隨著限購區(qū)域的可能進一步擴大，下半年的去化率不見得會超過上半年，但公司會盡量爭取好的去化率。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 調(diào)控的影響顯然已經(jīng)超出了綠城的意料。“今年我們銷售比年初的預計要差。”綠城中國常務副董事長兼執(zhí)行主席壽柏年于8月29日業(yè)績發(fā)布會上如此坦言。

　　根據(jù)綠城公布的2011年上半年業(yè)績報告，報告期內(nèi)，綠城及其共同控制實體和聯(lián)營公司共有72個在售項目，總銷售為203億元，同比下降7%；其中歸屬于綠城集團權益為131億元。僅完成全年550億銷售目標的37%，壽柏年表示，完成全年銷售目標有困難，但公司還會爭取在未來幾個月的時間里爭取更多的銷售，無意下調(diào)全年銷售目標。

　　“我們也很著急，也希望賣快點，去化率能夠高點。”壽柏年稱。

　　中報披露，今年上半年，綠城新推樓盤預售率達到53%。但壽柏年指出，如果上半年公司所有樓盤的平均去化率大約只有40%，遠低于去年同期。

　　據(jù)悉，下半年，綠城集團計劃新推出287萬平方米可售房源。壽柏年表示，盡管下半年可售房源會較上半年有所增加，但隨著限購區(qū)域的可能進一步擴大，下半年的去化率不見得會超過上半年，但公司會盡量爭取好的去化率。

　　限購的艱難

　　如同綠城早前所言，限購成為綠城銷售的最大阻礙因素。壽柏年承認公司的產(chǎn)品有些缺陷，由于綠城的項目普遍單價高、戶型大，因此總價就會比較高。此外，由于項目主要針對富裕階層，他們雖然對價格并非太敏感，但由于限購，購買力被限制，因此公司受到限購影響會很大。

　　限購范圍還有進一步擴大的趨勢。8月25日，浙江省臺州市發(fā)布《關于進一步落實房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，明確提出樓市限購措施。換言之，臺州成為首個被限購二三線城市。據(jù)悉，綠城在臺州有五個項目。

　　壽柏年透露，臺州限購政策的出臺，對公司的銷售確實有些影響。但目前公司在臺州的五個項目有兩個已經(jīng)基本接近尾聲了，有三個項目已經(jīng)開始銷售，且該五個項目今年上半年的銷售額約5億元，大約占總銷售額的2.5%，因此影響不會太大。

　　壽柏年續(xù)稱，除了臺州之外，浙江大部分地區(qū)如杭州、溫州、寧波等城市已經(jīng)執(zhí)行限購，限購的影響已經(jīng)反映在今年上半年公司的銷售上，“其實也不差那一個地區(qū)，未來可能大部分地區(qū)都會被限購。”壽柏年笑稱。

　　雖然飽受調(diào)控的影響，但綠城依然堅持不做大規(guī)模降價促銷。“降價銷售不是唯一的辦法。”壽柏年稱，“現(xiàn)在最大困難就是限購令，降價以后你也不能買。”不過他表示，綠城還是會堅持多銷、快銷、加快周轉策略，老盤快銷，新盤靈活定價。

　　除此之外，壽柏年表示，公司還會不斷地加大營銷方式，提升產(chǎn)品品質(zhì)，同時對客戶進行精細化管理，圈層營銷。同時減少拿地，希望通過不斷地消化，把銷售周期拉長。

　　“和2008年相比，目前的狀況好得多，除了公司的情況比以前好，現(xiàn)在整個宏觀環(huán)境也比2008年好。2008年所有人都沒錢，但是現(xiàn)在社會資金相當充裕。”壽柏年稱。

　　壽柏年指，“我們相信宏觀調(diào)控不是想把房地產(chǎn)打壓下去，因為這對整個國家經(jīng)濟也不利，宏觀調(diào)控、限購政策是為保障房大量投放市場爭取時間。等到保障房大量投放市場，那么政府就可以做政府的事情，市場做市場的事情，進行房地產(chǎn)的結構性調(diào)整也就安全多。對商品房特別是高端商品房的限制就會減少些。我們相信限購畢竟是一時的權宜之計，總會取消。”

　　負債率難降

　　銷售差強人意，綠城的負債也未見好轉。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年綠城凈資本負債率較去年底升31.2個百分點，至163.2%。綠城持有現(xiàn)金及銀行存款97.5億元，總借貸是350億元，現(xiàn)金減少，導致凈資本負債率有所上升，但公司強調(diào)，今年的總授信額度600億元中，仍有284億元可用，正致力實施嚴謹?shù)馁Y金管理制度，以確保公司持續(xù)發(fā)展。

　　“我們年初的時候說過要把負債率降下來，很遺憾，上半年的負債率還是比去年有所提高。我們總是想把負債降下來，其實這也不是很麻煩的事，只要銷售好轉，負債率馬上就會降下來。但是由于調(diào)控，受到限購、限貸、銀根收緊的影響，我們的銷售不如以前，比年初預計要差。今年能夠借到銀行的錢，也是銀行對我們很大的支持。所以，在銷售不好的情況下我們也增加了一些貸款。”壽柏年坦言。

　　壽柏年透露，公司還是希望經(jīng)過一兩年的努力能夠使負債率降下來，畢竟對于目前正在進行發(fā)展轉型的綠城來說，這并非是一個太健康的數(shù)字。

　　不過從相關數(shù)據(jù)來看，下半年綠城的資金鏈還沒有到十分緊張的時候。數(shù)據(jù)顯示，綠城上半年增加452平米建筑面積的土地儲備，但其中僅有201萬平米歸綠城所有，需要承擔111.6億元中23.3億元土地成本。這將在一定程度上減輕綠城的資金運轉壓力。

　　首席財務官馮征亦預計，集團下半年工程費約100億元，需償還貸款150億元。若以20%資金回籠比率計算，銷售收入約130億元，預計下半年資金流入總額約418億元，扣除預算開支378億元，預計約有40億元凈現(xiàn)金流入。

　　為了減輕資金的壓力，綠城開始在合作、代建及股權基金方面尋求突破。壽柏年介紹，目前集團總銷售額中約60%是屬于綠城自己的，未來公司的代建收入或會超過上市公司的收入。

　　此外，房地產(chǎn)股權基金方面，壽柏年透露，在8月，綠城才與平安信托及中信信托分別成立估計基金，總額度達到20億。

　　“下半年如果銷售依然不理想，我們會減緩開工進度，保證現(xiàn)金流。”壽柏年如此表示。但事實上，綠城上半年的開工面積比年初目標下調(diào)了45%。

　　報告指出，今年上半年公司有36個項目或項目分期開工，開工面積為266萬平方米，比年初計劃487萬平方米減少45%。

　　壽柏年指出，盡管上半年開工面積減少，但是公司在銷售方面的房源還是比較充分，目前仍有1300多萬平方米的在建面積來支持未來的銷售，下半年交付的是120萬平方米，明年則是320萬平方米。“現(xiàn)在還要看市場，假如市場能夠好起來，加快工程進度是是沒有問題的。”