遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年的銷售額與年初目標(biāo)較為接近，但要完成300億的銷售額則可能稍顯困難。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 11月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布10月通訊顯示，10月公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為27億元，合約銷售面積22.59萬平方米。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)透露，由于新項(xiàng)目都是在10月下旬才推盤，所以另有認(rèn)購未簽約金額約24億元，將在未來幾個(gè)月陸續(xù)轉(zhuǎn)簽約。

　　截至十月底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年已實(shí)現(xiàn)合約銷售217億元，同比上升33%，并已超過去年全年的合約銷售額，以今年300億的銷售目標(biāo)計(jì)算，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)至今已完成全年目標(biāo)的72.33%。

　　按照遠(yuǎn)洋近幾個(gè)月的銷售速度，預(yù)計(jì)今年的銷售額與年初目標(biāo)較為接近，但要完成300億的銷售額則可能稍顯困難。相關(guān)分析師亦指出，以目前的情況來看，余下兩個(gè)月里遠(yuǎn)洋每月就必須完成40億的銷售業(yè)績(jī)，但現(xiàn)在市況比較難賣。

　　不排除低價(jià)入市

　　分析師表示，現(xiàn)在投資者對(duì)于前景不樂觀，在調(diào)控不斷持續(xù)的情況下，預(yù)計(jì)明年的銷售可能比今年更差。加上今年銷售不達(dá)標(biāo)，房企來年要想實(shí)現(xiàn)較好的銷售，那就意味著銷售策略需要較大的調(diào)整。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在房企最好通過降價(jià)等方式促進(jìn)現(xiàn)金回流，保留較為充足的現(xiàn)金量。

　　根據(jù)最新數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)10月的銷售均價(jià)約1.2萬元/平方米，較此前有所上漲，但事實(shí)上，遠(yuǎn)洋早在9月就已經(jīng)針對(duì)市場(chǎng)的變化做出反應(yīng)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明曾表示，在調(diào)控背景下，房?jī)r(jià)總體有下行壓力，對(duì)符合剛性需求且能迅速帶來現(xiàn)金流的項(xiàng)目，不排除低價(jià)入市。

　　消息透露，北京亦莊遠(yuǎn)洋天著項(xiàng)目降價(jià)幅度較大，現(xiàn)在購買主力戶型為375-560平米的聯(lián)排別墅，現(xiàn)均價(jià)為1000萬/套，并可享全款97*96折，貸款97*99折。相對(duì)于歷史最高價(jià)1200萬/套，降價(jià)幅度達(dá)17%。

　　另外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在上海美蘭湖的遠(yuǎn)洋7號(hào)項(xiàng)目亦計(jì)劃將于近期開盤，據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，首期推出的項(xiàng)目售價(jià)為1.6萬至1.9萬元每平方米不等，屆時(shí)開盤還有一定的優(yōu)惠。

　　而在金九剛開端之際，遠(yuǎn)洋一方三期正式開盤放售，18000元/平米的均價(jià)比此前最高銷售足足下調(diào)了7000元。

　　積極跑量回籠資金的同時(shí)，一向穩(wěn)健的遠(yuǎn)洋在投資上亦表現(xiàn)審慎。下半年至今，遠(yuǎn)洋已連續(xù)多月無新增的土地項(xiàng)目。

　　分析人士指出，現(xiàn)在遠(yuǎn)洋可能感覺現(xiàn)金比較重要，所以少拿地也比較正常，另外，遠(yuǎn)洋過去買了較多的土地，公司可能認(rèn)為目前的土地儲(chǔ)備量已經(jīng)足夠了，現(xiàn)在還是以消化庫存為主。

　　根據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告所示，遠(yuǎn)洋的現(xiàn)金資源約121.94億元，流動(dòng)比率為2.2倍，連同尚未使用的授信額度約276億元，于6月30日可供用作營(yíng)運(yùn)及拓展的總資金約398億元，凈借貸比率維持在47%合理水平。

　　此外，截至今年6月底，遠(yuǎn)洋土地儲(chǔ)備約2400萬平方米。遠(yuǎn)洋曾表示，會(huì)繼續(xù)審慎控制新項(xiàng)目資金投入。

　　“年末是政府推地的時(shí)機(jī)，但是近期土地市場(chǎng)常常出現(xiàn)流拍或者底價(jià)成交的現(xiàn)象，政府想多賣地，開始采取減少配建、降低保證金等等來挽救土地市場(chǎng)，可見現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)后市相當(dāng)不看好。”

　　分析人士稱，在目前的市況之下，如果仍堅(jiān)持買地，未來或可能面臨賣不出去的困境。“現(xiàn)在房企還是選擇加快開工速度，消除存貨回籠資金比較好。”

　　謎樣股東南豐

　　同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與二股東南豐之間的關(guān)系亦因?yàn)槌止闪康淖兓兊酶鼮閾渌访噪x。

　　10月20日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一神秘股東向遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二大股東南豐主席陳廷驊旗下的財(cái)務(wù)公司，抵押逾2億股融資，以押股當(dāng)日市值計(jì)算，該批股份價(jià)值約6億港元。

　　據(jù)中央結(jié)算系統(tǒng)持股紀(jì)錄顯示，中銀國(guó)際于遠(yuǎn)洋的持股量同時(shí)減少約2.145億股，股數(shù)與神秘股東抵押的數(shù)量吻合，相信該名股東是透過中銀國(guó)際持有該批股份。

　　然而，由于上述抵押股份占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總股份不足5%，即使由單一股東持有，亦毋須申報(bào)，故該股東身分成謎。據(jù)悉，除了大股東中國(guó)人壽集團(tuán)及南豐主席陳廷驊，持有遠(yuǎn)洋超過兩億股的股東只有九龍倉。

　　據(jù)了解，陳廷驊去年12月以溢價(jià)承配中遠(yuǎn)國(guó)際沽售的6.6億遠(yuǎn)洋股份后，即一躍成為遠(yuǎn)洋第二大股東，未計(jì)其手持的可換股債券，實(shí)際持股量約為12.84%。陳廷驊于今年8月曾于二級(jí)市場(chǎng)吸納過千萬遠(yuǎn)洋股份，持股量升至約13.18%。

　　隨后，南豐亦有對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有所增持，截至9月30日南豐持有遠(yuǎn)洋13.7%權(quán)益。而據(jù)港交所數(shù)據(jù)顯示，于10月20日陳廷驊名下的遠(yuǎn)洋股份增加2.145億股，相當(dāng)于遠(yuǎn)洋約3.8%股權(quán)，但沒有作價(jià)，亦無顯示股份是于場(chǎng)內(nèi)或場(chǎng)外交易。

　　有分析稱，雖然陳廷驊此次并無增持遠(yuǎn)洋股份，不過一旦該名神秘股東欠債不還以股抵債，則陳廷驊于遠(yuǎn)洋實(shí)際持股量又會(huì)上升。

　　縱觀南豐近期的增持表現(xiàn)，其意欲成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東的動(dòng)機(jī)已非常明顯，早前曾有分析指出，南豐希望借助遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的力量加大在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入。

　　不過，南豐曾表態(tài)，南豐完全沒有想取代中國(guó)人壽的想法，且集團(tuán)在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的角色與中國(guó)人壽相似，是長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)投資者。