層出不窮的保值回購(gòu)計(jì)劃，在引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的同時(shí)，也引起了相關(guān)機(jī)構(gòu)的重視。

　　深惠莞三市的消費(fèi)者協(xié)會(huì)在12月22日就聯(lián)合發(fā)出消費(fèi)提示，提醒消費(fèi)者明白買房容易退房難的道理，即使在降價(jià)潮中購(gòu)房，仍須謹(jǐn)慎而行。

　　變相融資風(fēng)險(xiǎn)

　　雖然吸引了眾多眼球，但在多數(shù)深圳業(yè)內(nèi)人士開來，不管是原價(jià)還是增值回購(gòu)，都只是開發(fā)商的營(yíng)銷手法，想以此來增加購(gòu)房者的信心，并在年關(guān)將至?xí)r，提高銷售額以緩解企業(yè)的資金壓力。

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)王海斌就對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，在當(dāng)前樓市慘淡背景下，開發(fā)商為了努力銷售，快速回籠資金，促銷手段開始不斷升級(jí)。

　　廣州業(yè)內(nèi)資深專家韓世同對(duì)此則表示，雖然都是承諾原價(jià)回購(gòu)或增值回購(gòu)，但開發(fā)商的目的和意圖并不完全相同，一種是為了達(dá)到降價(jià)促銷、回籠資金的目的，另一種則是為了套現(xiàn)，變相融資。

　　他續(xù)稱，在目前的情況下，開發(fā)商所作的承諾更主要還是傾向于后一類，也即是為了融資，例如綠景香頌項(xiàng)目就是如此。

　　廣州新城市地產(chǎn)董事長(zhǎng)曹志偉也認(rèn)為，這其實(shí)是開發(fā)商的一種擔(dān)保融資手段，即把房子抵押給買家，再向買家借錢。如果按三年后溢價(jià)16%計(jì)算，那么每年就是5%左右的利息，而這樣的利息比銀行或是民間資本借貸還低很多。

　　深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也稱，目前開發(fā)商向銀行貸款比較難，而民間借款利息又太高，所以即使三年后要以高出原價(jià)10%進(jìn)行回購(gòu)，這對(duì)開發(fā)商而言也是比較劃算的。

　　同時(shí)，開發(fā)商通過保值回購(gòu)、增值回購(gòu)等方式變相融資，其實(shí)對(duì)買家也會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　深圳地產(chǎn)專家王世泰就對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，購(gòu)房者在簽署回購(gòu)協(xié)議時(shí)，一定要看清合同有什么附加條款，以免今后陷入合同糾紛中。

　　他還提到，購(gòu)房者不要被回購(gòu)所迷惑，要認(rèn)清回購(gòu)主體、具體條件及開發(fā)商不回購(gòu)需承擔(dān)的責(zé)任，如果回購(gòu)主體只是項(xiàng)目公司，則需要警惕公司撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)悉，此次推出增值10%回購(gòu)的港澳8號(hào)原名首都大廈，為十多年的爛尾樓，在建至5層時(shí)因功能改變而進(jìn)行過再設(shè)計(jì)，開盤時(shí)間也是一推再推，原產(chǎn)權(quán)50年，目前僅余32年。

　　另外，開發(fā)商推出的回購(gòu)計(jì)劃中都有一項(xiàng)條款，只有全額付清房款的業(yè)主才能進(jìn)行回購(gòu)申請(qǐng)，而對(duì)于沒有還完貸款的客戶，則需要自己先付完樓款才能進(jìn)行回購(gòu)。

　　一位開發(fā)商高層對(duì)此也表現(xiàn)出擔(dān)憂。他表示，具備回購(gòu)條件的業(yè)主一直只是一小部分，三年后房?jī)r(jià)一旦真正下跌，大量此前未簽訂回購(gòu)協(xié)議的業(yè)主和不具備回購(gòu)條件的業(yè)主，自然無法接受自身物業(yè)不能回購(gòu)的情況，或許到那時(shí)，開發(fā)商面臨的危機(jī)才真正出現(xiàn)。