雖然低價(jià)策略使濱江今年的業(yè)績(jī)鎖定性較高，但難見高速度增長(zhǎng)，這當(dāng)中很大一個(gè)原因是可結(jié)算資源較少。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 作為濱江集團(tuán)下半年的重點(diǎn)大盤，杭州金色黎明項(xiàng)目將于6月初面市。

　　盡管這是濱江新一代高層項(xiàng)目代表作之一，但為了加速項(xiàng)目的銷售，濱江同樣采取低價(jià)銷售策略。

　　低價(jià)策略

　　據(jù)了解，金色黎明首次開盤將推出一期1、6、13號(hào)樓，戶型面積為87-138平方米的房源，以87平方米、89平方米的小戶型為主。預(yù)計(jì)售價(jià)約22000元/平方米左右，遠(yuǎn)低于目前周邊樓盤的在售價(jià)格。

　　縱觀周邊在售項(xiàng)目，其中，綠城麗江公寓在售均價(jià)為3.2萬元/平米；廣景苑均價(jià)為3.15萬元/平方米；相較于前兩個(gè)樓盤，同方國(guó)際均價(jià)最低，為2.3萬元/平方米，但亦高于金色黎明的預(yù)售價(jià)。

　　不少杭州業(yè)內(nèi)人士表示，金色黎明2.2萬元/平米的均價(jià)將使之具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，更有研究機(jī)構(gòu)指出，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目就可為濱江帶來40億以上的銷售業(yè)績(jī)。

　　這一猜測(cè)并不意外。在限購造成杭州市場(chǎng)有所下滑的情況下，濱江在年初公布2010年業(yè)績(jī)之時(shí)，就表示，將保持靈活的銷售策略，加快項(xiàng)目銷售速度，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。

　　相對(duì)較低的定價(jià)使濱江旗下樓盤今年以來都獲得較高的去化率，并錄得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。

　　資料顯示，公司前4月就累計(jì)實(shí)現(xiàn)約40億的銷售業(yè)績(jī)，幾近完成全年銷售業(yè)績(jī)的40%。當(dāng)中，約30億的銷售額主要來自杭州城市之星項(xiàng)目。

　　杭州城市之星最新一期房源已于今年3月推出，銷售均價(jià)為3.36萬元/平方米。項(xiàng)目自推出以來便取得不錯(cuò)的市場(chǎng)反響，去化率達(dá)九成，并連續(xù)在3月和4月奪得杭州市月度銷售面積和銷售金額冠軍。

　　根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，城市之星5月銷售雖較前兩月有所回落，但亦錄得約4.6億的銷售額，并再次蟬聯(lián)杭州市月度銷售金額冠軍。

　　不少分析人士指出，在眼下的市場(chǎng)背景下，城市之星仍取得如此成績(jī)，主要取決于濱江采取了積極的定價(jià)策略，其3.36萬元/平方米的均價(jià)，與周邊新盤價(jià)格相比屬偏低。

　　依托城市之星及金色黎明兩個(gè)項(xiàng)目，濱江今年百億銷售目標(biāo)已將鎖定近七成。

　　除此之外，濱江后期還有曙光之城，金色黎明二、三期，湘湖壹號(hào)等項(xiàng)目陸續(xù)入市，預(yù)計(jì)以上項(xiàng)目累計(jì)可產(chǎn)生170億元現(xiàn)金回籠。

　　而濱江與綠城合作開發(fā)的杭汽發(fā)項(xiàng)目已于5月實(shí)現(xiàn)開工，預(yù)計(jì)將于今年年底入市，有研究機(jī)構(gòu)稱，預(yù)期后期杭汽發(fā)項(xiàng)目將成為濱江集團(tuán)業(yè)績(jī)爆發(fā)的重要支撐。

　　增速較低

　　雖然低價(jià)策略使濱江今年的業(yè)績(jī)鎖定性較高，但不少業(yè)內(nèi)人士指出，濱江今年的業(yè)績(jī)難見高速度增長(zhǎng)，這當(dāng)中很大一個(gè)原因是可結(jié)算資源較少。

　　相關(guān)研究報(bào)告指出，濱江2011年新增可結(jié)算資源只有萬家星城一期，約15萬平米，遠(yuǎn)低于2010年。

　　研究報(bào)告稱，根據(jù)濱江2010年年報(bào)披露數(shù)據(jù)，萬家星城一期的預(yù)收款項(xiàng)約28.89億元，加之已竣工項(xiàng)目如陽光海岸、金色藍(lán)庭等的尾盤預(yù)收款項(xiàng)，預(yù)計(jì)公司2011年結(jié)算金額超過40億元，但可能低于2010年60億元的房地產(chǎn)銷售收入。

　　研究人士稱，結(jié)算項(xiàng)目較少且分布不均衡是導(dǎo)致公司2011年中報(bào)業(yè)績(jī)差強(qiáng)人意的原因，濱江在稍早前亦預(yù)告，公司2011年中期業(yè)績(jī)將同比下降40-60%。

　　與此同時(shí)，濱江的異地拓展項(xiàng)目亦未大范圍進(jìn)入銷售期，這亦使得濱江今年的銷售金額難以快速上升。

　　據(jù)了解，目前濱江80%以上的收入主要在杭州，但在異地項(xiàng)目的拓展尚未大規(guī)模展開。

　　不少業(yè)內(nèi)人士指出，由于杭州地區(qū)屬于政策調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域之一，而濱江旗下項(xiàng)目幾乎均為高端產(chǎn)品，因此受到調(diào)控的影響還是很大。

　　“雖然低價(jià)策略能吸引到不少客戶，但在限購等政策的限制下，有資格、能力購買高端產(chǎn)品的客戶還是有限，未來濱江的業(yè)績(jī)支撐點(diǎn)應(yīng)該是在于浙江省所布局的三四線城市。”杭州一業(yè)內(nèi)人士指出。

　　事實(shí)上，2010年開始，濱江通過代建模式在對(duì)外項(xiàng)目的拓展上取得了不少突破。

　　資料顯示，2010年濱江新獲取9個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，杭州以外區(qū)域的項(xiàng)目就有6個(gè)，總權(quán)益建筑面積為93.56萬平方米，約占總權(quán)益土地儲(chǔ)備的四分之一，在項(xiàng)目總量和土地儲(chǔ)備面積等方面均超過了杭州本區(qū)域。

　　不少研究人士指出，經(jīng)過一段時(shí)間的蓄勢(shì)，預(yù)計(jì)這些三四線城市的項(xiàng)目將于2012年開始進(jìn)入銷售期，而濱江的業(yè)績(jī)亦有望自2012年開始出現(xiàn)連續(xù)高增長(zhǎng)。