　　首先我想說第一點，總體的評論，我發(fā)現(xiàn)出乎意料的是今天陳淮主任的演講非常的四平八穩(wěn)，非常的溫和和容易接受，這表明即使監(jiān)督是錯誤的，但只要監(jiān)督存在，就會給決策者形成一個制衡和約束。因此，我呼吁我們業(yè)界不應(yīng)該只是對政策不發(fā)意見，要像任志強先生這樣多提建議，因為只要提，他講話就得注意，決策者就得注意，所以監(jiān)督是有價值的。我們首先相信決策者水平是高的，但是如果在這樣的環(huán)境下能夠更審慎、更專業(yè)，我們房地產(chǎn)市場會發(fā)展得更平穩(wěn)。

　　第二，我想評論的就是我們在回應(yīng)的時候特別要關(guān)注公眾和業(yè)界真正關(guān)注的問題。公眾和業(yè)界希望你正面討論問題，結(jié)果你給看一個背面；公眾希望你談當(dāng)前的困局，他給你談傳統(tǒng)文化的局限；公眾希望你談?wù)呢?zé)任，他給你談演進(jìn)的歷史；公眾希望你談?wù)叩牟蛔悖o你談進(jìn)步很大。所以我覺得我也制衡一下，換了別人，我也不敢說，我嘗試著正面的說一說，要像剛才這張圖片好奇的老農(nóng)民一樣，我們就是要看到正面，不能只讓知名專家只給我們看背面，我們對正面很好奇。

　　我對陳淮主任提的四大挑戰(zhàn)作一點回應(yīng)，他這四大挑戰(zhàn)恰恰表明我們在房地產(chǎn)調(diào)控中的四大錯位。

　　第一個說城市化快速推進(jìn)，“十六七八、吃死爹媽”，這就是我們調(diào)控房地產(chǎn)的理由嗎？它是真實反映什么方面責(zé)任的缺位呢？

　　我很謹(jǐn)慎的注意到陳主任在日本待過，城市化、工業(yè)化，除了日本之外，其他城市都不同程度出現(xiàn)貧民窟的問題。我最近到巴西看貧民窟，提心吊膽，司機說別下車拍照，很容易冒出槍來。

　　日本為什么沒有出現(xiàn)貧民窟？你看日本房地產(chǎn)，在進(jìn)行工業(yè)化過程中，政府建設(shè)了大量我們把它叫日本農(nóng)民工的住房，這是在工業(yè)化推動城市化過程中政府的責(zé)任之所在。日本真正的房地產(chǎn)投資，是金融化投資、商品投資，是在城市化基本接近尾聲，基本上叫做城市的家庭數(shù)量和住宅數(shù)量達(dá)到1：1大致平衡之后，才出現(xiàn)一個明顯的主聲浪。

　　所以不能因為工業(yè)化快速推進(jìn)、城市化快速推進(jìn)，就回避我們房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)政策、保障房方面的重大的缺位，而我們十年調(diào)控有一點明白的話，就是意識到有一部分該你承擔(dān)，不是該市場承擔(dān)。如果不從這個角度思考，不進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度、土地制度這些改革，我估計還會用工業(yè)化城市化推進(jìn)來掩蓋有些領(lǐng)域的一些缺位。

　　第二個，我們說基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)說不足，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不足是我們房地產(chǎn)調(diào)控的原因嗎？恰恰是有些主管部門工程監(jiān)理質(zhì)量管制方面的原因，恰恰是因為規(guī)劃不足的原因，恰恰是因為對地方政府約束不夠、透明度不夠，大量賣地，從我們房地產(chǎn)獲得盈利建了大量廣場而不是建公眾使用的基礎(chǔ)設(shè)施，所以這個也不應(yīng)該是可以推諉的調(diào)控理由。

　　第三個，對我們金融界的批評，10.7萬億地方債務(wù)和3.19萬億外匯儲備，我認(rèn)為是兩個性質(zhì)的問題。

　　3.19萬億外匯儲備是中國這個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和特定人口結(jié)構(gòu)下一個儲蓄的盈余，儲蓄減投資等于經(jīng)常項目順差，我們儲蓄率高，投資為了防止過熱不能增長的很快，才有貿(mào)易的盈余，回流形成外匯儲備。

　　所以在某種意義上說，如同石油國家，主要通過出口石油，然后拿出一部分做儲備，進(jìn)行主權(quán)投資一樣，我們是人口紅利時期，什么都沒有，就有勤勞的雙手，我們通過大量加工，賺一點這個盈利。

　　當(dāng)人口紅利拐點到來之后，這一部分外匯儲備會被逐步消耗，這只是我們儲備了人力而已，安全性是第一位的。它有改變的迫切性，也有很大的毛病、缺陷，但是缺陷比10.7萬億地方債務(wù)缺陷要小。這兩個不好之間，我寧可選擇外匯儲備，原因是我們10.7萬億這些資產(chǎn)是真的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)嗎？它的決策過程是怎么樣的？平臺的公司治理是透明的嗎？決策程序是怎么進(jìn)行的？它是我們房地產(chǎn)不斷向這個平臺輸血的理由嗎？是這些爛尾工程損失大還是這些外債，現(xiàn)在我們投資的債券的安全性高？

　　至于這一點，我們看到城市化是有推進(jìn)的理由，包括剛才陳主任講的我們農(nóng)民工進(jìn)城是一個挑戰(zhàn)、一個大的問題，但是把它幾個問題和第四個問題城市結(jié)構(gòu)失衡結(jié)合起來來看，為什么這個問題我們主要領(lǐng)導(dǎo)，和陳主任這樣我非常敬仰的專家看得非常清楚，但是實際政策執(zhí)行過程中似乎一點都沒有看清楚？

　　比如說如果我們認(rèn)為城市結(jié)構(gòu)需要調(diào)整，大中小城市功能要合理定位，如果說農(nóng)民工問題我們要市民化，好，那我們房子的建設(shè)就要重點解決這部分人的問題。

　　但是我們3600萬保障房是怎么算出來的？考慮了這四個方面的因素嗎？你分配給誰了呢？農(nóng)民工是怎么流動的？在金融危機之后，沿海土地、勞動力成本上升，促使加工業(yè)、制造業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，09年以來中西部投資高于沿海，似乎這部分保障房就應(yīng)該跟隨農(nóng)民工遷移。各省計劃是怎么分配的？標(biāo)準(zhǔn)是什么？后續(xù)怎么維護(hù)的？從這樣影響深遠(yuǎn)的重點領(lǐng)域結(jié)果就沒有體現(xiàn)陳主任說的四個方面的擔(dān)憂，這就說明我們理論判斷比較前沿，但是沒有體現(xiàn)在一些具體政策和實施里面。

　　如果一開始就設(shè)計了3600萬套，農(nóng)民工進(jìn)城測算了嗎？評估了從沿海向中西部轉(zhuǎn)移嗎？考慮到了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要嗎？考慮到城市功能的再調(diào)整嗎？所以我覺得，下一個十年我們值得反思總結(jié)的還很多，可能就是要更多地把這些理論界的優(yōu)秀研究成果、業(yè)界的意見，更加平衡地反饋實施到我們政策和執(zhí)行過程中，這是下一個十年的挑戰(zhàn)。

　　我們應(yīng)該從原來簡單的批評、對立，轉(zhuǎn)移到整合和形成有效的公共政策決策這樣一個大方向上。

　　我跟陳主任是好朋友，所以才有這樣一個調(diào)侃，但是體現(xiàn)了我們一個期望。今天他講的四平八穩(wěn)，說實話漏洞不太多，不太好批評，所以我只是想表達(dá)一個意見，我們這些理論的判斷、趨勢的判斷，業(yè)界專業(yè)的意見，在這些政策執(zhí)行和實施過程中應(yīng)該得到體現(xiàn)，這樣才是真正的科學(xué)發(fā)展觀。

　　七月份新增貸款4962億，比之前看到的市場中位數(shù)的預(yù)期5500億低，這表明信貸政策根本沒有松的意思。盡管你說7月份的數(shù)字普遍偏低，但是今年低于市場預(yù)期。

　　從未來的8-12個月，市場通常預(yù)期大概還有2.8萬億左右，月均算下來5000億，沒有明顯松的，緊縮進(jìn)行中。

　　第二，M1、M2增速也超預(yù)期回落，M1增速大幅回落表明實體經(jīng)濟的活躍度確實在明顯降低。在這樣的情況下，我們應(yīng)該做好相應(yīng)的政策討論和準(zhǔn)備，那就是我們看到，外部的動蕩使得我們現(xiàn)在證明還在金融危機里面，而且兩次金融危機有內(nèi)在邏輯一貫性：09、2010年危機是過度杠桿化，所以要去杠桿，要減少債務(wù)，政府大量發(fā)債及承擔(dān)的責(zé)任，就使得經(jīng)濟沒有出現(xiàn)大規(guī)模崩潰，但是政府債務(wù)被極大增加了，這就是歐美出現(xiàn)的問題，也是我們地方政府債務(wù)擔(dān)心出現(xiàn)的問題。

　　但是我們可以比較一下兩次危機，我們把這一次叫做債務(wù)危機，上一次叫次貸危機。政策怎么應(yīng)對，大家心里可以有一個大致的底，可以對我們行業(yè)有一個參照。

　　因為對未來方向迷茫的時候，歷史的對比可以提供一個參照。09、2010年的危機是一個恐慌性的危機，恐慌就在于雷曼兄弟倒閉其實大家都沒有想到，雷曼倒閉導(dǎo)致的沖擊有多大也沒想到，次貸產(chǎn)品到底損失有多大，也沒想到，對全球影響有多大，也不知道，很困惑。

　　美國資本市場轉(zhuǎn)折點之一是美聯(lián)儲和美國財政部做了一個銀行壓力測試，表明有多少銀行有問題，是恐慌型的。而這次危機我一直認(rèn)為是一個風(fēng)險型的，債務(wù)壓力上升，市場波動，市場一直有這個預(yù)期，一直在談，包括說美債降級，不是今天才開始談的，3、4月份標(biāo)準(zhǔn)普爾就在說，市場一直在做資產(chǎn)組合調(diào)整。

　　上一次危機應(yīng)對主要措施在歐美來看就是我們說量化寬松，QE1、QE2，提供充足流動性，避免了流動性危機。但是這次的壓力在什么地方？物價上漲。

　　但是也有有利的一面，美國上市公司現(xiàn)金比較多，美國這些企業(yè)庫存并不高，現(xiàn)在只不過處于沒有新的投資增長點，尋找新的投資增長點一個迷茫期，經(jīng)濟沒有那么壞。

　　我們會有什么工具呢？08、09危機來的時候，我們剛剛改革完銀行業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債表很健康，地方政府和企業(yè)負(fù)債率很低，所以我們的措施跟美國正好相反，美國是去杠桿化，我們再杠桿化，加大負(fù)債能力，這是一個對應(yīng)很明顯。

　　現(xiàn)在呢？再應(yīng)對外部大幅下滑，很難進(jìn)行再杠桿化，地方政府債務(wù)壓力已經(jīng)10.7萬億，但我們也有牌可打。

　　這一次我們對外部需求的依賴程度很低，上半年進(jìn)出口對增長貢獻(xiàn)值是負(fù)的，GDP還有9點幾增長，07、08年我們依賴程度是兩個點，所以下滑對我們沖擊不大。

　　第二，房地產(chǎn)。當(dāng)時房地產(chǎn)是危機時期，一緊縮，出現(xiàn)非常慘烈的簫條回落?，F(xiàn)在我們房地產(chǎn)的投資、開工各方面還不錯，這是支持我們應(yīng)對外部危機很重要的力量。

　　另一方面，可以看出房地產(chǎn)實際需求空間在應(yīng)對危機中可能會發(fā)揮的穩(wěn)定力量。

　　第三，我們儲蓄率很高。上一次我們靠貸款擴張，儲蓄率高反映在資產(chǎn)負(fù)債表各方面指標(biāo)上，我們準(zhǔn)備金率21.5%，實在出了問題，我估計準(zhǔn)備金率會作為一個很重要的下調(diào)工具，可以提供比較大的流動性支持。

　　我們利率跟美國比，盡管跟上一輪4.4我們低一點，我們是3.5，但是出去真要調(diào)，也有空間。

　　所以兩次危機做對照，可能再出原來大規(guī)模4萬億空間不大，但是我們手里還有回旋余地，其中很重要不同就是房地產(chǎn)在兩次危機表現(xiàn)很大不同。我們之所以討論今天房地產(chǎn)行業(yè)不能僅僅討論我們自己，它跟應(yīng)對危機、宏觀經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度聯(lián)系是很大的。謝謝大家！