大盤項(xiàng)目必須通過拉低走高來帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展，開發(fā)商是通過整體拉高的均價(jià)來計(jì)算盈利的，不是靠一期來賺錢的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李寧 金九銀十作為傳統(tǒng)房企銷售的旺季，然而在調(diào)控密集的眼下，眾多房企也在不斷調(diào)整銷售的策略。其中，引人矚目的當(dāng)屬深圳的超級大盤項(xiàng)目-龍光城。

　　9月3日，深圳超級大盤“龍光城”正式開盤。據(jù)悉，開盤當(dāng)日共有3000名客戶到場，而當(dāng)日一次性付款可享7.5折優(yōu)惠，使得首批推出的近千套房源不到4小時(shí)就已宣告售罄。

　　大盤龍光城

　　資料顯示，龍光城位于深圳坪山新區(qū)蘭竹路東(深惠經(jīng)濟(jì)合作區(qū))，由龍光地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目總占地180多萬㎡，總建筑面積逾500萬㎡，總共2萬6千多戶，將打造成一個(gè)可以容納10萬人居住的大型社區(qū)。

　　項(xiàng)目共分八期開發(fā)，一期一組團(tuán)占地約13.6萬㎡，建筑面積約15.6萬㎡，其中別墅區(qū)占地10萬平方米，總建筑面積5.8萬平方米，容積率僅0.58，包含251套別墅產(chǎn)品。

　　一期別墅包括10套獨(dú)棟及241套聯(lián)排，其中獨(dú)棟面積為326-450㎡，聯(lián)排面積為192-281㎡。一期二組團(tuán)占地約5.7萬㎡，建筑面積約28.6萬㎡，容積率3.98，包含1886套高層產(chǎn)品。

　　據(jù)了解，此次推售的項(xiàng)目高層單位開盤均價(jià)為5200元/平方米，主力戶型覆蓋43平米到130平米的一房至三房，最低價(jià)單位總價(jià)不足20萬元。

　　對于該項(xiàng)目所取得的不錯(cuò)銷售，據(jù)龍光地產(chǎn)董事副總裁肖林偉認(rèn)為，目前深圳市整體樓盤供應(yīng)量嚴(yán)重不足，房源緊張局面仍然得不到緩解。超級大盤就是要使深圳市內(nèi)房源緊張局面得到緩解。

　　其實(shí)，不單單是供給不足房源緊張的因素。據(jù)眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華認(rèn)為，該項(xiàng)目銷售好的主要原因在于位置，項(xiàng)目雖然緊挨著坪山新區(qū)，但實(shí)際土地面積則歸屬于惠州大亞灣區(qū)域。

　　而坪山區(qū)目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目均價(jià)為每平方米14000，而大亞灣則為5000多。因此，龍光城項(xiàng)目的入市把坪山附近的需求吸引了過去，造成了銷售的火爆。

　　林曉華還表示，從市場的各方面分析看，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)該主要是以投資客為主，因?yàn)樯钲谙拶徚?，惠州沒有限購，同時(shí)大亞灣區(qū)域從投資的角度，伴隨著深惠交通的一體化，未來的回報(bào)空間也將比坪山高。當(dāng)然，也不排除有部分剛性的需求。

　　剛需還是打折

　　不過，對此觀點(diǎn)，也是市場人士給出了不同的看法。據(jù)中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向觀點(diǎn)新媒體表示，項(xiàng)目熱銷的主要原因毫無疑問是價(jià)格的優(yōu)惠，因?yàn)槟壳?000多元的均價(jià)，在深圳市場上絕無僅有。

　　但購房者享受7.5折的優(yōu)惠前提是一次性付款，同時(shí)經(jīng)歷了這么久的調(diào)控，基本上已經(jīng)把投資客的各方面都限制了，無論是貸款或者限購。同樣也有市場人士推斷熱銷基本上是以剛性需求的購房者引發(fā)。

　　他們認(rèn)為，雖然7.5折的優(yōu)惠幅度，堪稱為深圳今年以來最大的優(yōu)惠項(xiàng)目。但林曉華亦指出，其實(shí)就5200元每平米的均價(jià)，在該區(qū)域都屬于合理的價(jià)格，相對于以前來講，也只是略有偏低。

　　對于價(jià)格較低的主要原因，林曉華也分析，這是由于該項(xiàng)目作為500萬平米的大盤，按照行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，它第一期即使是以低于成本價(jià)來賣都是合理的。

　　他認(rèn)為，大盤項(xiàng)目必須通過拉低走高來帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展，開發(fā)商是通過整體拉高的均價(jià)來計(jì)算盈利的，不是靠一期來賺錢的。

　　同樣，深圳剛性需求的旺盛似乎一直也都未減少。相關(guān)資料顯示，4月30日，中?？党菄H、中海塞納時(shí)光共計(jì)1200余套“限價(jià)房”開盤，由于現(xiàn)場客戶5000余人，1200套房源加推到1349套，截止到當(dāng)日下午2點(diǎn)，所有房源已經(jīng)被搶購一空。

　　6月11日，萊蒙國際位于深圳市寶安區(qū)的萊蒙·水榭春天開盤，共推出1093套房源，開盤均價(jià)2.1萬元/平米。據(jù)悉，至當(dāng)天晚間11點(diǎn)半，67平米-115平米的戶型已經(jīng)銷售一空。至此，開盤當(dāng)天近千套房源被認(rèn)購，只剩大戶型的一些房源未售出，共錄得認(rèn)購額20億元。

　　6月18日，招商地產(chǎn)位于南山區(qū)蛇口的高端豪宅項(xiàng)目雍景灣正式開盤，該項(xiàng)目共推出609套房源，開盤均價(jià)3.5萬元/平米。

　　據(jù)了解，項(xiàng)目開盤當(dāng)天便吸引了近千人到場，并且一天時(shí)間不到就全部售罄。據(jù)雍景灣銷售人員透露，開盤當(dāng)日推出的六棟房屋已經(jīng)銷售超過八成，在眾多房客的強(qiáng)烈要求下，雍景灣最后再加推兩棟，然而加推的兩棟也幾乎售罄。