目前房地產市場形勢錯綜復雜，3年后的市場前景更是難以預料，地產企業(yè)的上市必然充滿坎坷與挑戰(zhàn)。

　　觀點網 李寧 從半個月以來連續(xù)兩次公開表態(tài)來看，星河集團的上市信心不可謂不大，但眾所周知，上市需要綜合各方因素，無論是2015年的資本市場還是星河自身“故事”的獨特性，都值得探討。

　　12月15日，星河集團總裁姚惠瓊對外表示，集團目前正在調整內部業(yè)務架構和戰(zhàn)略布局，為2015年前完成上市作準備，而業(yè)績方面則計劃在2012年銷售規(guī)模能突破百億。

　　前景展望

　　姚惠瓊稱，星河集團會有兩套上市方案，一是集團整體上市，二是把商業(yè)地產分拆出來單獨上市，上市地點等細節(jié)目前還沒最后確定。

　　她指出，星河集團未來會著力發(fā)展住宅、商業(yè)、金融三元驅動的業(yè)務架構，商業(yè)地產會占業(yè)務構成的30%左右，商業(yè)面積預計5年內達到200萬平方米，而金融投資業(yè)務的占比計劃達到10-15%。

　　姚惠瓊早在11月30日就曾表示，目前星河已在運營的五大商業(yè)項目總面積超過60萬平方米，且正打算將其在商業(yè)地產中的成功模式復制到全國。

　　至于兩套上市方案當下詳細的進展，姚惠瓊向觀點新媒體表示：“目前確實是在進展當中，也和一些投行有接觸，其他的信息暫時還不方便對外透露。”

　　值得擔憂的是，目前房地產市場形勢錯綜復雜，3年后的市場前景更是難以預料，地產企業(yè)的上市必然充滿坎坷與挑戰(zhàn)。

　　第一上海證券投行部高級項目經理李兢也向觀點新媒體表示，星河如果是集團整體上市其實環(huán)境非常不好，政府已經表明了明年房地產繼續(xù)調控，因此后年也不見得就轉好。而且這一輪調控使得整個地產行業(yè)的業(yè)態(tài)也發(fā)生了變化，所以靠住宅來上市其實前景并不算好，而且?guī)缀蹩梢钥隙ǖ氖牵幢闵鲜谐晒乐狄膊桓摺?/p>

　　世聯(lián)地產首席分析師王海斌則認為，星河上市的話，首先要明確自己的商業(yè)模式，比如萬科和恒大都是屬于快速周轉全國復制的模式，而星河的具體模式是什么？另一方面，星河如果在香港上市的話，毫無疑問土地儲備將最為關鍵，因此這三年公司要大量拿地。以目前的環(huán)境以及星河自身40多億的銷售額來看，有一定困難，市場不好再去拿地肯定會影響公司的資金狀況。

　　拿地“基本功”

　　說到拿地，星河今年的確是動作頻頻，這似乎也是公司在練上市前的“基本功”。

　　今年2月22日，星河集團競得了位于江蘇常州武進西太湖的1000畝儲備用地，主要用于酒店與住宅開發(fā)。

　　3月28日，星河集團與廣州南沙區(qū)南橫村正式簽約合作，合作的項目地處南沙區(qū)高新科技園區(qū)附近，占地面積98000平方米，可建設用地73333平方米，土地用途為商住用地。

　　11月8日，星河集團宣布以3.13億元成功獲得天津市西青區(qū)兩宗住宅用地，總建筑面積18萬平方米，這也是星河集團在環(huán)渤海地區(qū)首次布局。

　　對于下一步的拿地策略，姚惠瓊也直言：“未來公司還準備進入武漢、重慶、成都等城市，二三線城市將作為今后的重點。”

　　“即便是增加土地儲備，但以2015年之前上市為目標的話，還必須要保證今后三年能否穩(wěn)健增長。比如公司的銷售額、凈利潤、毛利潤能否持續(xù)穩(wěn)健增長？這些都是上市的基本條件。”李兢對此同樣有所擔憂。

　　他還稱，整體上市肯定是以住宅為關鍵，但給投資人“講故事”也不太好講，因為主要部分是住宅，次要部分是商業(yè)和金融，問題是這三個關聯(lián)性行業(yè)中星河都難以表現(xiàn)出自己的獨特性、差異化。

　　因此，李兢認為，這樣兩套方案，相對有希望的是把商業(yè)地產做成“REITs”模式，因為從星河的COCOPARK、君尚百貨等項目做的還算不錯。而且從國內商業(yè)地產的發(fā)展趨勢上看，商業(yè)部分的價值空間還是很大的。

　　分拆商業(yè)風險

　　事實上，星河希望商業(yè)部分上市的想法由來已久，而且為之也努力了數(shù)年之久。

　　星河在商業(yè)地產方面的發(fā)展，最早能追溯到2004年1月，當時星河收購了位于深圳市中心區(qū)的原“泰華購物公園”商業(yè)用地，并將之注冊為“星河蘇活購物公園”的商業(yè)項目，后改名COCOPARK，該項目于2006年7月開業(yè)，整體投資額8億元。

　　今年9月份，星河與日本的三井不動產株式會社進行了相關洽談。據(jù)內部消息稱，星河一直希望能把商業(yè)項目打造為高端商業(yè)形態(tài)，但由于自身發(fā)展商業(yè)的經驗不是很強，而三井在東京乃至全球都做得很好，所以星河希望能借助三井這方面的經驗。

　　在具體的合作上，雙方主要有兩方面合作，第一是商業(yè)部分的運營和招商；第二是商業(yè)綜合體的設計和產品創(chuàng)新。

　　這一系列商業(yè)上的謀劃，在深圳地產專家半求看來，星河是在致力于推動商業(yè)項目上市。

　　半求稱，星河之前曾有計劃把商業(yè)項目打包上市，還專門成立了上市的團隊，后來礙于整個環(huán)境所變而沒有下文。不過星河現(xiàn)在也一直都在推進，這一次與三井的合作，也不排除是希望把商業(yè)地產做大做強，以此能盡快推動上市。

　　事實上，如果僅以商業(yè)上市也會面臨諸多挑戰(zhàn)，有不愿具名的商業(yè)地產市場人士指出，星河如果拿商業(yè)部分去上市，可能對整個集團的運營管理會帶來挑戰(zhàn)。

　　該人士解釋稱，因為商業(yè)一般都是拿去做抵押，然后再借錢去拓展，“項目”相當于保證了公司的現(xiàn)金流，比如萬達基本是這樣運作的，因此這會使得星河目前的盈利模式產生變化， 尤其對于公司提出的“三駕馬車”概念將產生影響。

　　世聯(lián)地產王海斌也認為，星河在商業(yè)部分的優(yōu)勢不算非常突出，因為隨著越來越多的房企都涌進了商業(yè)地產，市場的壓力也比較大，同質化的產品會過多。比如像中糧的大悅城、華潤的萬象城，這些都有非常明確的盈利模式，算是比較有特色的。

　　第二個方面，星河作為傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，做商業(yè)地產其實大多以持有為主，自身的資金狀況能否支持？因為必須要有龐大的資金沉淀在商業(yè)項目上，而且不同公司做商業(yè)的利潤回報也不同，這些都需要慎重。

　　“從星河提出的商業(yè)與整體這兩套上市思路分析，感覺好像是商業(yè)上不了就整體上市上，或者整體上不了再去嘗試商業(yè)上市，這似乎說明了公司信心不足。因為一般很少聽到一家公司上市有幾個版本，都是講一個自己最大優(yōu)勢的”故事“。王海斌指出。