當(dāng)前個(gè)案價(jià)格下調(diào)15-20%已經(jīng)可以激活市場(chǎng)成交量，開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有必要再進(jìn)一步降價(jià)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解，限購(gòu)延期的市場(chǎng)背景下，調(diào)控政策的走向仍將控制“價(jià)格”作為主要方向。年底及2012年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)反彈，開(kāi)發(fā)企業(yè)如何在成交量、成交金額上做出文章成為當(dāng)前市場(chǎng)份額爭(zhēng)奪的必然。

　　一般而言，個(gè)案價(jià)格下調(diào)15-20%成為當(dāng)前開(kāi)發(fā)商激活成交量的基本底線，也是當(dāng)前市場(chǎng)個(gè)案大幅下調(diào)價(jià)格幅度的主流。目前的市場(chǎng)情況下，降與不降已經(jīng)不是問(wèn)題，以“以價(jià)換量”的方式是“慢慢降”還是“一步到位地降”才是讓開(kāi)發(fā)商頭疼的大問(wèn)題。

　　“一步到位地降”這種類型樓盤所在板塊或區(qū)域成交表現(xiàn)來(lái)看，一旦一個(gè)樓盤做出大幅降價(jià)的市場(chǎng)行為，并且推盤量達(dá)到一定的量，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)整個(gè)樓盤的集中成交。如龍湖、中海的項(xiàng)目均如此，新城金郡、路勁翡翠灣等均是降價(jià)后的“日光盤”也是以低開(kāi)方式入市達(dá)成比較好成交的案例。

　　但當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)大幅降價(jià)及“日光盤”的現(xiàn)象并沒(méi)有帶動(dòng)整體宏觀樓市成交量的回暖，主要有以下四方面原因：

　　第一、從降價(jià)樓盤數(shù)量比例來(lái)看，目前只有5%左右的樓盤屬于“跑得快”這種類型，在當(dāng)前政策和市場(chǎng)環(huán)境下，整體市場(chǎng)具體每一個(gè)樓盤價(jià)格并沒(méi)有因?yàn)檫@次龍頭房企的降價(jià)而大幅降價(jià)調(diào)整，盡管多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)降價(jià)的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)，但是半數(shù)以上的樓盤仍然按照原來(lái)的市場(chǎng)策略進(jìn)行推盤，多數(shù)樓盤的價(jià)格并沒(méi)有做深度的調(diào)整。

　　第二、同一區(qū)域或板塊內(nèi)具有購(gòu)房資格的“房票”人群是一定的，“一步到位地降”的樓盤屬于第一個(gè)吃螃蟹的樓盤，第一個(gè)吃螃蟹的樓盤已經(jīng)將“房票”人群消化差不多，后續(xù)市場(chǎng)空間有限。

　　同一個(gè)板塊內(nèi)，如果出現(xiàn)1-2個(gè)樓盤大幅降價(jià)跑得快的樓盤，這個(gè)板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)就已處于“價(jià)格戰(zhàn)”狀態(tài)。“跑得快”的樓盤搶先降價(jià)勢(shì)必?fù)屜日加挟?dāng)?shù)鼐哂匈?gòu)房能力同時(shí)具有購(gòu)房資格的“房票”人群。不言而喻，其他樓盤由于跑的慢，板塊內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有足夠客戶來(lái)支持樓盤再次大幅降價(jià)推盤。

　　第三、大幅降價(jià)之外的其他開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者陷于市場(chǎng)觀望導(dǎo)致樓市成交量長(zhǎng)期處于低位。其他開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行觀望主要有兩個(gè)因素：

　　其他開(kāi)發(fā)企業(yè)或樓盤由于當(dāng)前市場(chǎng)大幅降價(jià)看不清當(dāng)前市場(chǎng)局面而陷于市場(chǎng)觀望，部分購(gòu)房者也由此進(jìn)一步觀望購(gòu)房；同一個(gè)板塊內(nèi)，對(duì)于沒(méi)有做大幅降價(jià)的樓盤，再做大幅降價(jià)的策略調(diào)整就很難以有第一個(gè)大幅降價(jià)吃螃蟹樓盤那樣效果好。

　　第四、限購(gòu)限貸以來(lái)，樓市的真實(shí)需求一直被壓制，盡管由于降價(jià)導(dǎo)致個(gè)案樓盤成交放量，但是宏觀樓市仍有不少市場(chǎng)需求由于政策面的原因沒(méi)有辦法進(jìn)入樓市進(jìn)行購(gòu)房或投資。

　　另外，樓市價(jià)格會(huì)不會(huì)進(jìn)一步下調(diào)？其實(shí)目前20%左右的降幅已經(jīng)是價(jià)格底部，也是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商降價(jià)的底線。如果市場(chǎng)局面持續(xù)惡化，市場(chǎng)層面表現(xiàn)的更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與到降價(jià)的行列中來(lái)，而不是進(jìn)一步將個(gè)案的樓盤再進(jìn)行價(jià)格下調(diào)，原因很簡(jiǎn)單，當(dāng)前個(gè)案價(jià)格下調(diào)15-20%已經(jīng)可以激活市場(chǎng)成交量，如，新城金郡、路勁翡翠灣等均是降價(jià)后的“日光盤”，降價(jià)可以達(dá)到成交量的效果，開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有必要再進(jìn)一步降價(jià)。

　　因此，從開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤策略及激活市場(chǎng)成交量的角度而言，把握好房?jī)r(jià)降幅成為關(guān)鍵。從當(dāng)前個(gè)案情況來(lái)看，房?jī)r(jià)降20%實(shí)際上有點(diǎn)降得過(guò)頭。降20%對(duì)于推盤來(lái)講除了可以激活市場(chǎng)成交量這個(gè)目的，更多的是蘊(yùn)藏著企業(yè)營(yíng)銷策略的因素，如降價(jià)市場(chǎng)炒作話題、板塊熱度炒作、樓盤熱銷炒作、危機(jī)營(yíng)銷等。

　　其實(shí)，關(guān)于當(dāng)前樓盤個(gè)案降價(jià)，只要相對(duì)于前期成交均價(jià)有10%左右的降幅就可以激活成交量了，開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有必要按照20%降幅進(jìn)行推盤。市場(chǎng)當(dāng)中所謂較大幅度折扣有可能是在前期備案價(jià)格基礎(chǔ)上或報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行的價(jià)格折扣，當(dāng)前全國(guó)各地出現(xiàn)樓盤打?qū)φ?、市?chǎng)拋售樓盤等現(xiàn)象，往往降價(jià)幅度大小言行不一，也存在利用這種所謂大幅折扣進(jìn)行市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)炒作的目的。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者