保利采用的快周轉(zhuǎn)策略，實(shí)質(zhì)是加速“現(xiàn)金、土地、可售資源和現(xiàn)金”循環(huán)，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率，以實(shí)現(xiàn)銷售面積的快速增長(zhǎng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李寧 8月28日晚間，保利地產(chǎn)發(fā)布2011年中期業(yè)績(jī)公告稱，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入152億元，同比增長(zhǎng)35.1%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)28億元，同比增長(zhǎng)71.7%，每股收益0.47元。

　　快周轉(zhuǎn)策略

　　公告顯示，整個(gè)上半年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額394.58億元、銷售簽約面積340.90萬平方米，分別同比增長(zhǎng)81.38%和27.64%，銷售均價(jià)11575元/平方米，與2010年下半年基本持平。

　　其中，6月份，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額114億元，單月銷售金額首次突破100億元。截至6月末，保利地產(chǎn)預(yù)收賬款余額687.9億元，較去年末增長(zhǎng)33.5%，是上半年結(jié)算金額152億元的四倍多。

　　對(duì)于業(yè)績(jī)大增的原因，保利認(rèn)為，上半年，公司堅(jiān)持以普通住宅開發(fā)為主的產(chǎn)品定位，以滿足剛性居住需求為主的中小戶型產(chǎn)品占上半年住宅銷售面積的近80%。同時(shí)，公司順應(yīng)市場(chǎng)需求，主動(dòng)加大寫字樓、公寓、商鋪等商用物業(yè)的推售力度，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額109億元。

　　關(guān)于保利上半年的發(fā)展態(tài)勢(shì)，瑞銀證券認(rèn)為，保利采用的快周轉(zhuǎn)策略，實(shí)質(zhì)是加速“現(xiàn)金、土地、可售資源和現(xiàn)金”循環(huán)，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率，以實(shí)現(xiàn)銷售面積的快速增長(zhǎng)。

　　瑞銀還稱，保利的增長(zhǎng)模式并非建立在房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上，因而能在抑制房?jī)r(jià)的調(diào)控環(huán)境中，仍然可以帶來快速增長(zhǎng)。

　　而中投證券則表示，上半年保利快速銷售回款為下半年加速拿地做好了準(zhǔn)備，是公司逆市拿地?cái)偙〕杀镜暮脮r(shí)機(jī)，將為保利更長(zhǎng)遠(yuǎn)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下基礎(chǔ)。

　　據(jù)了解。上半年，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別為1803億元和315億元，較2010年底分別增長(zhǎng)18.4%和6.2%。同時(shí)，該企業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)直接投資349億元，其中支付土地費(fèi)用229億元；實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售回籠319億元，新增銀行貸款216億元(凈增銀行貸款88億元)，期末公司賬面貨幣資金余額176億元。

　　搶占銀行信貸

　　在凈利潤(rùn)方面，上半年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)28億元，同比增長(zhǎng)71.74%，房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)面積165萬平方米、結(jié)轉(zhuǎn)收入144億元，同比分別增長(zhǎng)17.2%和32.3%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率40.7%，較2010年度提升了7.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　針對(duì)毛利率大幅提升，公告稱，主要是上半年廣州保利中環(huán)廣場(chǎng)和北京保利西山林語等高毛利率項(xiàng)目的結(jié)算。興業(yè)證券亦稱，毛利率提升的主要原因是銷售面積的增加和銷售均價(jià)的提升，其毛利率將持續(xù)走高，已經(jīng)扭轉(zhuǎn)了2010年結(jié)算毛利下降的格局。

　　在上半年的拿地策略方面，保利地產(chǎn)表示，上半年公司拓展了13個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中12個(gè)以底價(jià)獲取，新增容積率建筑面積456萬平方米，平均樓面地價(jià)2269元/平方米，較2010年下降了27%。資料顯示，整個(gè)上半年，公司新進(jìn)入了鄭州、合肥、寧波、德陽、通化等5個(gè)城市。

　　資料顯示，截至6月30日，保利已進(jìn)入城市38個(gè)，共有在建擬建項(xiàng)目148個(gè)，占地面積3203萬平方米，容積率建筑面積5808萬平方米。上半年內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)新開工面積773萬平方米，在建面積2161萬平方米。

　　面對(duì)當(dāng)前持續(xù)已久的地產(chǎn)調(diào)控，保利指出，從7月份，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)“新國(guó)五條”，重申了堅(jiān)持房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松的態(tài)度看，預(yù)期下半年隨著行業(yè)調(diào)控措施的持續(xù)落實(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)量的持續(xù)增大和行業(yè)資金的持續(xù)緊縮，市場(chǎng)不排除出現(xiàn)局部波動(dòng)的可能。

　　對(duì)此，保利亦稱，下半年公司將繼續(xù)密切關(guān)注政策和市場(chǎng)形勢(shì)變化，采取靈活經(jīng)營(yíng)策略，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保障公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的穩(wěn)健增長(zhǎng)。

　　具體的操作上，其指出了五點(diǎn)要素：一、堅(jiān)持以滿足剛性居住需求的中小戶型普通住宅為主，搶占市場(chǎng)；二、積極搶占銀行信貸資源，加快銷售回籠，確保資金平衡；三、根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，合理控制投資節(jié)奏。

　　四、加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和客戶滿意度，大力推廣綠色建筑和住宅精裝修；五、實(shí)施項(xiàng)目目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理，有效控制項(xiàng)目開發(fā)成本。