未來(lái)增資持續(xù)進(jìn)行的可能性大，方式可能包括通過(guò)合資公司向綠城收購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)等，這代表綠城后續(xù)資金問(wèn)題將基本得到解決。

　　摘要：

　　2011年6月3日，綠城中國(guó)(03900.HK)公告：綠城房地產(chǎn)與綠城陽(yáng)光、合資伙伴甲及乙，于2011年6月3日訂立協(xié)議，擬投資成立合資公司，合資公司注冊(cè)資本為20億元，綠城房地產(chǎn)、綠城陽(yáng)光、甲方、乙方分別出資4.8億元、1.2億元、12億元及2億元，四方股權(quán)分別為24%、6%、60%及10%。各方約定在公司成立時(shí)初步出資20%，余下的80%將于合資公司成立后兩年內(nèi)支付。

　　據(jù)新世紀(jì)等媒體報(bào)道：合作方中的甲方為中國(guó)投資有限責(zé)任公司旗下公司建銀投資，乙方為全球知名的私募股權(quán)基金公司美國(guó)黑石公司。

　　因此，中投占合資公司60%的股權(quán)、黑石占合資公司10%股權(quán)。

　　我們預(yù)判：如果該新聞屬實(shí)，則中投公司與黑石對(duì)于綠城的注資可能將不會(huì)僅限于該合營(yíng)公司14億的注資，未來(lái)增資持續(xù)進(jìn)行的可能性大，方式可能包括通過(guò)合資公司向綠城收購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)等，這代表綠城后續(xù)資金問(wèn)題將基本得到解決。

　　我們認(rèn)為綠城和中投、黑石成立合資公司將帶來(lái)三方面積極影響。

　　積極影響之一：市場(chǎng)對(duì)綠城可能倒閉引發(fā)的恐慌和下跌預(yù)期將有效消除，對(duì)于行業(yè)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)的疑慮也將大幅降低。

　　積極影響之二：中投和黑石作為國(guó)家資本及外資代表的進(jìn)入，代表國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)資本對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)具有價(jià)值底線的資源屬性的肯定，同時(shí)也代表其對(duì)地產(chǎn)中長(zhǎng)期前景看多的樂(lè)觀態(tài)度。這與我們2012年投資策略報(bào)告《平衡？再生》中房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷調(diào)整后將恢復(fù)再生的觀點(diǎn)一致。

　　積極影響之三：代表政府和實(shí)業(yè)資本對(duì)于具有優(yōu)勢(shì)品牌、管理溢價(jià)的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商是持扶持態(tài)度的，該態(tài)度也將適用于行業(yè)內(nèi)其他優(yōu)質(zhì)公司，未來(lái)同類(lèi)優(yōu)質(zhì)公司的倒閉可能性同樣將降低。

　　維持行業(yè)增持評(píng)級(jí)并推薦。我們判斷行業(yè)基本面將繼續(xù)逐漸探底，2012年上半年將持續(xù)處于調(diào)整狀態(tài)，但基本面尤其是房?jī)r(jià)的下滑，有助于政策壓力的積極釋放。雖然整體調(diào)控思路仍將維持，但伴隨通脹和房?jī)r(jià)回落，預(yù)判政策面局部松動(dòng)將越來(lái)越容易兌現(xiàn)。在地方財(cái)政壓力加大的背景下，北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的放寬；杭州撥出1億元資金用于鼓勵(lì)高端人才購(gòu)房，首套房補(bǔ)貼可達(dá)20萬(wàn)元/套；南京、寧波等城市放松公積金貸款政策等都表明地方在不違反中央調(diào)控基調(diào)下開(kāi)始略松。

　　選股策略：（1）優(yōu)質(zhì)低估值龍頭持有制勝策略，12年四季度前將獲超30%的絕對(duì)收益：推薦保利地產(chǎn)、金科集團(tuán)、首開(kāi)股份、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬(wàn)科、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)。（2）4階段中的房?jī)r(jià)下降I階段，建議側(cè)重估值安全、兌現(xiàn)能力強(qiáng)的地產(chǎn)+X公司：推薦華僑城、華業(yè)地產(chǎn)、北京城建、中國(guó)寶安、新湖中寶、中天城投、建發(fā)股份。

　　國(guó)泰君安：綠城與中投、黑石合作點(diǎn)評(píng)