是否會調(diào)高全年銷售目標(biāo)需要進一步研究，但很大程度上不一定會上調(diào)，“700億已經(jīng)很厲害了，超過去年實際完成的40%”。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 李欣鞠 8月30日，恒大地產(chǎn)公布2011年中期業(yè)績，期內(nèi)合約銷售額423.2億元，同比增長101.7%，已完成全年700億元目標(biāo)的60.5%。

　　在同日舉行的業(yè)績發(fā)布會上，恒大地產(chǎn)主席許家印透露，是否會調(diào)高全年銷售目標(biāo)需要進一步研究，但很大程度上不一定會上調(diào)，“700億已經(jīng)很厲害了，超過去年實際完成的40%”。

　　暫不上調(diào)全年目標(biāo)

　　今年上半年，恒大地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)額320.6億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)額316.9億元，較去年同期增長56.5%。股東應(yīng)占利潤同比上升144.6%，達57億元。扣除投資物業(yè)的評估增值核心業(yè)務(wù)凈利潤48.1億元，較去年同期上漲149%。這些數(shù)據(jù)多位居全國房地產(chǎn)企業(yè)的前列。

　　許家印指出，恒大能在嚴(yán)峻的情形下實現(xiàn)增長，得益于公司超前的戰(zhàn)略、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，以及“薄利多銷”的經(jīng)營指導(dǎo)思想。他說：“相信恒大的業(yè)績在限購的環(huán)境下，在國家調(diào)控下，仍然會保持一個高速的增長。”

　　他認為，對于企業(yè)來說，對未來的戰(zhàn)略性定位很重要。恒大從2004年就開始計劃，2006年大刀闊斧地進入到二線城市，而沒有進到一線城市。等到大家都感覺到二線城市市場好，再一哄而上時，恒大又在去年3月份進軍三線城市，而在其進入的三線城市當(dāng)中，90%的城市幾乎沒有大的企業(yè)進入。

　　“這種超前的戰(zhàn)略是一個企業(yè)發(fā)展的一個非常核心的東西，我們在這個方面還是比較超前的。”許家印對此深為得意。

　　在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，許家印認為企業(yè)應(yīng)該根據(jù)市場的需求來決定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，尤其是規(guī)模比較大的企業(yè)。“我們一向認為必須根據(jù)市場購買群體的結(jié)構(gòu)分布來定位。”恒大之所以連續(xù)兩年在嚴(yán)峻的形勢下實現(xiàn)每個月銷售環(huán)比的增長，是由于產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)定位是面向廣大老百姓的剛性需求。

　　“我們的凈利率是15%，當(dāng)然我們上半年的利潤的絕對值，核心利潤率是全中國上市公司最高的。這說明恒大的經(jīng)營思想就是以‘薄利多銷’的形式讓利于民，符合老百姓的心聲，也符合國家的政策。”許家印續(xù)稱。

　　不過，雖然上半年銷售大幅增長，但許家印暫時還沒有上調(diào)全年銷售目標(biāo)的打算，并且還表態(tài)說很大程度上不一定會上調(diào)。他稱，恒大會堅持在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，高速、持續(xù)地發(fā)展的大原則。至于今年會否上調(diào)全年目標(biāo)，公司還需要進一步研究，要統(tǒng)籌考慮。并且，肯定要在完成了700億以后才會開研究會。

　　許家印介紹，去年公司的計劃是360億，公司上調(diào)指標(biāo)到400億，最后完成了500億。今年計劃是700億，比去年實際完成的銷售額增長了40%。而相對于恒大去年的計劃，今年等于是往上調(diào)了近70%。他認為，公司在三五年之內(nèi)，每年的各項經(jīng)濟指標(biāo)能夠穩(wěn)定在60%-80%的增長，“是很好的”。

　　毛利率上升空間大

　　中報顯示，截至6月底，恒大持有現(xiàn)金286.9億元，較去年底升44%，未動用銀行融資額度327.1億元，合共可用資金614億元。

　　許家印表示，今年上半年公司在資本市場保持了良好的融資渠道，融資92.5億元，并且始終堅持高周轉(zhuǎn)、快速銷售的目標(biāo)，因此現(xiàn)金余額能保持在一個非常高的合理的水平，以應(yīng)對未來出現(xiàn)的各種市場的機遇。

　　上半年，恒大的凈負債率為75﹒4%，同比增長22﹒9個百分點。對此，恒大地產(chǎn)首席財務(wù)官謝惠華解釋，是由于年初發(fā)債，期內(nèi)增購?fù)恋兀由辖?jīng)營環(huán)境資金收緊等因素影響。而隨著下半年交樓增加，資金回籠，加上放慢買地步伐，年底時預(yù)計可降至約60%。

　　謝惠華還表示，恒大上半年平均去化率約70%，毛利率則由去年上半年的25.5%上升至35.3%，他預(yù)計公司下半年的毛利率上升空間仍比較大。

　　此外，許家印表示，早前的回購行動除了是價格合適外，更大程度是回應(yīng)市場的造謠行為，事實上也是公司在維護公司的品牌的一種舉措。他稱不反對對沖基金來做空，而非常反對造謠。對于未來是否繼續(xù)回購，他并未透露。

　　報告期內(nèi)，恒大新購?fù)恋貎?0幅，新增土地面積4897萬平方米，分布于重慶、天津、成都、哈爾濱、蘭州等58個城市，其中46個為三線城市；新增土地成本每平米約664元。截至6月30日，恒大的土地儲備高達13539萬平方米，土地儲備成本約617元/平方米。

　　謝惠華稱，下半年需付土地款162億元，明年及后年需分別付175億元及34億元，總結(jié)欠土地款371億元。

　　許家印表示，經(jīng)過大規(guī)模補充土地儲備后，從7月1日開始，公司基本上停止了購買土地。目前基本確定，每年會在10、11月份，在非寒冷地區(qū)來補充一些土地，即當(dāng)年消耗了多少土地，就要補充多少土地。2、3月份時，則會在寒冷地區(qū)補充一些土地。

　　同時，在10、11月份補充的土地，將會在下一年的上半年基本上開盤銷售；2、3月份補充的土地，則會在當(dāng)年下半年實現(xiàn)開盤。

　　政策影響相對較低

　　上半年，恒大產(chǎn)品定位大多針對首次置業(yè)者和自住普通剛需。其中，中端至中高端產(chǎn)品占70%，旅游地產(chǎn)占20%，高端產(chǎn)品占10%。

　　恒大首6月的合約銷售面積為611.7萬平方米，同比增長83.2%，位列中國第一。合約銷售均價6918元/平方米，同比增長10.1%。

　　上半年，恒大在建面積為3163萬平米，居全國首位。據(jù)統(tǒng)計，恒大181個項目中，有167個已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，開工項目比例超過92%，項目開盤時間一般爭取在6-8個月。

　　報告期內(nèi)，恒大新開盤項目為33個，合約銷售額122.6億元，占比29%。截至6月30日，恒大共計有未開盤項目92個，大部分計劃于下半年推出。新開盤項目全部位于二、三線城市，其中三線城市新開盤項目超過60%；計劃三線城市合約銷售額全年占比達到40%左右。

　　許家印也表示，已經(jīng)注意到國家今年開始對二三線城市的一些高增長地區(qū)進行了的政策的限制。因此，恒大在進入到二三線城市，特別是進入三線城市的時候，提出的就是進入一些剛性需求的市場。

　　他稱，目前很多三線城市的樓價已超過萬元的，比如說青島、大連等城市，恒大在進入三線時都規(guī)避了這些高房價的地區(qū)。“我們進入的三線城市的區(qū)域，都是中國老百姓剛性需求比較旺盛，樓價相對來說比較合理的區(qū)域。”

　　“由于采取了前瞻性的戰(zhàn)略，進入到剛性需求的市場，所以無論未來國家政策如何調(diào)整，對于恒大的影響都會相對比較低。”許家印稱。

　　不過，他也表示，房地產(chǎn)行業(yè)的大勢還是比較嚴(yán)峻，不僅由于房地產(chǎn)的限購等政策，更重要的是整個銀根的收緊，導(dǎo)致市場流動性小，購買力下降，這也是最根本的原因。受政策的影響，今年的“金九銀十”無法與去年、前年相比，預(yù)計沒有想象中好，但也不至于很差。相對于七八月份，由于受天氣影響銷售相對比較淡，進入到9、10月份應(yīng)該會稍微好一點。