更有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商直言，此次蘇寧環(huán)球在云南石林開建旅游地產(chǎn)項目，“實際上就是為了圈地”。

　　觀點網(wǎng) 李欣鞠11月18日，蘇寧環(huán)球石林旅游文化區(qū)一期正式開工，計劃投資48億元，建筑面積近90萬平方米，將于2015年建成。

　　蘇寧環(huán)球集團(tuán)打造的石林旅游文化區(qū)項目位于云南省石林縣，占地面積約3.5平方公里，合5300畝，總投資達(dá)100億元。據(jù)悉，這是蘇寧環(huán)球的首個旅游地產(chǎn)項目。

　　分析認(rèn)為，此次蘇寧環(huán)球大手筆進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)，除了住宅市場受到?jīng)_擊的因素外，也是出于異地擴張的考慮。

　　石林旅游文化項目

　　石林旅游文化區(qū)的規(guī)劃范圍東至九石阿旅游專線和石林中路，南至綠芳塘水庫，西至桃花園，北至石林火車站。

　　項目分兩期建設(shè)，以昆石高速公路為界。一期位于昆石高速公路南側(cè)，占地面積近87公頃，約1300畝，是石林旅游文化區(qū)的核心區(qū)域，將于2014年建成。二期位于昆石高速公路北側(cè)，占地面積276公頃，約4000畝，將在2017年建成。

　　蘇寧環(huán)球表示，將以石林地質(zhì)景觀和阿詩瑪傳奇為依托，以旅游、文化兩大戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，通過整體規(guī)劃，分期開發(fā)，把該項目打造成業(yè)態(tài)豐富、功能多樣化的文化、旅游服務(wù)區(qū)。

　　根據(jù)規(guī)劃，石林旅游文化區(qū)的主要項目包括，結(jié)合石林地形地貌建造的兩座高星級酒店，銷售民族民間土特產(chǎn)和工藝品的旅游商業(yè)中心，匯聚風(fēng)味小吃、特色餐飲的美食城、酒吧、茶坊、畫廊等文化娛樂場的時尚休閑街區(qū)，以及由客棧、經(jīng)濟型酒店、度假別墅組成的彝族風(fēng)情小鎮(zhèn)和國際度假村。

　　此外，石林旅游文化區(qū)還將規(guī)劃建設(shè)演藝中心、彝族博物館、節(jié)慶廣場等配套設(shè)施。

　　蘇寧環(huán)球的內(nèi)部人士表示，項目初步估算的總投資達(dá)100億元。鑒于投資金額巨大，蘇寧環(huán)球擬通過多種渠道籌措資金，包括股東資本金投入、銀行融資、吸引戰(zhàn)略投資和資本市場直接融資等。

　　對于蘇寧環(huán)球首次進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，南京中原相關(guān)研究人士指出，由于現(xiàn)在住宅地產(chǎn)受到宏觀調(diào)控的影響比較大，很多開發(fā)商都在考慮轉(zhuǎn)型，選擇進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域。

　　該人士還表示，蘇寧環(huán)球的母公司資產(chǎn)比較多元化，擁有電器、商場等資源，而蘇寧環(huán)球是以住宅產(chǎn)品為主，因此也會考慮多元化的發(fā)展。

　　上述蘇寧環(huán)球內(nèi)部人士也承認(rèn)，公司一直在做住宅產(chǎn)品，但是住宅市場近來遇到了一些困難和沖擊，在這樣的情況下開辟旅游地產(chǎn)市場，也是一種探路的嘗試。

　　他還表示，如果石林旅游文化區(qū)項目取得成功，蘇寧環(huán)球還會在其他旅游熱點地區(qū)嘗試旅游地產(chǎn)的開發(fā)，甚至不排除在各地做規(guī)?；?、程序化開發(fā)的可能。

　　異地擴張的土地策

　　此次蘇寧環(huán)球大手筆進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)，除了住宅市場受到?jīng)_擊的因素外，也是出于異地擴張的考慮。

　　資料顯示，蘇寧環(huán)球非常重視土地資源的儲備和持續(xù)發(fā)展，取得了大量質(zhì)優(yōu)價廉的項目，擁有儲備用地近1500多萬平方米。

　　蘇寧環(huán)球?qū)椖康倪x擇一直強調(diào)“城市近郊、規(guī)模大、成本低”的標(biāo)準(zhǔn)，所選項目往往位于城郊接合部，是政府重點發(fā)展的新區(qū)。這些區(qū)域的土地往往成本較低，而且周邊的一些配套和交通往往都由政府出資建設(shè)，發(fā)展?jié)摿^大。

　　中原證券的研究報告也指出，蘇寧環(huán)球獲取土地儲備具有戰(zhàn)略眼光，通過配合政府的新區(qū)開發(fā)計劃，以較低的價格儲備了大量的優(yōu)質(zhì)項目，在全國性擴張進(jìn)程中，能不斷獲取質(zhì)優(yōu)價廉的項目，在同行業(yè)中具有較大競爭力。

　　近年來，蘇寧環(huán)球已在上海、吉林、無錫、蕪湖、昆明等地相繼落子，開始向全國擴張地產(chǎn)版圖。

　　蘇寧環(huán)球最近一次在土地上的大動作，是于今年8月30日，與廣州市荔灣區(qū)人民政府、國家開發(fā)銀行廣東省分行簽署《土地開發(fā)戰(zhàn)略合作協(xié)議》，擬通過三方合作對廣州市白鵝潭地區(qū)28平方公里土地進(jìn)行一級開發(fā)。

　　根據(jù)協(xié)議，蘇寧環(huán)球按持股比例分享一級土地開發(fā)4.5%的項目財務(wù)顧問費和20%的土地溢價部分。同時，公司或關(guān)聯(lián)方原則上應(yīng)參與儲備項目地塊土地使用權(quán)出讓的競買。以此來看，蘇寧環(huán)球意圖通過一級開發(fā)進(jìn)入二級土地開發(fā)的意圖十分明顯。

　　湘財證券亦指出，此次舉動既是蘇寧環(huán)球?qū)σ患壨恋亻_發(fā)的一種嘗試和探索，也是其成功進(jìn)入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的一種戰(zhàn)略選擇，開啟了地產(chǎn)運營的新模式，增強了資源獲取能力。

　　除了覬覦廣州的土地市場外，蘇寧環(huán)球還將目光瞄準(zhǔn)了位于旅游開發(fā)熱點區(qū)域的云南石林。更有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商直言，此次蘇寧環(huán)球在云南石林開建旅游地產(chǎn)項目，“實際上就是為了圈地”。

　　他進(jìn)一步表示，很多開發(fā)商開發(fā)旅游項目時，都與政府簽訂了合作的框架性協(xié)議。例如，原來開發(fā)協(xié)議上是10萬或5萬每畝，但由于政策規(guī)定，每個省份、城市出臺了地價方面的指導(dǎo)價，因而在招拍掛時會在指導(dǎo)價范圍成交，一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議簽訂的價格。

　　因此，政府會在項目建設(shè)時，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費將超出部分退還給開發(fā)商，“最終這個地價還是會以非常低的價格成交，這些都是潛規(guī)則，之前2億元賣地款獎勵就是這樣。”該開發(fā)商稱。這種說法也得到了南京中原研究人員的證實。