由于萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面才剛起步，各種方案的探索很正常。而萬科選擇散售，或更多是出于對市場的考慮。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 作為萬科在商業(yè)地產(chǎn)的“探路燈”，北京CBD贏嘉中心的一舉一動(dòng)都相當(dāng)惹人關(guān)注。

　　近日，贏嘉中心又傳來新動(dòng)向——即將對外散售，其舊樓改造的工作亦將于本月底啟動(dòng)，預(yù)計(jì)兩年后完成改造。

　　完成改造后的贏嘉中心，將是北京CBD首座舊樓改造后的新業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　散售之因

　　對于商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，萬科一向都不主張自持。北京萬科原有一套既定的思路：由公司先持有運(yùn)營這些項(xiàng)目，待項(xiàng)目培養(yǎng)成熟后，再溢價(jià)整體售出。

　　但事情似乎有了變化。消息指出，萬科計(jì)劃于年內(nèi)采取散售模式對外出售贏嘉中心，暫未披露售價(jià)。

　　據(jù)萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶早前透露，贏嘉中心B座整棟建筑面積為42686.2平方米，按照收購價(jià)格估算，其項(xiàng)目成本應(yīng)該在2.7萬元/平方米左右。但由于舊樓改造復(fù)雜，萬科需要投入每平米1萬元左右的改造成本。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，一旦改造成功，贏嘉中心的出售均價(jià)或達(dá)到8萬元/平方米，比同處于北京CBD核心區(qū)的萬科藍(lán)山項(xiàng)目高。

　　銷售的方式有很多種，北京萬科又為何偏偏選中散售呢？

　　北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)透露，贏嘉中心可能會(huì)散售，但現(xiàn)在還沒有最終確定，最后選擇哪種銷售方式還是要看買家的情況。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，由于萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面才剛起步，各種方案的探索很正常。而萬科選擇散售，或更多是出于對市場的考慮。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，雖然萬科的總量很龐大，但是萬科在北京還沒有擁有最大的實(shí)力。此外，在毛大慶任職北京分公司之后，北京萬科的擴(kuò)張速度相當(dāng)快，為了平衡資金壓力，散售也許是最好的方式。

　　萬科董秘譚華杰在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)亦表示，自持要求資金有較多的沉淀，但現(xiàn)在又沒有對應(yīng)的融資渠道，且單靠租金收益并不足以支撐項(xiàng)目投資的基本成本，租金的回報(bào)也不算太高，很多時(shí)候收益主要來自項(xiàng)目的價(jià)值上升，通過公允價(jià)值的不斷評(píng)估來創(chuàng)造價(jià)值，在這個(gè)過程當(dāng)中其實(shí)沒有創(chuàng)造出真實(shí)的財(cái)富。

　　譚華杰舉例：如果一塊地的成本是1億，一年的租金可能只有500萬，那么回報(bào)率就只有5%，根本無法支撐基本成本。那么就要過一年做一次公允價(jià)值的評(píng)估，地的價(jià)值可能會(huì)上漲至1億1千萬，這1千萬就是收益，那么一年的收益就達(dá)到1500萬，回報(bào)率也就上升至15%。

　　模式難衡

　　在商業(yè)項(xiàng)目散售方面，SOHO中國稱得上先驅(qū)。依托散售模式，SOHO中國得以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的高周轉(zhuǎn)率，同時(shí)發(fā)展成至今200多億的銷售規(guī)模。

　　但與此同時(shí)，SOHO的散售模式亦有諸多的詬病，不少業(yè)內(nèi)人士透露，目前SOHO中國在北京的散售項(xiàng)目經(jīng)營較混亂，升值空間有限。

　　但萬科對此似乎并不擔(dān)憂。譚華杰指出，將項(xiàng)目出售之后，可能會(huì)有多個(gè)業(yè)主，但業(yè)主也希望能有一個(gè)很好的回報(bào)，也希望在未來長期運(yùn)營的過程中持續(xù)地創(chuàng)造收益，所以不會(huì)出現(xiàn)出售后就變成一盤散沙的情況。

　　但業(yè)內(nèi)亦有聲音指出，如果萬科選擇持有，也不失為一個(gè)好方法，可以讓財(cái)務(wù)報(bào)表更好，但沒有現(xiàn)金流。

　　資料顯示，贏嘉中心已是四度易主。該項(xiàng)目由贏嘉置業(yè)成長有限公司在2001年末建成，后因開發(fā)商與中信嘉華銀行有限公司發(fā)生糾纏，于2009年9月被查封并拍賣。

　　經(jīng)過三次易主之后，贏嘉中心由債主中信嘉華銀行競得，并最終轉(zhuǎn)進(jìn)中信地產(chǎn)名下。2010年10月，萬科正式宣布以11.5億從中信地產(chǎn)手中拿下贏嘉中心B座。

　　當(dāng)時(shí)萬科選中贏嘉中心，很大程度上是因?yàn)槠涫荂BD項(xiàng)目。“進(jìn)入CBD區(qū)域是我來到萬科的一個(gè)重要任務(wù)。”毛大慶曾如此表示。據(jù)了解，贏嘉中心位于北京CBD核心區(qū)域，國貿(mào)立交橋東南角。

　　盡管地理位置較佳，但有熟悉該項(xiàng)目的人士認(rèn)為，不管是散售還是持有，現(xiàn)在贏嘉中心都不好做，因?yàn)檫@是個(gè)老項(xiàng)目，改造的空間有限。

　　目前，北京萬科已公布了贏嘉中心的改造方案：項(xiàng)目規(guī)劃將寫字樓部分設(shè)計(jì)為企業(yè)家私人會(huì)所，集居住、辦公、商務(wù)多種功能于一體。

　　據(jù)他介紹，企業(yè)商務(wù)會(huì)所按功能分，有五類：政府關(guān)系主導(dǎo)型、會(huì)議功能主導(dǎo)型、交際功能主導(dǎo)型、短期接待主導(dǎo)型及度假居住主導(dǎo)型。

　　然而，他認(rèn)為，在以上五類功能中，難以找到一種適合贏嘉中心發(fā)展的模式。

　　或許，正如他所談到，萬科拿下贏嘉中心的時(shí)候，正值市場的最好時(shí)期，收購價(jià)格不低；現(xiàn)在市場下行，將贏嘉中心盡快脫手，或是最好策略。