較大的土儲(chǔ)量、充裕的資金及大地產(chǎn)平臺(tái)的整合是上實(shí)控股的信心來(lái)源。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 “調(diào)控政策尤其是限購(gòu)的出臺(tái)，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)及上實(shí)控股都有影響，成交量放慢是肯定的。”上實(shí)控股董事長(zhǎng)滕一龍于8月30日業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上坦承。

　　由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售在國(guó)內(nèi)相關(guān)政策環(huán)境下稍為放緩，上實(shí)控股上半年的營(yíng)業(yè)額亦出現(xiàn)下跌。根據(jù)上實(shí)控股公布的2011年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額55.28億港元，同比下跌17.1%。

　　百億目標(biāo)與2400萬(wàn)土儲(chǔ)

　　單就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，上半年上實(shí)控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利20.21億港元，同比增長(zhǎng)168.5%，占集團(tuán)總體凈利潤(rùn)的65.4%。業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng)主要由于期內(nèi)完成出售青浦土地F地塊90%權(quán)益及上海四季酒店77%權(quán)益，共獲利18.42億港元。

　　分別來(lái)看，上實(shí)發(fā)展實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)人民幣2.28億元，營(yíng)業(yè)額達(dá)人民幣17.36億元。上海城開(kāi)期內(nèi)營(yíng)業(yè)額為11.48億港元，凈利潤(rùn)1.39億港元，同比分別下跌67.0%及52.1%。

　　同時(shí)，上實(shí)控股去年收購(gòu)的上實(shí)城市開(kāi)發(fā)，期內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為7.98億港元，銷(xiāo)售建筑面積為11萬(wàn)平方米，租金收入3287萬(wàn)港元，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)虧為盈，盈利約5670萬(wàn)港元。

　　雖然接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境或仍依舊嚴(yán)峻，但上實(shí)控股對(duì)余下的幾個(gè)月仍具信心。上實(shí)控股行政總裁蔡育天預(yù)計(jì)，今年全年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售額可達(dá)100億元人民幣。

　　較大的土儲(chǔ)量、充裕的資金及大地產(chǎn)平臺(tái)的整合是上實(shí)控股的信心來(lái)源。

　　滕一龍表示，上實(shí)控股目前擁有約2400萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備量，而且該些土地都是通過(guò)合法手段在地價(jià)相對(duì)較低時(shí)吸納，因此未來(lái)的運(yùn)作及盈利空間都很大。據(jù)悉，公司的土地儲(chǔ)備平均成本每平方米為2000元人民幣。

　　上實(shí)認(rèn)為，目前公司的土儲(chǔ)量已經(jīng)相當(dāng)龐大，在限購(gòu)和限貸的政策下，鑒于今年宏觀形勢(shì)復(fù)雜多變，公司暫不會(huì)出高價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地，短期內(nèi)也無(wú)增加新土儲(chǔ)的準(zhǔn)備。

　　上實(shí)指出，在目前的情況下上實(shí)主要著眼于如何盡可能增加土地資產(chǎn)的流動(dòng)性和有效性，為公司創(chuàng)造價(jià)值。

　　滕一龍續(xù)稱，目前集團(tuán)手頭現(xiàn)金約126億元，資金較為充裕，短期并無(wú)發(fā)債的考慮，但在融資手段方面，集團(tuán)還是采取多渠道經(jīng)營(yíng)。

　　滕一龍認(rèn)為，目前政府通過(guò)行政手段干預(yù)市場(chǎng)，其實(shí)也是希望讓經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，雖然受調(diào)控影響，銷(xiāo)售放緩，但這只是暫時(shí)性，公司未來(lái)將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，加快系內(nèi)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)整合。

　　大地產(chǎn)平臺(tái)整合

　　滕一龍不止一次表示，現(xiàn)在對(duì)上實(shí)來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的問(wèn)題是如何把整個(gè)房地產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)整合好。

　　按照上實(shí)系的整合思路，未來(lái)上實(shí)城開(kāi)將成為上實(shí)控股的主要地產(chǎn)平臺(tái)，而上實(shí)控股作為控股公司，直接經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)則是基建和消費(fèi)品。

　　事實(shí)上，在收購(gòu)中新地產(chǎn)之后，從2010年下半年開(kāi)始，上實(shí)系就開(kāi)始著手大地產(chǎn)板塊的整合動(dòng)作。

　　今年2月，上實(shí)控股以24.36億元向周大福出售其全資擁有的上海市青浦區(qū)兩塊土地90%的權(quán)益，同時(shí)以11.68億港元的價(jià)格出售上海四季酒店約77%的股權(quán)。

　　6月15日，上實(shí)發(fā)展再以11.83億元出售青島市唐島灣項(xiàng)目50%股權(quán)給周大福旗下公司。

　　相關(guān)人士早前曾指出，此舉實(shí)為資產(chǎn)重組鋪路，將一些不良資產(chǎn)打包出售。

　　而在7月6日，上實(shí)控股以41.3億元收購(gòu)上實(shí)發(fā)展63.65%股權(quán)的交易正式完成。上實(shí)系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合也正式拉開(kāi)序幕。

　　“從現(xiàn)在進(jìn)展的情況來(lái)看，估計(jì)用兩年時(shí)間把這個(gè)平臺(tái)打造好的可能性非常大。從目前我們擁有的土地情況來(lái)看，除了住宅以外，商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)在也在進(jìn)一步擴(kuò)大，這樣就使我們能夠形成一個(gè)平臺(tái)，一支隊(duì)伍，或者一個(gè)品牌。預(yù)計(jì)在明年就會(huì)有一個(gè)比較明顯的效果。”滕一龍表示。

　　但隨著上實(shí)控股對(duì)上實(shí)發(fā)展的股權(quán)收購(gòu)，地產(chǎn)資產(chǎn)向上實(shí)城開(kāi)不斷注入，未來(lái)上實(shí)發(fā)展及上實(shí)城開(kāi)的發(fā)展定位引起諸多的關(guān)注。

　　滕一龍對(duì)此表示，無(wú)論是上實(shí)城開(kāi)還是上實(shí)發(fā)展，公司對(duì)其都是按照房地產(chǎn)總體平臺(tái)主體來(lái)進(jìn)行規(guī)劃，并不會(huì)做出明確的分工細(xì)分。

　　蔡育天進(jìn)一步解釋，其實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目都是以項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，每個(gè)項(xiàng)目公司都有它的計(jì)劃，每年都要按照項(xiàng)目房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃去建設(shè)。

　　至于未來(lái)項(xiàng)目放到哪個(gè)平臺(tái)，蔡育天表示，要看整合的進(jìn)度和有效性，現(xiàn)在主要還是挖掘土地的價(jià)值，把它開(kāi)發(fā)好，出形象，出品牌，出質(zhì)量，出效益，為股東創(chuàng)造價(jià)值。

　　他指出，在整合現(xiàn)有的土儲(chǔ)，體現(xiàn)其價(jià)值的同時(shí)，公司還會(huì)尋求國(guó)際合作伙伴共同開(kāi)發(fā)。