一條巨大紅色橫幅“碧桂園·鳳凰城，老百姓買得起的好房子”被掛在碧桂園南京在建項目外墻上。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 周茉 5月8日，南京句容碧桂園·鳳凰城正式認籌日。

　　碧桂園鳳凰城大手筆一次性推出共計4253套房源，而按照公布的預售均價粗算，這將使碧桂園一次性銷量達到足足30億元。

　　對賭 4200套火線入市

　　面對碧桂園如此大手筆的推盤計劃，業(yè)內人士感慨：“一次性推出四千多套的推房量，這相當于南京全市所有樓盤接近2個月的銷售量總和，這樣的推盤量在全國來看都難尋其二”。

　　據(jù)了解，該項目將在本月15日正式開盤，推出第一期用地面積將達到146282平米之巨，總建筑面積54.32萬平米。而該項目也僅僅是在2010年8月1日才正式動工而已。

　　在短短不到一年的時間里，碧桂園就在南京大規(guī)模急速營造了這樣一個超大的巨無霸項目，在如今調控未明，形勢難斷的當下，你不能不佩服開發(fā)商的勇氣和豪邁。

　　據(jù)南京業(yè)內熟悉該項目的人士測算，超過4200套的推盤量投向市場，將至少需要蓄水一萬組客戶。而現(xiàn)在僅僅只有短短2周展示時間里，每天要保證近千組客戶的來訪，才能保證到有充足的意向客戶。

　　事實上，如此大規(guī)模的項目對碧桂園而言當然不是首個，但一次性推出4000余套房源也當屬首次。

　　目前，碧桂園公布的銷售均價在6500元/平米，其中部分房源的最低價格僅在5800元/平米，主力房源均價6000-7000元/平米，別墅房源均價8000元/平米左右。

　　據(jù)透露，碧桂園為了完成如此不可能完成的任務，推出了諸多優(yōu)惠條件。如果認籌排名在前3000位的，將有92折的優(yōu)惠，在3000名以外的，也將有94折的折扣。

　　再加上如果一次性付款則最低可再進行92折的讓利，顯然碧桂園在該項目的預售和價格上動足了腦筋。業(yè)內普遍認為，該項目的實際上的均價遠不足6500元，不過5000多元而已。

　　資料顯示，南京碧桂園·鳳凰城位于南京市句容黃梅鎮(zhèn)，也就是南京東大湯山板塊與句容經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中間，占地面積16.675萬平米，建筑面積60萬平米，預計總投資達400億元。

　　業(yè)績 倒逼的生死時速

　　針對碧桂園本次如此大規(guī)模對賭式的推售行動，業(yè)內人士表示了相當?shù)膿鷳n。

　　有南京的業(yè)內人士就認為，碧桂園鳳凰城作為南京市外遠郊的超級大盤項目，他在交通配套上的不成熟，是目前該項目最大的不足點，而一次性4200多套房源的巨量推售，也應該不可能完全被市場消化。

　　而亦有了解該項目的人士表示，對此項目是非常的擔心，因為不論從開工量或者建設規(guī)模，以及推盤規(guī)模來說，在南京的歷史上都是極少見的，對于碧桂園投入如此巨大的項目，南京市場對它的消化量究竟有多少，還是值得關注和擔憂的。

　　可以看出，對于南京碧桂園此項目關注的聚焦點就是，為什么碧桂園會在一個全新開盤的項目上推出4000余套房源？碧桂園對如此巨大體量銷售的信心來自何處？

　　其實，這并不是碧桂園近期首次推出千套房源的銷售案例。

　　據(jù)廣州經(jīng)緯行研究中心在針對五一樓市所做的研究報告中表示，今年五一廣州樓市最值得關注的就是增城碧桂園鳳凰城，其于4月30日開售“天麓山”組團，貨量接近一千套，該項目當日認購800多套，認購金額超過8億元。而五一三日，該項目的銷售達到12億元。

　　一個值得注意的細節(jié)是，“天麓山”組團的均價不足7000元/平方米，而廣州碧桂園鳳凰城一些二手盤的價格已經(jīng)去到9000元的水平，經(jīng)緯行也表示，天麓山組團的價格優(yōu)勢對于其本次銷售有重要的作用。

　　再加之前深圳也發(fā)生了中海的兩個項目1200多套尾盤降價入市而遭遇瘋狂搶購的事例，不難發(fā)現(xiàn)，似乎碧桂園覺得，在當前的這種市場環(huán)境下，若愿意在價格上作出讓步，銷售自是不用擔心。

　　但亦有業(yè)內指出，碧桂園與中海不同的是，中海向來以高利潤率聞名業(yè)內，因此深圳1200套的讓利并不足以影響中海在2011年的利潤率。

　　也許值得擔憂的就是，雖然碧桂園一向標榜自己項目是“白菜”的價格，利潤率本就很低，但如今廣州南京項目皆以“利潤換銷售”，2011年碧桂園的利潤率是否會比2010年更低則將很難說。

　　或許，與利潤率相比，碧桂園目前更為看中的也許還是銷售業(yè)績，驅使他對賭的是如此巨大的銷售業(yè)績壓力。

　　今年年初，碧桂園曾表示今年的銷售目標為430億元，而根據(jù)其5月4日公布的數(shù)字，碧桂園前4月才完成銷售119億元，僅完成全年目標的27.67%。

　　雖然這個比例在已公布業(yè)績的房企中并不算太低，但在今年這個形勢極為不穩(wěn)定的年份中，下半年的市場情況無論如何實在無法預期。因此，也許現(xiàn)在盡可能多出貨銷售也是無奈之舉。

　　畢竟，對于在香港上市的碧桂園來說，如果還想要像之前幾次發(fā)債之時一般的獲得投行及投資者的認可，穩(wěn)定且持續(xù)增長的年銷售金額是需要保持的先決條件之一。

　　省外 大盤模式待考

　　4235套的超級貨量，這樣的推盤數(shù)字只是在去年十一廣州亞運城入市之時曾經(jīng)出現(xiàn)過，但彼時，房地產(chǎn)調控剛剛開始，市場氛圍余熱未消，而亞運城為政府主導項目，對購房者而言，信任度相當高。

　　但實際上就是亞運城項目，入市首日熱銷曾爆出的銷售記錄也只有2000余套，去化率約為一半。因此，碧桂園南京項目是否能在銷售首日打破亞運城的記錄，的確是有很大疑問。

　　按照業(yè)內人士的計算，4200套的巨大推盤量投向市場，那么至少必須蓄水一萬組客戶才能有這樣大的接盤量。

　　就算從5月8日認籌至15日開售，每日認籌量都滿足千臺客的數(shù)量，短短7日該項目的蓄客量最多也就7000組，尚不足萬組客戶。

　　雖然亦有業(yè)內人士表示，碧桂園曾經(jīng)對南京市場做過深透調查，一次性推出4000多套的房源雖然有著很大的風險，但是對于這樣低廉的價格和不受限購政策影響的優(yōu)勢，相信能吸引到大量的剛需購買者、用于養(yǎng)老的購買者、以此度假甚至投資客的光顧。

　　他們稱，全民化的各類樓盤房源比較于南京樓市而言是碧桂園本次推售的一大亮點。

　　同時他們也談到，該項目性價比較高，以碧桂園的造城模式和成熟的大體量大規(guī)模的成熟建設隊伍，再加上碧桂園推出的這一“市民價格”，以及主要推出的多為剛需型主力戶型居多，還是有較好的預期。

　　低價拿地，工廠化低成本流程化生產(chǎn)，海量房源加上碧桂園一貫的“老百姓買得起”的價格，確實，這樣的發(fā)展模式讓碧桂園在往日有了超強的擴張能力。

　　但一個不容忽視的事實卻是，這樣的發(fā)展模式在廣東省內以往的確為碧桂園多年都帶來了不錯的業(yè)績。但在廣東省外，碧桂園的這樣的大盤發(fā)展模式還需要有待更多的認證。

　　據(jù)了解，從2007年碧桂園上市至今，其銷售業(yè)績大部分的支撐還是來自省內項目。

　　2008年碧桂園年報顯示在銷售業(yè)績中，省外部分只占了其1/4。而2009年，碧桂園省外項目的銷售業(yè)績占全年業(yè)績的34%。

　　就連碧桂園自己也承認，其省外策略有待調整。據(jù)觀察，在2010年碧桂園將部分重心移至省外項目。

　　據(jù)碧桂園公布的一份數(shù)據(jù)表示，在今年5月預計將舊盤新推的項目多達29個，其中14個位于廣東省內。而在碧桂園公布的4月及五一銷售情況來看，其重點提及的4個項目皆位于廣東省內，從種種跡象表明，目前廣東省的項目仍是碧桂園業(yè)績的重要來源。