雖然有曾經(jīng)為萬科作出極大貢獻(xiàn)者的相繼離去，但萬科依然在成長。

編者按：十年之后，又逢盛會。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會。上一個(gè)十年，中國房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了成長與壯大的夢想；下一個(gè)十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點(diǎn)新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 博鰲特稿 梁嘉欣 比春節(jié)還早來的，是萬科執(zhí)行副總裁徐洪舸、副總裁肖楠的請辭。離開萬科，徐、肖二人選擇自主創(chuàng)業(yè)。“如果沒有干一番事業(yè)的打算，我們也不會從萬科的位置上退下來了。”肖楠曾如此表述。

　　這或許只是一個(gè)開始。隨后半年時(shí)間不到，萬科總裁郁亮與遠(yuǎn)在美國的王石在端午節(jié)當(dāng)天下午6點(diǎn)30分收到上海區(qū)域總經(jīng)理劉愛明的請辭郵件。

　　在中海、萬科服務(wù)了18年的劉愛明，把過往的經(jīng)驗(yàn)稱為爬山，但這個(gè)山是有臺階的，按照臺階往上爬。對于目前的他來說，更多是希望有別的體驗(yàn)，“往沒有臺階的山去爬一爬。”

　　或許我們可以想得更為簡單一些：也許事實(shí)就如郁亮所言，習(xí)慣挑戰(zhàn)自己的職業(yè)經(jīng)理人們，在經(jīng)歷了20年的職業(yè)生涯并達(dá)到一定高度之后，也是時(shí)候停下來想想，未來的20年如何走得更精彩。

　　但無可否認(rèn)的是，如何更快的培養(yǎng)與儲備新一代的職業(yè)經(jīng)理人，仍然是郁亮及萬科目前最需考慮的問題。

　　雖然半年內(nèi)痛失三名高管，不過從公司角度來講，一個(gè)不斷壯大成長的企業(yè)，它的職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)、組織能力跟活力也需要不斷更新。而萬科在高管辭任后也能迅速做出反應(yīng)，并及時(shí)地作出相應(yīng)的人員調(diào)整。

　　顯然，雖有曾經(jīng)為萬科作出極大貢獻(xiàn)者的相繼離去，但萬科依然在成長。

　　增長之夏

　　最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬平米，銷售金額656.5億元，同比分別上升76.7%和78.6%，幾近完成全年1400億銷售目標(biāo)的一半。

　　接下來的下半年，萬科的推盤力度還要大些。據(jù)了解，僅6至8月，萬科每月的推盤量將超過110億元。按照目前的發(fā)展速度，不少分析機(jī)構(gòu)均表示，萬科今年實(shí)現(xiàn)1400億的難度并不大。其中，快速周轉(zhuǎn)策略加上較高的去化率，是銷售高增長的保證。

　　然而，由于目前的樓市仍處于焦灼期，加上下半年正值推盤高峰，整體供給偏大，萬科面臨的銷售壓力并不小。隨著市場供應(yīng)的增加和存貨壓力的加大，競爭會更加激烈。

　　據(jù)了解，萬科前幾個(gè)月的銷售去化率已接近60%的臨界線。其中，4月去化率為62%，5月去化率為63%。與此同時(shí)，萬科快速周轉(zhuǎn)的銷售策略也遇到市場的考驗(yàn)。

　　萬科指出，如果土地市場做出相應(yīng)的調(diào)整，公司將會堅(jiān)持60%的銷售速度要求，就算降價(jià)也要達(dá)到。但如果房子賣不動，土地價(jià)格一直不降，那么公司也不會主動降價(jià)去加快銷售，因?yàn)殇N售回籠的資金不足以購置土地。

　　隨著調(diào)控的進(jìn)一步加深，銀根的不斷收緊，這必然也給房企帶來不小的考驗(yàn)。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，萬科賬面上的現(xiàn)金是371.9億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和202.9億元，公司凈負(fù)債率也處于2007年以來最低的水平，“目前萬科在資金方面沒有壓力。”萬科董秘譚華杰稱。

　　或出于未雨綢繆的考慮，盡管手上資金充裕，但萬科仍不斷地為旗下項(xiàng)目“籌糧”，以滿足項(xiàng)目的開發(fā)需要。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年萬科已經(jīng)通過金融機(jī)構(gòu)融資近百億。

　　與此同時(shí)，萬科在拿地方面亦相對謹(jǐn)慎，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科共新增土地儲備898萬平方米，同比下降了26%，僅為去年全年的30%。而萬科總土儲基本維持在滿足3年的開發(fā)量水平，以適應(yīng)高周轉(zhuǎn)策略。市場的不確定性依然存在，隨著房地產(chǎn)市場的下一個(gè)十年的到來，如何保持行業(yè)領(lǐng)跑者的角色依然值得萬科思考。

　　轉(zhuǎn)商之惑

　　住宅銷售市場受壓，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場的香餑餑，卻在這輪調(diào)控中迎來了黃金十年期。這讓不少房企看到了希望，就在此時(shí)，關(guān)于萬科轉(zhuǎn)商的傳聞四起。

　　很大程度是因?yàn)樯钲谌f科商業(yè)管理公司的成立。事實(shí)上，深圳萬科商業(yè)管理公司早已于2010年年底成立，只是彼時(shí)相當(dāng)?shù)驼{(diào)。萬科一再強(qiáng)調(diào)，公司仍將繼續(xù)專注于普通住宅市場的發(fā)展，參與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營，并成立商業(yè)管理公司主要是因?yàn)榇髣菟叀?/p>

　　萬科坦承，公司的商業(yè)地產(chǎn)正處于在全國各地開展試驗(yàn)的階段，目前各地的項(xiàng)目類型不同，先由各地分別探索，與總部保持協(xié)作，總部負(fù)責(zé)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、深化，并推廣到其他的城市?，F(xiàn)在北京試驗(yàn)的是寫字樓；深圳是購物中心；上海是小企業(yè)辦公樓；惠州是酒店；海南是度假地產(chǎn)。

　　譚華杰指出，萬科做商業(yè)實(shí)屬“無奈之舉”。“現(xiàn)在純住宅的土地出讓已經(jīng)越來越少了，企業(yè)只有加強(qiáng)非住宅領(lǐng)域的業(yè)務(wù)能力，才能獲得更多開發(fā)住宅的機(jī)會。公司所探索的商業(yè)地產(chǎn)，也主要是那些符合城市發(fā)展的方向、能夠與住宅相配套的物業(yè)類型。”譚華杰在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)如是表示。

　　譚續(xù)稱，萬科的經(jīng)營模式是快速周轉(zhuǎn)，所以公司對于商業(yè)地產(chǎn)一直都比較謹(jǐn)慎，目前來看，商業(yè)占萬科總體業(yè)務(wù)的比例仍然非常有限，萬科對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力的提升將會是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，不會急于全面展開。至于每年的投資占比，譚華杰指出，希望5年內(nèi)不超過20%。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目耗資巨大是萬科不得不面對的問題。譚華杰稱，成熟的商業(yè)能夠提高住宅的產(chǎn)品價(jià)值和溢價(jià)水平，為企業(yè)提供穩(wěn)定現(xiàn)金流收入，但一般來說，商業(yè)地產(chǎn)前期投入多、周轉(zhuǎn)較住宅開發(fā)慢，對現(xiàn)金流的占用大，相對而言對金融工具、融資方式的依賴程度也更大一些。

　　相關(guān)人士指出，以萬科目前的銷售金額推算，未來五年內(nèi)，萬科在商業(yè)項(xiàng)目的投資每年將至少在300億元左右，在目前國內(nèi)利息這么高的情況下，對于要花費(fèi)幾百億做持有物業(yè)的萬科來說，還是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的。