盡管是兩種體系，但實(shí)際上這種雙軌制是互相有聯(lián)系、互相有影響的，不是政府歸政府，市場(chǎng)歸市場(chǎng)的分離的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李欣鞠整理 “本屆政府堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度是堅(jiān)決的，（房企）怎么樣調(diào)整思路來(lái)適應(yīng)整個(gè)思路至關(guān)重要。”在觀點(diǎn)新媒體4月27日舉辦的觀點(diǎn)論壇無(wú)錫行中，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)如是表態(tài)。

　　在題為《中國(guó)城市化與住房雙軌制》的演講中，朱中一稱，城鎮(zhèn)化給住宅建設(shè)提供了發(fā)展的機(jī)遇，而房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)是先導(dǎo)性的民生關(guān)系重大產(chǎn)業(yè)，因此城鎮(zhèn)化和住宅產(chǎn)業(yè)一定要協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　對(duì)于住房雙軌制，朱中一認(rèn)為，盡管是商品房和保障房是兩種體系，但實(shí)際上這種雙軌制是互相有聯(lián)系、互相有影響的，不是政府歸政府，市場(chǎng)歸市場(chǎng)的分離體系。

　　朱中一指出，把城鄉(xiāng)二元化的結(jié)構(gòu)逐步逐步改變成一體化，先決條件是宅基地要退還。他認(rèn)為這項(xiàng)工作能有所突破，對(duì)在中國(guó)城市化過程當(dāng)中如何推行住房的雙軌制有很大幫助。

　　以下為朱中一的現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　在今年的全國(guó)人大公布的“十二五”規(guī)劃里，關(guān)于住房保障的第一句話就是堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，這個(gè)非常重要。

　　城鎮(zhèn)化給住宅建設(shè)提供了發(fā)展的機(jī)遇，而房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)是給我們老百姓提供生活場(chǎng)所，也是為各方提供生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，是先導(dǎo)性的民生關(guān)系重大產(chǎn)業(yè)，所以城鎮(zhèn)化和住宅產(chǎn)業(yè)一定要協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　其中，長(zhǎng)三角地區(qū)是我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，長(zhǎng)三角的城市群是最具有活力的城市群，長(zhǎng)三角在我們國(guó)家不到3%的地皮上面，創(chuàng)造了國(guó)家20%的經(jīng)濟(jì)總量，而且科技含量也高，所以應(yīng)該說是我們國(guó)家相當(dāng)先進(jìn)的城市群。

　　城鎮(zhèn)化的推進(jìn)

　　我們國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，尤其是地方政府的熱情可能比中央政府更高，這一點(diǎn)我覺得可以理解。

　　客觀上，如果城鎮(zhèn)化推進(jìn)更快，帶來(lái)的困惑也比較多，目前來(lái)說我們城鎮(zhèn)化推進(jìn)當(dāng)中，要防止四種傾向。

　　第一種是怎么樣防止推進(jìn)有水分的城鎮(zhèn)化。我講的城鎮(zhèn)化是實(shí)打?qū)嵉某鞘谢?，指的是城市常住人口占總?cè)丝诘谋壤乾F(xiàn)在我們將近47.5%的城市化推進(jìn)里頭，有2億左右的農(nóng)民工沒有正式納入城市化，所以現(xiàn)在有些地方城市化比例很高，就認(rèn)為國(guó)家的指標(biāo)是不是低了。要達(dá)到?jīng)]有水份的城鎮(zhèn)化并不容易。

　　第二個(gè)要防止盲目的、沒有地方特色的、千篇一律的城市化。因?yàn)楝F(xiàn)在我們國(guó)家的不少大城市都提出要建立城市化的大都市，沒有地方特色，我覺得這個(gè)事情是比較大的問題。一定要科學(xué)規(guī)劃城市群里各個(gè)城市的功能和產(chǎn)業(yè)的布局，這是國(guó)家反復(fù)強(qiáng)調(diào)的，而且要注意地方特色和城市特色，這樣咱們的城市才有地方特色。

　　第三點(diǎn)要注意防止部分依賴于土地和房地產(chǎn)的城市化。在長(zhǎng)三角地區(qū)這個(gè)問題也很突出。因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)業(yè)布局要合理，包括房地產(chǎn)和各方面發(fā)展要協(xié)調(diào)，包括東部一些原來(lái)城市化目標(biāo)低的省份，他們的傾向是賣地蓋樓，相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐很小，所以如果沒有經(jīng)濟(jì)活力的城市化是很難維持的。各個(gè)地方土地賣完了，城市化的后勁是什么？

　　第四點(diǎn)要注意防止人口向部分大城市集中。當(dāng)然東部地區(qū)各方面條件比較優(yōu)異，人們向這個(gè)地方聚集，某種意義上也是人們的很好理想，但是我們國(guó)家的東西部地區(qū)要協(xié)調(diào)發(fā)展。所以我們要堅(jiān)持把城鎮(zhèn)化進(jìn)程和改革結(jié)合起來(lái)，使城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。而且在中西部地區(qū)的中等以下的城市，引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐睦习傩漳軌蚓徒鼐蜆I(yè)，安家落戶，這樣城市化才能協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　住房雙軌制的問題

　　從國(guó)八條到去年年底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議，到今年兩會(huì)通過的“十二五”規(guī)劃，都提出了要建立住房雙軌制的問題，這是一個(gè)成熟的表現(xiàn)。

　　從國(guó)八條開始，不僅提出了雙軌制，而且在指導(dǎo)思想上面，實(shí)際上對(duì)商品房的建設(shè)，對(duì)住房保障提出了兩手抓、兩手都要硬的問題。

　　現(xiàn)在有一些人認(rèn)為是不是兩條道，我個(gè)人覺得是有區(qū)別，但不是各走各的道。

　　因?yàn)檫@兩者之間從目標(biāo)來(lái)說都是一樣的，都是為了解決老百姓住有所居的問題，而且在土地資源有限的情況下，再加上房?jī)r(jià)上漲過快，在老百姓能力有限的情況下，就要增加住房保障能力，所以今年增加的公租房，就意味著政府加大了這方面的保障力度。

　　盡管是兩種體系，但實(shí)際上這種雙軌制是互相有聯(lián)系、互相有影響的，不是政府歸政府，市場(chǎng)歸市場(chǎng)的分離的。

　　具體要防止的一些問題，這次“十二五”第35章講得非常細(xì)，要點(diǎn)就是堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，加大符合國(guó)情的體制機(jī)制和政治體系，逐步形成平衡，消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居。

　　這個(gè)要點(diǎn)把咱們房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)解答得非常清楚，核心的體系一個(gè)是堅(jiān)持政府調(diào)控、市場(chǎng)改革結(jié)合，調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)是同時(shí)進(jìn)行的；另一個(gè)就是前幾年房地產(chǎn)調(diào)控的幾句話：總量基本平和，價(jià)格穩(wěn)定，將價(jià)格穩(wěn)定改成基本適應(yīng)。

　　這也是這一次中央政府組織了8個(gè)組到16個(gè)城市去講這個(gè)問題的原因，這是非常重要的。

　　“十二五”還講到了健全購(gòu)房供應(yīng)體系，這個(gè)大家感覺很好，因?yàn)榻∪?gòu)房供應(yīng)體系彌補(bǔ)了我們前一段時(shí)間在這方面的缺憾。我自己也感覺到今年也好、明年也好，1千萬(wàn)套的安居工程，不光是從零售角度考慮，如果市場(chǎng)有互動(dòng)的話，1千萬(wàn)套的安居工程，可以沖抵商品房投資不足影響的房地產(chǎn)投資規(guī)模，這樣就可以緩沖。

　　房地產(chǎn)投資的互動(dòng)對(duì)相當(dāng)產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)，是堅(jiān)持宏觀調(diào)控很重要的一點(diǎn)，這是我個(gè)人的觀點(diǎn)。這兩年宏觀調(diào)控，肯定是按照政府的工作報(bào)告和領(lǐng)導(dǎo)的講話，但是他有重要的對(duì)比。

　　我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還要高一點(diǎn)，但是質(zhì)量提高，如果房地產(chǎn)有波動(dòng)，有1千萬(wàn)套的保障性安居工程可以沖抵商品房投資波動(dòng)和對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。

　　改善和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控

　　第一是堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，這確定了本屆政府的決心。

　　第二是要加快建立健全房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期機(jī)制。這需要有一個(gè)過程，但是堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這是本屆政府的決心。

　　用10月13日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的話來(lái)說，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向很重要，力度不放松。這使我覺得起碼是驗(yàn)證了政府的決心。

　　在這個(gè)情況下，更重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)要做好充分準(zhǔn)備，要適應(yīng)。

　　前段時(shí)間萬(wàn)科的企業(yè)高管說過，我們房地產(chǎn)企業(yè)的老板應(yīng)該像當(dāng)農(nóng)民一樣。農(nóng)民關(guān)注天氣變化，但是他更多關(guān)注在天氣變化的情況下，怎么樣種好自己的田和地。因?yàn)橹醒胝朴喺?，房地產(chǎn)企業(yè)只有順應(yīng)政策，我認(rèn)為這一條大家做好充分的思想準(zhǔn)備。

　　本屆政府堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度是堅(jiān)決的，怎么樣調(diào)整思路來(lái)適應(yīng)整個(gè)思路至關(guān)重要。

　　第三是要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城中村的改造以及宅基地的使用，這跟城市化是有關(guān)系的。

　　“十二五”規(guī)劃里提到了城鄉(xiāng)結(jié)合部改造的問題，這個(gè)牽扯到城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，一定要及時(shí)保護(hù)老百姓的合法權(quán)益。

　　另一個(gè)問題關(guān)于宅基地?fù)Q房，是在國(guó)家認(rèn)可的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的試點(diǎn)地方，包括蘇州。最有代表性的是天津，天津在2009年的8月1日開始實(shí)行以宅基地?fù)Q房示范小村的管理辦法，之后包括蘇州、杭州、北京、深圳等地都開展了一些試點(diǎn)。河南省明文規(guī)定，退還宅基地到城鎮(zhèn)居住，并符合住房保障條件的居民可以申請(qǐng)廉租住房和購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。

　　把城鄉(xiāng)二元化的結(jié)構(gòu)逐步逐步改變成一體化，先決條件是宅基地要退還，這要經(jīng)過國(guó)務(wù)院的標(biāo)準(zhǔn)。如果這項(xiàng)工作有所突破，對(duì)我們?cè)谥袊?guó)城市化過程當(dāng)中，怎么樣來(lái)推行住房的雙軌制有很大幫助。