和申銀萬國(guó)預(yù)計(jì)雅居樂年底現(xiàn)金只有28億元不同的是，陳耕的預(yù)期稍顯樂觀，其認(rèn)為雅居樂的期末現(xiàn)金應(yīng)可以保持在40億元的水平。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 對(duì)于雅居樂來說，這個(gè)年關(guān)可能不會(huì)有之前預(yù)期的那么好過了。按照券商預(yù)期，今年年底，雅居樂的現(xiàn)金將只有28億元。

　　11月28日，花旗發(fā)表研究報(bào)告稱，雅居樂明年銷售或會(huì)面臨較大挑戰(zhàn)，只能錄得持平增長(zhǎng)。

　　報(bào)告還指出，雅居樂目前所持土儲(chǔ)并不比同業(yè)要優(yōu)，加上管理層預(yù)期，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)困難的趨勢(shì)將持續(xù)至明年第一季，第二季政策可能會(huì)放松，到第三季市場(chǎng)才會(huì)正?；?/p>

　　但對(duì)于雅居樂明年350萬平方米銷售目標(biāo)，花旗認(rèn)為仍具挑戰(zhàn)性。

　　年度銷售將縮水

　　事實(shí)上，不僅僅是投行的研究機(jī)構(gòu)對(duì)雅居樂未來的銷售表示了明確的擔(dān)憂，就連雅居樂的高層也已經(jīng)開始面對(duì)這個(gè)現(xiàn)實(shí)。

　　11月25日，雅居樂副總裁劉華錫接受采訪時(shí)表示，雅居樂至少在明年2月份之前將停止購地，公司會(huì)在明年春節(jié)后，對(duì)情勢(shì)進(jìn)行再次評(píng)估。

　　劉華錫稱，由于房地產(chǎn)調(diào)控造成的銷售下滑，雅居樂將停止或削減部分在建項(xiàng)目的規(guī)模，以降低建設(shè)支出。同時(shí)，雅居樂會(huì)選擇性地下調(diào)部分項(xiàng)目的售價(jià)來提升銷售，并降價(jià)出售部分項(xiàng)目的尾盤。目前公司正在增加現(xiàn)金儲(chǔ)備，將在環(huán)境轉(zhuǎn)好后以較低價(jià)格拿地。

　　而據(jù)香港業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)透露稱，日前雅居樂主席陳卓琳也坦言稱今年雅居樂的銷售將無法完成年初的370億元目標(biāo)。

　　更重要的是，陳卓琳更直言清水灣的百億銷售計(jì)劃肯定無法達(dá)到。

　　根據(jù)11月8日，雅居樂宣布的數(shù)據(jù)顯示，10月其實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為33億元，合約銷售面積約為29萬平方米，合約銷售均價(jià)約為每平方米11398元。

　　1至10月份，雅居樂實(shí)現(xiàn)合約銷售金額達(dá)262億元，同比增長(zhǎng)16%；合約銷售面積約為250萬平方米，同比增長(zhǎng)22%；合約銷售均價(jià)約為每平方米10480元。

　　雅居樂方面稱，1至10月份，海南清水灣合約銷售金額約為67億元。

　　海南市場(chǎng)的波動(dòng)

　　雖然和其他上市房企相比，雅居樂的銷售數(shù)字并不難看，甚至擠得進(jìn)中上的水平。但其光亮數(shù)字下的危機(jī)或也開始顯現(xiàn)。

　　在申銀萬國(guó)對(duì)雅居樂發(fā)布的一份研究報(bào)告中，其稱雅居樂全年銷售或?qū)⒈仍?jì)劃370億的銷售目標(biāo)低13%，進(jìn)而“在此情況下，期末凈負(fù)債率將上升至83%，更值得擔(dān)憂的是，根據(jù)我們測(cè)算期末公司現(xiàn)金余額將驟降至28億元。”

　　申銀萬國(guó)認(rèn)為，海南目前的成交量已經(jīng)跌到谷底，預(yù)計(jì)開發(fā)商將開始大幅降價(jià)促銷。而“降價(jià)將進(jìn)一步引發(fā)市場(chǎng)對(duì)海南資產(chǎn)價(jià)格縮水的悲觀預(yù)期，這將持續(xù)壓制雅居樂的估值(公司三分之一土地儲(chǔ)備位于海南)”。

　　顯然，對(duì)于土地儲(chǔ)備有1/3都在海南的雅居樂來說，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)些許波動(dòng)，都將直接影響到其整個(gè)銷售收入的表現(xiàn)。

　　這樣的關(guān)聯(lián)效應(yīng)從今年雅居樂清水灣的銷售業(yè)績(jī)上已經(jīng)充分體現(xiàn)。

　　前兩年為雅居樂做出巨大貢獻(xiàn)的海南清水灣項(xiàng)目今年的銷售稱不上理想。直到10月7日，銷售不過51億元，其中上半年，海南清水灣的銷售為46億元。

　　即使按照雅居樂最新公布的前十月銷售完成67億元的情況來看，其主席陳卓琳也已經(jīng)清楚認(rèn)識(shí)到百億銷售完成的可能性極低。

　　輝立證券地產(chǎn)分析師陳耕此前也坦言預(yù)期清水灣今年的確很難完成百億銷售，但其表示，這主要是因?yàn)檎麄€(gè)海南市場(chǎng)不好所帶來的影響，此外今年海南還有一些全新項(xiàng)目推出，也分流了購房人群。

　　昨日，陳耕再次表示目前海南資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)所帶來的影響將十分明顯，尤其會(huì)在2012年上半年反映更加充分。

　　不過，和申銀萬國(guó)預(yù)計(jì)雅居樂年底現(xiàn)金只有28億元不同的是，陳耕的預(yù)期稍顯樂觀，其認(rèn)為雅居樂的期末現(xiàn)金應(yīng)可以保持在40億元的水平。

　　但同時(shí)，其也表示，即使按照40億元預(yù)期，現(xiàn)金狀況也是比較緊的。陳耕進(jìn)一步解釋稱，或許對(duì)于雅居樂而言，賬面現(xiàn)金的大幅減少還并不會(huì)引起太大的擔(dān)憂，畢竟對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，賬面情況只是參考。

　　區(qū)域集中度太高

　　即使現(xiàn)金的驟減所帶來的壓力或許真的比預(yù)期的要小，但從2011年來說，雅居樂的另一個(gè)劣勢(shì)卻已經(jīng)開始顯現(xiàn)。即雅居樂的布局過于集中在廣東省內(nèi)和海南，而其他省外項(xiàng)目今年為其貢獻(xiàn)的銷售業(yè)績(jī)體現(xiàn)并不明顯。

　　回顧2011年截至目前雅居樂所發(fā)的銷售數(shù)據(jù)，幾乎甚少提及除了清水灣之外的廣東省外項(xiàng)目。

　　以10月銷售通訊為例，除了公布清水灣銷售69億元之外，雅居樂還表示廣州雅居樂劍橋郡合約銷售金額約為41億元，銷售表現(xiàn)皆較為突出。佛山南海御景名門自9月中旬開盤以來持續(xù)熱銷，實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為8億元。

　　而后，再無其他。

　　事實(shí)上，在廣東省外雅居樂也在好幾個(gè)城市有所布局，包括重慶、南京、成都、西安和沈陽等。

　　曾經(jīng)，雅居樂于南京的銷售一度處于全市冠軍，但隨著項(xiàng)目銷售完畢，目前南京新的可售項(xiàng)目還處于空白階段。

　　標(biāo)普地產(chǎn)分析師陸楓回憶稱，直到今年年中，雅居樂于南京的新項(xiàng)目還沒有開工，而沈陽項(xiàng)目雖計(jì)劃開盤，但預(yù)售證卻很晚才拿到，也影響了銷售。

　　此前已多次被關(guān)注的成都項(xiàng)目近期有較大動(dòng)作。最近，成都雅居樂項(xiàng)目聘請(qǐng)了專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，加大了推廣量和推廣力度，銷售也有了比較明顯的改善。

　　但據(jù)成都臥龍吟機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理?xiàng)蠲鞲槐硎?，之前雅居樂在成都的銷售都是自己操作，但他感覺其似乎并不重視營(yíng)銷推廣，加上對(duì)成都市場(chǎng)研究不夠，產(chǎn)品做得也不算大氣，所以銷售一直不慍不火。

　　相關(guān)人士就認(rèn)為，將雅居樂省外項(xiàng)目的情況和省內(nèi)的情況相比，它們之間的銷售情況仍然有明顯差別。

　　陸楓表示，雅居樂的布局集中度高，風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)會(huì)比較大，這是其弱勢(shì)。

　　旅游地產(chǎn)引爭(zhēng)議

　　或許正是迫于現(xiàn)金流的壓力，目前雅居樂也開始有意識(shí)的調(diào)整了資本支出。

　　事實(shí)上，按照陳耕的預(yù)計(jì)，2011年的年報(bào)，雅居樂的在售和投資將會(huì)受到影響，其中，資本支出會(huì)明顯減少。

　　除了劉華錫所說的放緩拿地之外，另一個(gè)減少的方式是減緩部分項(xiàng)目的建設(shè)，以減少當(dāng)期工程款的支付。

　　但另一個(gè)值得注意的事實(shí)是，在2011年的上半年，雅居樂仍在大力擴(kuò)展旅游地產(chǎn)，在全國(guó)各地簽下了不少框架協(xié)議。

　　6月23日，中山雅建房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理鄭建強(qiáng)表示，雅居樂將投資40億元在廣東中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展旅游地產(chǎn)，項(xiàng)目占地約500畝，建筑面積約60萬平方米，包括酒店、商業(yè)街、休閑廣場(chǎng)業(yè)態(tài)等。而中山雅建是雅居樂地產(chǎn)的項(xiàng)目公司之一。

　　在此之前，雅居樂今年拓展的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目還包括，與云南景洪市人民政府簽定了“景洪市雅居樂旅游度假項(xiàng)目”，遼寧盤錦遼河口紅海灘濕地旅游綜合體項(xiàng)目、云南瑞麗旅游度假項(xiàng)目均被雅居樂收歸囊中。

　　雅居樂對(duì)旅游地產(chǎn)的“熱情”不免讓人產(chǎn)生諸多聯(lián)想。數(shù)據(jù)顯示，雅居樂地產(chǎn)去年合約銷售總額合計(jì)人民幣323億元，僅旅游地產(chǎn)項(xiàng)目海南“清水灣”就貢獻(xiàn)了99億元，占30.5%。

　　面對(duì)雅居樂如此積極的旅游地產(chǎn)布局，陳耕在其關(guān)于雅居樂的研報(bào)中寫道：“大力發(fā)展旅游地產(chǎn)，能夠在一定程度規(guī)避住宅地產(chǎn)的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)從2013年開始公司旅游地產(chǎn)的收入占比有望達(dá)到三成。”

　　直到今日，陳耕依然堅(jiān)持雅居樂發(fā)展旅游地產(chǎn)的大方向并沒有錯(cuò)，但其同時(shí)也表示，大量發(fā)展旅游地產(chǎn)，資金的短期壓力會(huì)驟增。

　　而標(biāo)普分析師陸楓則認(rèn)為，按照目前的框架協(xié)議，雅居樂如果真的獲取這些項(xiàng)目，應(yīng)該也是分期開發(fā)，因此資金壓力不會(huì)太大。

　　但其認(rèn)為，發(fā)展旅游地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于，這種模式的房地產(chǎn)項(xiàng)目受經(jīng)濟(jì)影響大，不是剛需產(chǎn)品，銷售對(duì)象并不穩(wěn)定。

　　顯然，從今年的情況來看，凡是以開發(fā)剛需為主的企業(yè)銷售都取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，而那些做所謂高端，剛需消費(fèi)并不明顯的產(chǎn)品的企業(yè)的確業(yè)績(jī)略顯疲軟。