雖然“以后就不再做房地產(chǎn)了”只是宋衛(wèi)平的一句氣話，但從目前的種種動作來看，綠城似乎已經(jīng)開始謀求轉型之路。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 綠城與中投、黑石的合作逐漸明朗化。雖然目前三方合資公司尚未成立，但已經(jīng)開始著手尋找投資項目。

　　早前曾有消息稱，合資公司已在接洽北京昌平新城、密云新城等項目。而最新消息顯示，綠城、中投在昌平新城項目的投資幾乎已經(jīng)敲定。

　　據(jù)悉，綠城、中投及黑石合資公司的負責人已與昌平區(qū)政府、TBD區(qū)域內一些在建項目的負責人進行了磋商，欲投資TBD區(qū)域的基礎設施建設。

　　位于昌平區(qū)回龍觀區(qū)域的某產(chǎn)業(yè)基地負責人介紹，剛與回龍觀鎮(zhèn)政府負責人以及合資公司負責人召開了一次會議，被要求暫停地塊的繼續(xù)轉讓及已轉讓地塊的報批，“綠城、中投和黑石的入主或已成定局”。

　　另據(jù)觀點新媒體求證，該消息已經(jīng)得到綠城方面的證實。綠城內部人士進一步透露，此次在北京昌平的項目實為土地一級開發(fā)。

　　一級開發(fā)

　　一直以來，綠城在一級開發(fā)上的動作極少，如今介入北京昌平TBD的一級開發(fā)，其模式與目的均令人所好奇。

　　有分析人士指出，像綠城這類房產(chǎn)商如今進入一級開發(fā)，并非是作為獨立一級開發(fā)商，因為綠城難以直接操作這么龐大的項目。

　　據(jù)了解，單單北京昌平TBD區(qū)域，面積就達55平方公里。

　　上述人士續(xù)指，由于一級開發(fā)項目都是成片開發(fā)，這就意味著前期投入的資金非常龐大，動輒幾百億甚至上千億，而綠城等二級開發(fā)商并不具備相當?shù)膶嵙Α?/p>

　　相關人士表示，綠城或會選擇跟一級開發(fā)商合作，只是參與當中部分土地的整理，或入股共同開發(fā)。

　　除綠城以外，近期不少房產(chǎn)開發(fā)商也在紛紛介入一級開發(fā)市場。除了能規(guī)避調控風險之外，可觀的利潤也是驅使房企參與一級開發(fā)的動力之一。

　　有業(yè)內人士向觀點新媒體介紹，按照國土資源部規(guī)定，一級土地開發(fā)商可得到的利潤為總投資額的8%，但開發(fā)商不會因為這8%而參與到一級土地開發(fā)。

　　該人士表示，更多利潤在于土地收儲之后向二級開發(fā)商賣地中產(chǎn)生的增值部分，但最終利潤還是要視乎是否全額返還還是與政府分成。

　　他續(xù)稱，二級開發(fā)商進入一級開發(fā)，最重要的目的其實是希望通過一級開發(fā)，實現(xiàn)二級市場的進入。

　　相關分析人士也表示，如果參與了一級開發(fā)，那么以后拿地的成本就遠低于招拍掛，并有可能以優(yōu)先次序拿到好的地塊。“投入的量雖然不大，但回報比較好。”

　　不過綠城相關人士已否認公司會借此進入二級市場開發(fā)。

　　賣地售股

　　眼下對于綠城而言，或許真的是“賣房不如賣地”。

　　今年開始，綠城的銷售一直不振，資金鏈長期處于緊繃狀態(tài)，這也讓綠城不斷地被卷入各種“破產(chǎn)”傳言中。

　　為了提振現(xiàn)金流，綠城表示，將考慮騰挪出售旗下部分項目。

　　“綠城并沒有事先預計好出讓哪塊地，如果對方看中了綠城的地塊，就可以商談。”綠城表示。

　　知情人士向觀點新媒體透露，綠城正在與融創(chuàng)及SOHO中國洽談旗下地塊的股權合作與轉讓。

　　據(jù)悉，融創(chuàng)正在與綠城洽談無錫地塊的收購，計劃以購入該地塊一半股權，價格不會在原地價的基礎上有太大溢價。

　　與此同時，綠城有意將持有的10%上海外灘地王股權出售。知情人士表示，綠城或將以10億的成本價售予潘石屹。

　　而此前傳言要轉讓的杭州蘭園等項目，綠城日前亦承認，該等項目也在談判中。

　　根據(jù)綠城中報所示，綠城仍有4000萬平方米的土地儲備?？梢灶A見的是，資金捉襟見肘的綠城未來還將有更多的項目進行出售。

　　事實上，在此之前，綠城就已經(jīng)開始進行了項目的騰挪工作。

　　有消息稱，此前傳言的“海航收購綠城項目”一事確實屬實，雙方更從9月就開始相關細節(jié)的確認工作。

　　據(jù)海航內部人士透露，海航此番收購了綠城在海南、杭州、青島三大旅游城市的共6個項目，產(chǎn)品類型主要涉及別墅和酒店類產(chǎn)品。

　　此外，綠城在杭州的2個項目也已經(jīng)被拿出來與濱江集團合股，總涉及權益超過30億元，綠城在完成此舉后或許還能周轉出十幾億元資金。

　　轉型建筑商

　　“首先就是努力做銷售，把房子賣出去；如果這個不夠有效，第二就是看看能不能騰挪掉幾個項目；最后一個階段，如果前面的手段都不奏效，就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了。”

　　面對外界對于綠城的質疑，其董事長宋衛(wèi)平此前給出了上述的回應。

　　雖然綠城表示，“以后就不再做房地產(chǎn)了”只是宋衛(wèi)平的一句氣話，但從目前的種種動作來看，綠城似乎已經(jīng)開始謀求轉型之路。

　　“別人是地主，我們是長工。我們的心態(tài)很好，給員工打工，給客戶打工，給銀行打工，給社會打工，給股東打工。”綠城副董事長羅釗明直言，未來五年將從地產(chǎn)運營商向地產(chǎn)服務商轉變。

　　曾有分析人士直指，綠城已經(jīng)離開發(fā)商的角色越來越遠，更多像是建筑商。

　　事實上，目前綠城的大多數(shù)項目均采取合作代建的模式，就連與中投、黑石合作的一級開發(fā)項目也不例外。

　　綠城也似乎想在代建道路上闖出一片新天地。據(jù)了解，目前綠城的代建模式有政府代建、商業(yè)代建和資本代建，其合作對象分別為政府機構、項目持有者和資本市場。

　　政府代建項目代建費一般為建安成本的3%-5%，多為安置房代建，后兩種模式收益稍高，綠城可收取7%左右的項目管理費。雖然利潤比房地產(chǎn)開發(fā)低，但總歸穩(wěn)定。

　　作為綠城的“另一條腿”，代建的路相較于開發(fā)也走得順暢一些。

　　相關數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月，和綠城有意向的商業(yè)代建項目超過200個，綠城已簽約的項目達50多個，總建筑面積700萬平方米，總可售金額接近1000億元。

　　綠城中國常務副董事長兼執(zhí)行主席壽柏年表示，希望通過代建業(yè)務，在兩三年內把負債率下降到一個合理的水平。“以后不是主要靠投資來賺錢，而是靠品牌和管理輸出來賺錢。”