上海樓市限購延期對高端市場影響最大，這種影響不在于限購政策層面本身，而在于開發(fā)商對未來市場預(yù)期的判斷。

　　觀點網(wǎng) 日前消息顯示，2012年上海樓市限購政策也將繼續(xù)延期執(zhí)行。

　　上海樓市限購延期對高端市場影響最大，這種影響不在于限購政策層面本身，而在于開發(fā)商對未來市場預(yù)期的判斷。限購延期有可能導致開發(fā)企業(yè)尤其是高端產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)對于未來市場預(yù)期更加悲觀，從而可能會導致高端樓盤加入到降價陣營。

　　然而，高端樓盤降價有可能引起老業(yè)主討說法，降價也不一定引起市場成交量的反彈，從降價幅度來講，從以自住為主的剛需樓盤只要有一定幅度的讓利，或相對于周邊樓盤能夠體現(xiàn)出性價比較高就可以激活成交量。

　　而中高端項目尤其是豪宅項目降價不一定會帶來這樣的市場效果。這主要和中高端樓盤本身的產(chǎn)品附加值和品牌附加值往往讓其定價有一定的虛高有關(guān)系。降價也不一定引起市場成交量的反彈，這樣的尷尬局面有可能導致高端產(chǎn)品線定位的房企2012年生存狀況更加悲觀。

　　同時，上海樓市限購延期對于以自住需求為主的市場影響也不容忽視。

　　一方面，以自住需求為主的樓市需求確實存在，只不過是調(diào)控政策壓抑許久。其實，在當前許多投資者正在持幣待購，只要政策稍有松動，房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)報復(fù)性反彈。各大房企大幅降價導致購房需求短期內(nèi)向降價樓盤井噴，導致個案樓盤成交量猛漲的現(xiàn)象就暗示樓市真正的需求所在。

　　另一方面，當前及2012年調(diào)控重點仍將控制“價格”過快上漲作為主要目標。筆者看來，對于商品住宅市場而言，只要“價格”控制得住，其他比如市場交易量方面政策有可能會有定向定量放松或出臺一些必要的“保量”的措施，而當前各地的成交量未盡人意。

　　因此，2012年樓市限購延期執(zhí)行的市場背景下，開發(fā)企業(yè)資金面的狀況難以改觀，多數(shù)開發(fā)企業(yè)仍將采取“現(xiàn)金為王”的市場策略，以自住需求為主的市場將呈現(xiàn)出“限價保量”的特征。

　　2012年年初開發(fā)商的資金鏈就不可能有大幅松動，以自住需求為主的市場需求如何盡快釋放出來，這需要政策層面與開發(fā)企業(yè)雙方積極配合共同應(yīng)對明年“限購”延期的市場狀況。

　　從政策層面來講，2012年上海限購政策延期執(zhí)行的市場背景下，當前信貸政策對于首套房置業(yè)者過于緊張，以自住需求為主的首套房貸政策2012年應(yīng)定向放寬，保護以自住剛性需求為主的購房者，為這些購房群體爭取更多的購房時間。

　　對于首套房貸政策2012年定向放寬的方向，當前信貸政策對于首套房置業(yè)者過于緊張，2012年更應(yīng)該傾向于保護以自住剛性需求為主的購房者，強調(diào)房產(chǎn)的居住功能，弱化房產(chǎn)的投資功能。

　　此外，企業(yè)在推盤時序及策略上應(yīng)優(yōu)先考慮較為容易回籠資金的高速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品，以“現(xiàn)金為王”為主導，其他產(chǎn)品尤其是“地王”樓盤可以作為中長期“防守類”產(chǎn)品。

　　這些“防守類”產(chǎn)品需要博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時效性，要適度拉長項目的開發(fā)周期，伴隨著項目開發(fā)周期的拉長，以項目本身土地的升值及房價的上漲來對沖項目當前銷售相對虧損的狀態(tài)。如果把控的好，這些產(chǎn)品反而可以為企業(yè)贏得一些溢價的收益，也為企業(yè)發(fā)展帶來峰回路轉(zhuǎn)的效應(yīng)。

　　張宏偉　觀點新媒體專欄作者